アパート経営で節税対策。賢く節税を行うための４つのポイント！
アパート経営は資産を形成しながら、同時に節税もできるというメリットがあります。節税できる税金の種類と、節税メリットを最大限に享受するためのポイントについてご説明します。あわせてどの程度の節税が可能かの計算例も参考にあげています。
アパート経営が節税に！安くなる税金とその理由
アパート経営は節税の手段としても注目されています。アパート経営は、次の3つの点で節税が可能です。
所得税・住民税
不動産所得は、給与所得や事業所得などのほかの所得との損益通算が可能です。不動産所得が赤字となった場合、赤字分をほかの所得から差し引くことができるため、所得税・住民税が安くなります。赤字では経営の意味がないのではと思われますが、不動産所得は実際は黒字でも帳簿上は赤字になることは少なくありません。その理由は、不動産投資にかかる諸費用や減価償却費が経費として認められているからです。
固定資産税・都市計画税
すでに土地を所有している人に限られる節税ですが、固定資産税・都市計画税の節税が可能です。
現在用途のない土地や駐車場として活用している土地の場合は、アパートを建設することで固定資産税・都市計画税の節税が可能です。更地の場合と比較すると、アパートがある場合の土地の固定資産税および都市計画税には、以下のような軽減措置があります。
＜固定資産税＞
住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の1/6
住戸1戸につき200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準の1/2
＜都市計画税＞
住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の1/3
住戸1戸につき200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準の2/3
さらに、2020年3月31日までに建築された賃貸住宅については、床面積の1/2以上が居住用で、一戸あたりの床面積が40㎡以上280㎡以下の場合、固定資産税が1/2減額の特例軽減措置が受けられます。期間は次の通りです。
＜一般住宅＞
3年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物：5年間）
＜長期優良住宅＞
5年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物：7年間）
相続税
アパートは相続税対策としても有効です。現金資産を相続する場合、その金額そのものが相続税課税金額に加算されます。しかし、アパートとして不動産で相続する場合には、土地と建物の両方で評価額が下がります。アパートが建っている土地は、「貸家建付地」となり、おおよそ8割程度に、建物については、取得価額のおおよそ40％で評価されます。
アパート経営で賢く節税を行うには
アパート経営で節税を行うには、経費をうまく活用することです。賢く節税を行うためには、次のことを意識しておきましょう。
減価償却費を最大限活用する
新築建物の場合、建物価額を耐用年数で割った金額を減価償却費として、建物の耐用年数まで以下のように毎年経費として計上できます。新築建物の場合は以下の通りです。
＜RC＞
建物価額×0.022（耐用年数47年）
＜重量鉄骨＞
建物価額×0.030（耐用年数34年）
＜木造＞
建物価額×0.046（耐用年数22年）
中古建物の場合には、別途見積法、もしくは簡便法で計算します。簡便法では、耐用年数を超えた建物の場合法定耐用年数×20％、一部を経過している場合（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％で計算した耐用年数から、減価償却費を求めます。
減価償却は、建物付帯設備についても設備の種類ごとに定められていますので、漏れのないように計上しましょう。
経費化できるものは証明を取っておく
アパート経営にはさまざまな経費がかかります、管理費や損害保険料などアパート経営に直接関わる費用はもちろんですが、ローンにかかる金利なども経費として収益から差し引くことができます。確定申告の際に必要となるため、経費の証明となる書類は忘れずに取っておきましょう。経理や申告を税理士に依頼している場合には、その費用も計上可能です。
青色申告を活用する
アパート経営は、部屋数が10室以上であれば事業的規模として認められ、確定申告で青色申告を選択できます。黒字の場合、青色申告には65万円の控除額（複式帳簿の場合）がありますので、節税に有利です。そのほかにも、家族を専従者として給与を支払い、その分を経費化できる、損失を3年間繰り越せるというメリットもあります。また、事業規模以下の場合でも、青色申告を選択することによって10万円の控除のみは受けられますので、活用しておきましょう。
節税ばかりを意識しないことも大切
所得税・住民税を大きく節税できるのは、物件購入の際に諸経費が発生する1年目です。また、不動産取得税の納付のために、2年目も節税の恩恵を受けることができます。しかし、3年目以降になると、経費は減価償却費が中心となり、節税効果は薄れます。
アパート経営は節税に役立ちますが、所得税・住民税が安くなることは、見方を変えればアパート経営で十分な利益が出ていないとも考えられます。節税ばかりに気を取られず収益拡大を考えなければ、経営が成功しているとはいえませんので注意しましょう。
アパート経営の節税例
では、給与所得者がアパート経営を始めた場合、どの程度の節税が可能か、実例をご紹介します。年収800万円の人が、アパート経営で年間100万円帳簿上赤字となった例です。基礎控除・給与所得控除以外に利用できる控除はないものとして見てみましょう。
所得税の節税効果
＜アパート経営を行わない場合＞
給与所得：800万円
給与所得控除：800万円×10％＋120万円＝200万円
基礎控除：38万円
社会保険料控除：111万円（概算）
課税所得税額：451万円（所得税率20％）
所得税額：（451万×20％―427,500円）×1.021＝48万4,465円→484,400円
＜アパート経営で年間100万円を赤字計上した場合＞
給与所得：800万円
給与所得控除：800万円×10％＋120万円＝200万円
基礎控除：38万円
社会保険料控除：111万円（概算）
不動産所得：-100万円
課税所得税額：351万円（所得税率20％）
所得税額：（351万×20％―42万7,500円）×1.021＝28万265円→28万200円
不動産投資をしない場合に比較して、所得税は約20万円、住民税は約10万円下がります。これが節税効果です。損益通算を行った場合、おおよそ損失分×所得税率分の税金が少なくなります。損益通算の結果、所得税率が下がり、節税効果がさらに大きくなる場合もあります。
住民税の節税効果
また、赤字を計上すれば、所得税だけでなく、住民税も下がります。住民税は前年所得に対して計算され、計算式は所得割（課税所得×税率）＋均等割－調整控除額となります。
住民税（県民税＋市民税）10％、均等割（県民税＋市民税）5,500円として試算してみましょう。
＜アパート経営を行わない場合＞
課税所得税額：456万円
住民税額：456万円×10％＋5,500円―2,500円＝459,000円
＜アパート経営で年間100万円を赤字計上した場合＞
課税所得税額：356万円
住民税額：356万円×10％＋5,500円―2,500円＝359,000円
となります。この例では年間合計でおよそ30万円の節税に成功しています。ほかの所得控除の有無により実際に受けられる控除金額は変わりますので、専門家に相談しながら資金計画を立てましょう。
節税効果を狙うなら区分マンションの方が有利
アパート経営では、所得の損益通算によって所得税・住民税の節税をはかることができます。ここでポイントとなるのは減価償却費ですが、長期的に見た場合には、償却年数の長いマンションの方が有利となるケースも多いです。資金の状況や今後の運用拡大の方針などを加味した上で検討してみましょう。