家賃収入にかかる税金はどのくらい?申告の仕方は? - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

家賃収入にかかる税金はどのくらい?申告の仕方は?

このエントリーをはてなブックマークに追加
Fotolia_136390270_Subscription_Monthly_M

これから不動産投資を始めようとしている人の心配事のひとつと言えば、「どれくらい税金を支払わなければいけないのか」「税金をどうやって払うのか」。

特にサラリーマンにとって、税金は勝手に会社が払っておいてくれるもの、という認識を持つ人も多いため、未知数な部分が大きいでしょう。そこで不動産での収入に対する税金の種類や金額、そして確定申告について、ここではお伝えしたいと思います。

1. 課税される範囲の収入はどこまで?

まず知っておきたいのは、家賃収入とはどこまでを指すのか、という点でしょう。国税庁のサイトでは家賃収入とは不動産事業で発生した収入から経費を差し引いたものとしています。

(1) 家賃収入に含まれるもの

まず家や部屋を貸していればその賃料が収入となります。
その他に収入になるものは、以下の通りです。

  • 礼金
  • 更新料
  • 管理費
  • 駐車場
  • 携帯電話などのアンテナ基地設置料金
  • 自販機の設置による収入

また、家賃が滞納で未収だとしても、それもあるべき収入として計算をしなければいけません。(ただし、その滞納家賃が入金されたときは賃貸料として計上しなくてよいです、回収が不能になった場合は損失として計上出来ます。)敷金や保証金として受け取った金額は入居者に債務不履行が無い場合は全額返還されますが。債務不履行や敷金償却の契約により返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上する必要があります。

(2) 不動産収入を得る上で経費になるもの

家賃収入から経費を差し引いたものが不動産所得です。では、家賃収入から指し引ける経費にはどんなものがあるでしょうか。詳しくはこちらの記事で紹介をしているので、そちらを参照していただきたいと思います。

主な経費としては以下のようなものがあります。

  • 修繕費
  • 管理委託費
  • ローン金利
  • 減価償却費
  • 広告費
  • 不動産取得税や固定資産税

不動産投資をするうえで、物件の修繕や、管理の委託、また不動産会社に依頼して、入居者付けをお願いします。こういった物件の運用に関するお金は必要経費になりますし、税金や融資を受けたローンの金利支払い分、また減価償却費も大きな額の経費になるでしょう。

家賃やその他もろもろの、不動産が生み出した収益から経費を引いたものが、不動産所得として課税対象になります。

2. 不動産所得に課せられる税金の種類と税額

不動所得に対する税金の種類は、所得税と住民税が該当します。固定資産税は、不動産を所有しているだけで発生する税金なので、収益の有無にかかわらず発生します。

しかし所得税と住民税は、その個人の所得額に応じて発生する税金です。サラリーマンの場合は、会社での給与所得と不動産所得を合算をして、その合計額に応じて所得税と住民税が課せられることになっています。

(1) 所得税の税率

所得税の税率は、いわゆる累進課税で、所得額が多いほど税率が高くなっていきます。例を上げれば、所得が195~330万円の場合は税率は10%ですが、4000万円を超えると45%にもなります。

ここで注意をしておかなければいけないのは、4200万円では税額が4200×0.45で1890万円というわけではなく、1800~4000万円の間は税率40%計算され、あくまで4000万円を超えた分だけ税率が45%になるということです。

ただし、計算が非常にややこしくなるので、国税庁でもシンプルに税額がわかるように、控除額ということで税率の差分を提示しています。


課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円以上
〜330万円以下
10% 9.75万円
330万円以上
〜695万円以下
20% 42.75万円
695万円以上
〜900万円以下
23% 63.6万円
900万円以上
〜800万円以下
33% 153.6万円
1800万円以上
〜4000万円以下
40% 279.6万円
4,000万円超 45% 479.6万円


上の表を参照すると、

所得が4200万円であれば、(42,000,000 円― 4,796,000円)×0.45 = 16,741,800円

ということになります。

(2) 住民税の税率

住民税の税率は、基本的に所得金額の10%です。4200万円の所得があれば、420万円を住民税として納付しなければいけません。

(3) 所得税の計算で控除されるもの

一般的に収入から控除されるものには以下の様なものがあります。

  • 基礎控除……38万円
  • 給与所得控除(サラリーマンの場合。不動産所得にはありません)
  • 社会保険料控除
  • 配偶者控除……38万円
  • 扶養控除……38~63万円
  • 青色申告控除……10万(簡易簿記)/65万(複式簿記)
  • 医療費控除……医療費―保険などのお金―10万円です
  • 生命保険料控除や地震保険料控除、介護医療保険料や個人年金保険料
    上記の控除も、加入や病院に通っていれば利用できます。

また、青色申告をすれば10万円、事業規模とみなされる5棟10室の物件を運営していれば65万円の控除を受けられます。

(4) 税額のシミュレーション

ではサラリーマンが家賃収入を100万円得たとしてどの程度の税金になるかをシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション
給与所得は500万円
妻は専業主婦
青色申告を行い、地震保険と生命保険は上限まで加入
社会保険料控除分は30万円

500万
- 154万(給与所得控除)
- 38万(配偶者控除)
- 38万(基礎控除)
- 30万(社会保険料控除)
- 10万(青色申告特別控除 ※簡易簿記)
- 8万(生命保険料控除)
- 5万(地震保険料控除)
=217万

217万+100万=317万
317万-97500円=約307万



所得税率は10%、住民税率も10%なので年間約614,000円の税金です。ただし不動産の経費があればそれを不動産収入から引くことができます。新築や購入した初年度は、各種の税金や減価償却で不動産所得がマイナスになることもあります。

2,000万円(土地の取得費は含まず)の木造新築アパートを建てていれば、減価償却費は2000万円×0.046=92万円を経費にできます。この場合年間の家賃収入が100万円-92万円=8万円となるので、確定申告の必要がなくなります。

3.不動産所得を申告するには

税金を納付し、また収めすぎてしまった税金の還付を受けるには確定申告をする必要があります。不動産所得に伴う確定申告は、大きく分けてシンプルな白色申告と、複雑な代わりに控除が受けられる青色申告があります。それぞれの手順を以下に記します。

(1)白色申告の場合

白色申告は複式簿記の必要がなく、税務署に行けば白色申告の確定申告に必要な「確定申告書B」・「不動産収支内訳書」がもらえます、国税庁のホームページからもダウンロードできます。

その他に必要書類として、「控除関係の書類」を用意する必要があります。

全体的に手続きはシンプルなので、初心者でもあまり戸惑うことはありませんし、税務署でわからないことを聞きながら確定申告書Bを作成できます。

(2)青色申告の場合

青色申告は、白色申告と違って複式簿記を行わなければいけません。簿記の知識がない人が挑戦するには敷居の高さを感じるかもしれないでしょう。

ただし10万円の控除が受けられますし、不動産所得が事業規模になってくれば、65万円の控除や家族へ給与を与えてそれを経費にする、赤字損失の3年間の繰越など支出をコントロールして節税をすることが可能になるなど、そのメリットは大きいです。

手順としては、まず青色申告承認申請書を提出する必要があります。青色申告が必要である事業者である、という届け出が前もって必要です。そして複式簿記であるので、不動産に関する支出のみをまとめた仕分け書も必要です。確定申告前に一気につけるのは非常に大変なので、常に支出を記入しておきましょう。

提出する書類は、白色と同じように「確定申告書B」に「不動産収支内訳書」、さらに「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」が必要です。提出の必要がある控除に関する書類はもちろん、提出の必要はないですが、保管の義務がある経費に関する領収書や納税証明書も用意しておきましょう。

確定申告をすることで、サラリーマン大家にはメリットも有る

まずはワンルームマンションなど、小規模な不動産投資をしてみたい、と考える人にとっては確定申告はややこしく、面倒に思われるかもしれません。しかしサラリーマンの場合は家賃収入が、税金や減価償却で赤字になる場合、確定申告をすれば給与所得の税金を減らすことができるというメリットもあります。

このように本業の収入があり、不動産投資をしていれば思わぬメリットを享受できることもあります。不動産で収入を得る意味での投資はもちろん、自分の知識や興味を広げる、自分への投資という意味で、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

資料請求のお問合せ セミナー申し込み 相続相談のお申込み 個別相談のお申し込み 日本全国出張 現地見学の申し込み セカンド・オピニオン講習はこちらから

入学案内はこちらから