不動産所得を節税する!経費にできる支出できない支出とは - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

不動産所得を節税する!経費にできる支出できない支出とは

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不動産投資で収入が発生したら、同時に納税の義務が発生します。しかし賃貸物件の経営をしていると様々な支出もあるもの。そこで経費として各種の支出を計上することで、利益を圧縮して節税が可能です。では不動産所得に対し、何が経費になり、何が経費にできないのか、そして確定申告の際にはどうすればいいのかなど、初心者大家の方の疑問を解決していきます。


1. 不動産所得とは

まず不動産所得がどのようなものかを知っておきましょう。国税庁のサイトで、不動産所得は以下のように定義づけられています。

総収入金額 ー 必要経費 = 不動産所得の金額

総収入金額と必要経費には何が含まれるのかを知ることで、不動産所得を導き出すことができます。

(1) 総収入金額

総収入金額に含まれるものも、国税庁のサイトで定義づけられています。
家賃 賃料として設定している金額です。
名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの 入居者との契約時の礼金と呼ばれるもの、また契約更新時の更新料などが含まれます。
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの 敷金や保証金として受け取った金額は入居者に債務不履行が無い場合は全額返還されますが。債務不履行や敷金償却の契約により返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上する必要があります。
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など 家賃とは別に管理費や共益費を設ける賃貸物件も多いですが、それらの収入のことを指します。

家賃と管理費や共益費、そして礼金や更新料、敷金の残金などが総収入金額とされます。

(2) 経費には何が含まれるのか

それでは不動産投資に伴う代表的な経費を挙げていきます。

(1) 税金
固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代などの税金は経費になります。

(2) 保険料
不動産投資をするときには、火災保険への加入はまず必須ですし、地震保険に入る人もいるでしょう。それらの保険料は経費に計上できます。

(3) 管理会社への業務委託料
一般的に大家さんは、賃貸物件は不動産管理会社に、家賃の5%などを手数料とし、トラブルの解決や清掃、家賃の徴収などを任せているでしょう。それらの業務委託料は不動産運営に必要な経費として認められます。

(4) 司法書士や税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する、不動産の登記を司法書士に依頼する、といった場合の報酬も経費になります。

(5) 減価償却費
建物には、構造や素材により、法律で耐用年数が設定されています。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。建物の購入にかかった費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。

例えば2,800万円(土地建物割合:土地4 建物6)で新築のワンルームマンション(RC造:定額法47年・償却率0.022)を買ったら、年間36.96万円ずつ減価償却(償却できるのは建物の取得費用1680万円に対してのみです。)できる為、実際の支出がないのに経費として計上できるのです。支出が伴わないのに帳簿上の利益を減らすことができるので、節税に効果を発揮します。

(6) 修繕費
時間とともに、部屋は必ず老朽化します。部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンの交換など、部屋の機能を回復させるための費用は修繕費として経費に計上できます。またマンションを所有しているときは、管理費として共用部分の清掃やメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これも経費にできます。

ただし、機能を向上させるための設備の費用に関しては、固定資産と同じく、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があり修繕費として一括での経費計上は出来ません。(修繕費は、もともとあった設備の機能を回復させるための費用です。例えば階段の修理は修繕費になりますが、階段を新たにつけた場合は修繕費になりません。壁紙や床板の張替えも修繕になりますが、間取りの変更などは修繕費に含まれない機能向上のための費用になります。)

(7) ローン金利
ローンの融資を受けて物件を購入した際には、毎月決まった額の返済をしていきます。そのなかでも返済する金額の何割かは借入金の元本ではなく、金利です。融資を受けた金融機関から、年末に返済表が送られてきて、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が書いてあります。そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。また、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。

(8) その他
物件を視察にいった場合の交通費、税金に関する本を購入した際の書籍代、不動産屋への手土産代、などは常識の範囲内で経費にできます。あまりに交通費や交際費の頻度が高い、金額が多い場合は税務署のチェックが入ります。

経費として計上できないもの

経費に計上できないものもあります。

住民税、所得税
これらの税金は不動産投資に関係なく発生するので経費になりません。

2.法人化することで計上できる経費の幅が広がる

ワンルームマンション投資に慣れてくると、不動産所得が増加し法人化を検討する人も出てくるでしょう。法人化を行うと、経費に計上できる範囲が広がり所得を増やすことができます。

法人化すると、所得を自分や家族に給与を与えるといった形式にすることができます。給与額が少ないと所得税の税率が低くなるので、800万円をそのまま所得とするより、400万円の給与所得者が2人いる、としたほうが節税できます。また共済への加入費や保険なども経費にできますし、減価償却の計上も個人事業主やサラリーマンとは違って自分の好きなタイミングで行なえます。

減価償却費は、個人事業主は毎年自動的に計上されるので、もともと利益が少なく納税額が少ない年も計上しなくてはいけません。しかし法人の場合は任意のタイミングで減価償却費を計上できるので、利益の少ない年は計上しない、利益の大きな年は減価償却費を多く計上して利益を圧縮することができます。


3.確定申告時に必要なものは

総収入金額から必要経費を引き、その金額が20万円以上であった場合は確定申告をしなければいけません。確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1ヶ月間です。確定申告をおこなう場合は、所定の書類を提出し税額を確定させることになります。青色申告、白色申告とそれぞれで提出するものが違うことに注意しましょう。

(1)青色申告……青色申告の申請の後に確定申告書Bと不動産所得用の青色申告決算書、収支内訳書
(2)白色申告……確定申告書Bと不動産所得用の収支内訳書

白色申告の場合は、収支報告書に数字を記入していきます。通帳への振込があった場合は、そのコピーなどを提出しなくてはいけない、と考えがちですが基本的に領収書や収支の証拠などは、提出する必要はありません。

では廃棄してもよいのか、というとそれも間違いであり、税務署が収支をチェックしていて経費が大きすぎる、家賃が実際の物件と比較して少ないなど異常があった場合には、証拠となる物を提出しなければいけません。そのため7年間は領収書などを保管しておく義務があります。

確定申告をして税務署が確認の必要を感じた時に、経費の証拠が提示できなければ追徴の税金が課せられることもあります。

節税をするには経費のチェック漏れがないように

不動産投資する過程では、非常に多くの経費が発生します。経費として計上できるもののチェックを怠ると、それだけで数万円も税額が変わることがあります。実収入は利回りにも大きく低下し、利回りが低下すれば投資効率も下がっていきます。

不動産投資を積極的におこない、続々と投資をしていきたいと考えるのであれば経費にできるものに漏れがないかをかかさずにチェックする習慣を身に付けましょう。



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