不動産投資、オーナーに襲いかかる7大リスクというテーマで連載している本コラムは、今回「投資物件の老朽化リスク」について、最小限に抑える方法をご紹介します。

1.老朽化リスクとは

投資物件が年数とともに老朽化していき、想定以上の修繕費が発生するのを老朽化リスクと呼んでいます。投資物件の価値が年々下がっていくこと、また老朽化対策のために修繕費用が発生するというのは不動産投資を考えている方でしたらご理解いただけていることかと思います。それらが当初の計画通りであれば特に問題はないのです。一番の問題は、当初想定したよりも老朽化が進む、もしくは修繕費用が想定以上にかかってしまうというケースです。想定していた収益シミュレーションが崩れてしまうため、我々は不動産投資のリスクの一つとして考えています。

2.老朽化リスクによる3つの損失

老朽化リスクには3つの損失が付いてきます。

・稼働率の低下
・賃料の低下
・売却時の価値低下

老朽化した物件は、入居者が集まり辛くなります。そのような物件は空室期間が長くなり稼働率が低下してきます。空室を埋めようとするとこれまでと同じ賃料では入居者が集まらないため、賃料を下げることになります。その結果、敷金や礼金も下がり、退去時のメンテナンス費用を賄うことができなくなります。持ち出しをして、メンテナンスをする事が出来なければ、敷金の範囲内で出来る事だけのメンテナンスになるため、部屋の老朽化も進みやすくなります。これらが続くと収益が落ちていくため、修繕を定期的に行う原資を確保することも難しくなります。結果として、収益を確保できずに所有し続けることが難しくなり物件を売却することになりますが、そのような物件の場合は通常よりも価値を大きく下がってしまうため、思うような価格で売却することができないということになり、負のスパイラルに陥ってしまうのです。

3.老朽化リスクを最小限に抑えるための3つの方法

では、このような老朽化リスクを最小限に抑えるためにはどうしたらいいのでしょうか。その方法をご紹介します。

新築（築浅）ワンルームマンションを購入する

老朽化リスクを最小限に抑える方法として、新築（築浅）のワンルームマンションに投資することをお勧めします。まず、新築（築浅）物件は当たり前ですがすぐに老朽化して修繕が必要になることはありません。しかし、中古物件は大規模修繕のタイミングで売りに出されているというケースもあります。修繕積立金の積み立てをしっかりと行っていればいいのですが、積立金がない場合はいきなり多額の修繕費用が発生することになります。

続いて、なぜワンルームマンションが良いのかです。それはファミリーマンション（約60㎡以上）の入退室に伴う内装補修がワンルームマンションより費用が掛かるためです。例えばワンルームマンションだと10万円以下でほとんどの内装補修が出来るのに対してファミリーマンション（約60㎡以上）だと70万円ほどの費用が掛かる事もあり、預かり敷金では到底賄えない為です。

修繕積立金を考慮した投資計画を立てる

新築（築浅）で購入した場合、しっかりとした管理会社が運営していれば何年後にどのような修繕計画があり、いくらかかるのかというシミュレーションをしています。その計画の下に積立金を算出していれば、突発的な修繕費用が発生することはほぼありません。修繕積立金を考慮していない物件の場合、大規模修繕の際に一時金として数十万円を請求されるケースがあります。もしあなたがワンルームマンションに投資していたら、数年分のキャッシュが無くなってしまうこともあるかもしれません。また、中古で購入する場合は、過去に積み立てられた積立金の有無を確認して、その後の計画をシミュレーションした上で投資しましょう。

修繕ノウハウを持った不動産管理会社と契約する

新築（築浅）のワンルームマンションへの投資について、適切な修繕計画の下に算出された修繕積立金を確保しておくことなど、このどちらにも共通して重要なことが修繕ノウハウを豊富に持った不動産管理会社と契約するということです。ベストは購入から管理までワンストップで行える会社を選ぶのがいいです。ノウハウを持っている会社であれば、購入時に修繕計画を見せてもらえます。いつどのタイミングでどのくらいの修繕を行うのか。また、修繕に関する話し合いはどのような組織や管理組合の下で行われるのか。資材高騰などで計画通りの修繕費用にならない場合、どのような話し合いが行われるのかなど、全て事前にしっかりと計画されているものです。逆に修繕計画が曖昧な会社の場合は、修繕積立金が安く見えても後から突発的に発生する可能性があるの注意しましょう。

国交省からはマンションの修繕積立に関するガイドラインというものが出ています。適切な積立金になっているかなど、一つの目安として参考にされてみるものいいかもしれません。

4.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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