路線価・固定資産税評価額・公示地価・実勢価格の違い【相続初心者必見】

今年（2015年）からはじまる相続税基礎控除額の引き下げに伴い、ニュースや新聞などでも「路線価」「固定資産税評価額」「公示地価」「実勢価格」といった文字をよく見かけた方も多いかと思います。

今回は、相続初心者を悩ませる、これらの言葉の意味の違いを分かりやすく解説したいと思います。

この「路線価」、「固定資産税評価額」、「公示地価」、「実勢価格」は「一物四価」と呼ばれ、すべて同じ土地に対する価格を意味しています。それにも関わらず金額が異なるため、多くの相続初心者を悩ませてしまうようです。

実際に4つの特徴を「公示地価」「実勢価格」「固定資産税評価額」「路線価」の順で見ていきましょう。

「公示地価」とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。つまり、「このぐらいの価格で売り買いするのが適正ですよ」と国が示すガイドラインのようなものともいえます。

「実勢価格」は、現実に売り買いが成立した価格のことを指します。

「早く売りたいから公示地価より安く売ってしまった」
「どうしても買いたいから公示地価より高く買ってしまった」

そんな売り手と買い手の実情も反映されるのが特徴です。

「固定資産税評価額」は、固定資産税の計算をするときに使用するものです。「固定資産評価基準」という国が定めたガイドラインに基づき、市町村が決定します。

土地については公示地価の約70％、建物については建築費の約50〜70％が評価額となります。評価は原則3年ごとに見直され、地価の下落・上昇などにより評価額が増減します。

「路線価」とは、ズバリ相続税の計算をする時に使用するものです。毎年7月1日に国税局・税務署で公表されます。路線価は、公示地価・実勢価格や、不動産鑑定士などの専門家の意見も取り入れながら、公示地価の80％程度を目安に決定されます。

なお、路線価がない地域の場合は、固定資産税評価額を基に算出することもできます。また、新年早々に相続が発生して、路線価が発表されていない場合でも、公示地価を基に路線価を推算することも可能ですのでご安心ください。

つまり、「相続税なら路線価を見る」、「固定資産税なら固定資産税評価額を見る」などと、実は「一物四価」は単純明快なものなのです。さいごに、それぞれの価格をどのように調べればいいのかもまとめておきましょう。

■土地の基準価格が知りたい：「公示地価」を確認！
→「土地総合情報ライブラリー（国土交通省）」

■実際の売買価格を知りたい：「実勢価格」を確認！
→「土地総合情報システム（国土交通省）」

■自分の土地の固定資産税を知りたい：「固定資産税評価額」を確認！（または公示地価の約70％で計算）
→各地の都税事務所や市区町村役場のウェブサイトなどをチェックしてみてください

■自分の土地の相続税を知りたい：「路線価」を確認！（または公示地価の約80％で計算）
→「財産評価基準書（国税庁）」

ぜひ、参考にしてみてくださいね！

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