【相談事例】無計画に所有マンションを増やし続けてしまった結果 - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

【相談事例】無計画に所有マンションを増やし続けてしまった結果

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この記事は、過去にマンション投資で失敗し、マンション経営大学に相談にお越しいただいたお客さまから聞いた事実にもとづいたフィクションを紹介するコーナーです。

今回ご紹介するのは、所有マンションの物件数を増やしすぎた60代男性のケース。安定した収入を確保するために、複数のマンションを購入すること。それ自体は悪い選択ではなく、むしろ、やり方次第では資産を大きくするための有効な手段です。しかし、不動産業者の言いなりで無計画な投資を繰り返していると、ローンの総額が膨らむばかりか、固定資産税の支払い、設備の修繕費などで首が回らなくなり、最悪の場合は破産……なんてこともあるかもしれません。そうならないためには、どうすれば良いのでしょうか。

<失敗してしまった人プロフィール>

  • 名前:Bさん(仮名)
  • 年齢:マンション購入時45歳、現在55歳
  • 年収:750万円
  • 投資目的:老後の生活費、少ない年金を補う資産として
  • 所有マンション数:6件
  • 所有マンション間取り:1K、2LDKなど

無計画に所有マンションを増やすと赤字が雪だるま式に増えて行く

yukidaruma
– Bさんの所有マンションの数は6件と多めですが、どのように物件を増やされたのか、教えてください。

3回に分けて、違う不動産屋から買いました。最初は地方にある古めの2LDKマンションを2件。その後、地方の築浅ワンルームマンション2件。最後に、地方の中古ワンルームマンション2件。

– 購入したタイプがバラバラですね。わざと、マンションタイプや不動産屋を分けたのでしょうか。

いや、その時々で、新しい不動産屋の言うことを真に受けただけです。ファミリータイプなら家族が長く住んでくれる。地方物件なら賃料は安いがその分すぐに借り手が見つかる。購入当初は確かに、担当営業の言う通りでうまくいくんですが、数年経つと、採算がとれなくなってくるんです。

– ファミリータイプは1Rと比較すると平米あたりの賃料が安くて内装費用も多くかかるし、新しい居住者を見つけるのにも時間がかかります。地方の中古アパートなどは、老朽化による賃料の下落が早い、首都圏の物件と比較して賃料に対する内装費の負担割合が大きいなどのデメリットもあります。そうしたリスク面の説明は、担当営業の方からなかったのでしょうか。

なかったですねぇ。購入して数年経って「もしかしてヤバイんじゃないか」と気づいた頃には、営業担当が会社を辞めたとかでいなくなってしまうんです。それで困ってしまって他の不動産会社に相談しに行くと、前の物件も面倒を見るから新しいオススメ物件を購入してくださいと言われる。「今が買い時です!」なんて乗せられるまま気づいたら6件もマンションを持っていて、何でこんなことになったのか、呆然としています。

入居率や家賃を維持しづらい高リスク物件に注意!

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– 赤字の主な原因は何ですか。

とにかく支出が多いです。固定資産税だけでも最初の2件だけなら10万円だったところが、6件まで増えると単純に3倍の30万円です。また、古い物件が多く管理費(修繕積立金)は年々増加の一方。しかも築10-20年くらいはエアコンや給湯器の補修や入れ替えが重なる時期でもあって、急な出費も多いんです。当然ですが、ローンの支払いも6件分です。

– 古い物件、地方の物件ですと、入居率が上がらないと言うこともありますよね。

そうなんです。人気のない物件の入居率を安定させるためには家賃を下げるしかありません。現在は6件中4件で、当初に比べローンの支払い金額が家賃収入を大幅に上回っています。マンション経営を続ければ続けるほど赤字が増えていく現状で、老後の資産を増やすつもりが、もう破産目前です。妻や子どもに何と詫びれば良いのか。

マンション経営には、パートナー選びと計画性が大事だということをつくづく感じました。これからマンション経営を始める方には、同じ失敗をしないでほしいと心から思います。

– 今日は貴重なお話をどうもありがとうございました。

まとめ:計画的にマンションを増やすには?

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Bさんのケースから学べる重要なポイントは3つです。
  • 信頼できる不動産会社をパートナーにすること。
  • マンションは入念な計画で増やすこと。
  • 投資価値の高いマンションを見極めること。
まずは、不動産会社を見極めること。ただ自社商品を売りたいだけの会社なのか。あるいは購入者の経済状況や目的をしっかりと理解した上で、適切な物件や返済プランを紹介してくれる会社なのか。親切な不動産会社であれば担当営業が辞めた後でもキチンとお客様をサポートする部署があったり、無理な営業で「早く売ろう」とするのでなく、長期的な視野でのアドバイスを丁寧にしてくれるはずです。中には、繰上げ返済の計画を綿密に立てて、資産形成のアドバイスまでしてくれる会社もあります。

そうした信頼できる会社と出会えてこそ、複数マンションを所有するという選択肢は初めて現実的なものとなります。
複数のマンションを購入する本来のメリットは、繰上げ返済(内入れ)を活用することで、ローンの支払い期間を繰上げしやすくなるということ。Bさんのように6物件を購入する場合も、あらかじめ綿密な返済スケジュールを立てて、繰上げ返済を活用して1つずつローンを完済していけば、1件だけ購入するよりも早く多くの資産を手に入れることが可能になる考え方もあります。

参考:資産を活用して資産をつくる?黒字経営の近道「内入れ」のまとめ

そして、マンション経営でもっとも大切なのは、どんな物件を選ぶかということ。古い物件、地方の物件、そしてファミリータイプの物件には、それぞれ、Bさんとのお話で上げたようなリスクがあります。こうしたリスクを隠したまま「この物件はスゴイ」とアピールしてくる不動産会社には要注意です。マンション経営大学がオススメするのは、この先の長期にわたり安定した需要が見込める首都圏のワンルームマンション。くわしくは、こちらの記事をご参考ください。

参考:不動産投資のプロが選ぶ物件とは?東京ワンルームマンションがオススメの理由!

こうしたポイントを踏まえず、見た目だけ資産の数を増やしたつもりになっても、いずれその運用はうまくいかなくなりBさんのような大きな失敗に繋がることがあります。
マンション経営に踏み出すには、信頼できる不動産会社、入念な計画、投資価値の高いマンション。この3点をしっかり押さえることが大切です。

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