資産を活用して資産をつくる?黒字経営の近道「内入れ」のまとめ - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

資産を活用して資産をつくる?黒字経営の近道「内入れ」のまとめ

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一攫千金

内入れ、という言葉があります。これは、代金の一部を前払い=繰り上げ返済していくことで、マンションローンの返済を早期に終えるための手法のこと。

今回は、内入れを利用して、ローンを早期に完済、しかも、同じ初期資産から複数戸のマンションを経営できるようにまでなる驚きの方法をご紹介します!



マンションローンは内入れと複数戸所有の合わせ技がオトク!

■内入れを利用すれば同じ資産でも複数戸のマンション所有が実現?

まずは、1件2,000万円の物件を、頭金ゼロで35年ローン、まとめて4件を購入した場合を検証します。全部で8,000万円もの投資。果たして回収できるかと不安になる方もいるかもしれませんが…下の図を見てください!

内入れで複数戸所有jpg

物件Aに毎年100万円の内入れをしていくと、物件A単体の35年ローンが15年で完済できます。物件B、C、Dのローンは月々の家賃収入を充てていくので、実質的な出費は年間100万円のみ。かなり現実的な数字なのではないでしょうか。年間100万円の内入れを継続できれば、本来は35年間かかるはずのローンの支払いを20年も縮めることができるんですね!



■まとめて複数戸を購入した方がローンの完済が早くなる?!

複数戸をまとめて購入したメリットが活きてくるのはここから!ローンの支払いが終わった物件Aの年間家賃収入を、そのまま物件Bに内入れしていくのです。すると、Aのローンを完済したわずか6年後、物件Bのローンも完済できてしまいました。さらに、物件AとBの年間家賃収入を、物件Cに内入れしていくとどうでしょうか。なんと、その後ほんの2年で、物件Cの完済が実現できてしまいました!

本来なら35年もかかるはずだったマンションローンが、内入れと複数戸購入のメリットを合わせることで、わずか23年で終了。しかも、自己資金が最初は0円だったにも関わらず、3戸ものマンションが完全に自分のものになってしまうのです。

残りの物件Dは、さらに内入れしてローン完済するも良し。3戸分の充分な家賃収入を確保したので、後はのんびりローン返済を継続し生命保険として活用するのも良し、ですね。

実はマンション経営は、ローンの内入れを前提にすると、複数戸の所有が非常に効率的。すでに完済を終えた資産を使って、さらに資産を増やしていく…。これが、資産を活用して資産を増やすという考え方の答えです。投資の総額が大きくなるため、充分な検討は必要ですが、これからマンション経営を始めようという方は、複数戸所有を視野に入れてみるのはいかがでしょうか。



■1回の内入れで1カ月あたりの収入が倍以上に?

では今度は、1戸のマンションを購入した際、内入れをすることで月々の収支がどのように変化するかを見ていきます。

こちらは、マンション経営大学出身のマンションオーナーさんが、実際に内入れを1回した際の事例になります。

200万円内入れjpg

この方は、マンションを頭金ゼロのフルローンで購入し、1年後に200万円分の現金をマンションに内入れしました。その結果、月々の収支はなんと、4,648円から12,129円のプラスと、3倍に近い収入となりました!ただ、とらみは内入れをすると儲かる…ということを強調したいわけではありません。

賃貸マンションは、今まで複数のコラムでご紹介してきたように、インフレに強い現物資産。現金としての資産を、マンションという現物資産の一部に変換することで、みなさんの資産は一層、景気の変動に左右されづらい安心度の高い資産に育っていく…。それが、内入れの本質なのです!



■ポイントまとめ

  • マンションローンは内入れを活用すると完済時期がグッと短くなる!
  • 内入れを上手に活用すれば複数戸のマンション所有も現実的な選択に!
  • 内入れと複数戸所有の合わせ技で、生涯資産の総額は増えていく!

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