マンション投資の地震リスクを回避！必要な耐震の知識とポイントを解説
地震が多く発生する日本。最近でも、2018年6月に大きな地震が大阪府北部で発生したことは、記憶に新しいと思います。地震はいつどこで、どれくらいの規模で起きるかを正確に予測することができません。不動産投資における地震リスクに備えるために必要なことは、危ない構造の建物の購入を避けることです。そこで、地震に強い建物かどうかを知るには何を確認すればいいのかを、分かりやすく説明します。
地震への強さを表す法律上の基準とは？
法律で定められている地震に対する強度の基準は、下記の3つがあります。
1.建築基準法
1950年に制定された「建築基準法」には、国民の生命、健康および財産の保護を目的に、建築物の敷地・構造・設備に関する基準が定められています。その後、大きな地震の発生などを機に、たびたびより安全な基準へと改定されています。現在、新しく建物を建築する際に満たす必要がある耐震基準は以下の通りです。
・新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認申請して建築する建物
・2000年基準：2000年6月1日以降に建築確認申請して建築する木造建物
新耐震基準制定前の1950年に制定された基準は、「旧耐震基準」と呼ばれます。建築基準法は、1968年に起きた十勝沖地震を教訓に1971年にも改正が行われています。その後、1978年の宮城県沖地震の教訓を活かすために耐震設計法が根本から見直され、1981年に大幅に改正されて現在適用されている新耐震基準となりました。
木造建築の2000年基準は、1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、木造建築物の耐震性をより強めるためにできた基準です。なお、2000年の改正では全ての建物に対して、地震にどこまで耐えられるかという指標を計算する「限界耐力計算法」が導入されています。
2.住宅品質確保促進法（品確法）
建築主（購入者）を守ることを目的に、建築会社が品質の良い住宅をつくるよう、2000年4月に施行された法律です。この法律で耐震基準の等級を次の通り定めています。
・耐震等級1：建築基準法で定めた基準
・耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の耐震性を定めた基準
・耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の耐震性を定めた基準
これら等級のどれを基準として採用するかは、建物によって異なります。
3.長期優良住宅法
長期優良住宅法は、快適に暮らせて長期間住める住宅の普及促進のために、2008年にできた法律です。長期優良住宅として認定されるには9つの基準があり、耐震基準としては耐震等級2相当以上の強度であることが定められています。認定されると、住宅ローン控除の控除額の増額や、不動産購入で生じる税金の優遇、および最長50年間固定金利で利用できるローンのフラット50が使えるなどのメリットがあります。
地震に強い物件かを確認するための4つのポイント
1.地震に対する建築構造の強度の違いを知る
地震に対する強度を高めるために採用される建築構造には、以下の3種類があります。
・耐震構造：建物の壁や柱を太くしたり多くしたり、補強材などを使ったりして地震の揺れに耐えられるよう建物の強度を高める構造
・制震構造：地震の揺れを吸収してその影響を軽減する装置を建物に設置し、地震をうまく制御して建物の強度を高める構造
・免震構造：建物と地面の間に地震の揺れを逃がして伝えないようにする装置を設置し、地震の揺れから免れることで建物の強度を高める構造
2.地盤に合った基礎工事をしているか
軟弱な地盤よりも、硬い地盤の上に建てられた建物のほうが地震に強いことは明らかです。やむをえず軟弱な地盤の上に建てる時は、硬い地盤の上に直接建てるのと同等になるように基礎工事をする必要があります。その際、建物をしっかり支えるために支持層と呼ばれる硬い地盤まで届くコンクリート杭を、必要な数だけ打ち込む必要もあります。この時、支持層が地表から何メートル下にあるかをしっかりと調査し、確実に支持層まで届く杭が打ち込まれないと意味がありません。どのような調査でその杭の長さが確認されているかも重要で、日本だけでなく多くの国でも実施されている標準貫入試験（ボーリング調査）で行われていれば問題ないでしょう。
3.建物を補強する配筋工事をしているか
鉄筋コンクリート造りの建物は、引っ張られる力に強い鉄筋と、圧縮に強く引っ張られる力に弱いコンクリートでできています。また、鉄筋は空気中で錆びるため強度が落ちますが、これをアルカリ性のコンクリートで覆うことで、酸化を防止できます。つまり鉄筋とコンクリートの双方の長所を利用することで、建物の強度と耐久性を向上させています。
鉄筋とコンクリートを組み合わせて利用しているのは、建物を支える外壁などの構造壁と柱部分です。鉄筋は縦と横に格子状に配筋されます。外壁などの構造壁には格子状になった鉄筋を2重に配筋するダブル配筋が、シングル配筋より強度が高くなります。柱部分は、縦と横の鉄筋を現場で巻き付けてフックでとめる方法よりも、工場で溶接された閉鎖型帯筋を使用するほうが強度を強くできます。
4.コンクリートの強度は適切か
コンクリートの強度は、水とセメントの割合で決まります。十分な強度に必要な水の割合は、セメントに対して50～60％です。また、コンクリートは鉄筋の酸化によるサビを防止しますが、そのためにはある程度以上の厚さが必要です。これが不足していると、コンクリートのヒビから侵入した水で鉄筋がサビて膨張し、コンクリートを破壊して逆に強度を弱めてしまいます。サビないために必要な厚さは「かぶり厚さ」と呼ばれ、場所によって変わりますが、建築基準法では柱、壁などの構造部では20mm以上、日本建築学会の鉄筋コンクリート工事標準仕様書では30mm以上となっています。
新・旧の耐震基準の違いと、過去に起きた地震の被害状況
新・旧の耐震強度による違いは、新耐震基準の強度が震度7でも倒壊しないことが想定されているのに対し、旧耐震基準では震度5の想定です。震度7は、1995年の阪神・淡路大震災で初めて気象庁が適用した震度であり、その後、2004年10月の新潟県中越地震、2011年3月の東日本大震災、2016年4月の熊本地震でも観測されました。ちなみに、震度10が最大震度であると多くの人が思っていますが、気象庁が定めている最大震度は震度7です。震度0が最小で、0から4以外に5弱、5強、6弱、6強、7の10段階に分かれています。
震度7クラスの地震が2度起きた2016年の熊本地震では、1度目の地震でダメージを受けた建物が2度目でさらにダメージを受けるという、建物に厳しい状況となりました。そのためか国立研究開発法人 建築研究所の調査によると、最も被害の大きかった益城町では、2000年基準の木造住宅も319棟中7棟が崩壊。1981年以前の基準の建物は759棟中214棟が倒壊しました。なお、鉄筋コンクリート造りの建物については、数字は示されていませんが、「熊本市内の調査結果も含め新耐震基準は有効。大破した建物の多くは1階部分を吹き抜け（ピロティ的構造）にしたものが多く現行基準を満たしていない」と総括されています。
熊本地震とは調査エリアや損壊の程度の定義が異なりますが、社団法人高層住宅管理業協会が阪神・淡路大震災と東日本大震災時の被害状況を報告したレポートによると、マンションの被害は以下の表のようになっています。表内の「大破」とは、建て替えが必要な致命的被害のことで、「中破」は大規模な補強・補修が必要な被害のこと、「小破」はタイルのはく離・ひび割れなどの補修が必要な被害のこと。そして「軽微」は、外観上はほとんど損傷がないか、または極めて軽微な被害のことです。
東日本大震災（東北6県＋関東１都6県）
阪神・淡路大震災（関西圏）
阪神・淡路大震災は直下型地震ですが、東日本大震災は直下型ではなく揺れ方が異なるため、地震の規模は同じであっても建物へ与える被害の大きさは違うことが推測されます。また調査は広い範囲での被害状況をまとめているため、震度が高かった狭いエリアに限定すると、違った傾向になる可能性も考えられます。
しかしこの表から、東日本大震災では、マンションの大破が0件であることと、阪神・淡路大震災では新耐震基準の大破の数が、旧耐震基準に比べると少ないことが分かります。
まとめ
建築基準法は、大きな改正の他にも必要な改正が随時必要に応じて行われます。そのため、通常は新しいマンションほど耐震強度があります。現在の耐震基準の建物に甚大な被害を与えるほどの大きな地震は、数十年から数百年ごとに起きることや、大きな震度の地震でも、震源地からの距離でマンションに与える被害は異なります。とはいえ、万一身近で起きた時には大きな被害を受けるリスクがあります。
そんな地震リスクの最大の回避方法は、最新の耐震基準を満たしている新築マンションへの投資と言えるでしょう。また、設計レベルで同じ耐震基準を満たしていても、しっかりした施工会社・販売会社を選ぶ必要があります。建物の耐震性は、入居者の命に関わる事柄であり、投資家にとっても資産を守るうえで重要な検討事項です。マンション選び、会社選びは慎重に行いましょう。マンション経営大学でも、耐震基準を満たした新築マンションをご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。