【不動産投資の物件】チェックするポイントをプロが伝授！（前編）
不動産投資で一番悩むこと。それはどの物件に投資するべきなのかだと思います。プロの投資家はそれぞれノウハウを持っており、その経験に基づいて調査し投資します。しかし、投資経験が少ない場合どのようなポイントをチェックし、どのような物件が長期的な収益をもたらしてくれるのか分からないと思います。今回はそんな悩みに対して前編と後編の2回に分けて、当社がオススメするワンルームマンションの視点でご紹介します。なお、投資の目的は長期的な家賃収入によるインカムゲインでの話となります。
1.不動産投資のチェックポイント・・・立地編
はじめのチェックポイントは「立地」です。どのエリアの物件に投資するべきなのかです。一番悩むポイントであり、どのエリアに投資するかは不動産投資においてとても重要な成功要素となります。それ故にノウハウがないとどこに投資するべきなのかが分からなく、誤った判断をしてしまい取り返しのつかないことに成り兼ねません。
地方VS都心
家賃収入を目的とした投資の場合、継続して入居者が入ってくれるエリアなのかどうかがとても重要になります。入居者が継続して入るためには、人口が多い事がとても重要です。そのため、弊社では地方よりも東京圏（東京・千葉・神奈川・埼玉）の物件へ投資することをお勧めしています。特に東京23区内や神奈川県の横浜市や川崎市など都内への通勤の便が良いエリアです。
2017年の住民基本台帳によると、人口が増えた都道府県は「東京」「千葉」「埼玉」「神奈川」「愛知」「沖縄」のみです。そしてその人口は東京1304万人、神奈川896万人、千葉615万人、埼玉719万人となっており、1都3県で3534万人となっています。実に日本の人口の3割近くが住んでいることになります。増加率という視点では、東京は増加率No,1(0.6%上昇)となっており、今後も人口が増え続けるエリアと推計されています。
地方は投資費用を安く抑えられ、利回りが良いメリットはありますが、地方なりのリスクが潜んでいます。そのリスクについては、「【不動産投資の利回り】地方は都内より利回りが高いのになぜリスクが大きいのか」をご参照ください。
東京圏の中でもどのエリアが良いのか
投資用マンションを建てる不動産会社は、多くの資金と人員を使ってエリア調査を行います。どのエリアに投資用マンションが多く建設されたのかを見ることで、入居者が入りやすいエリアを絞る事ができます。（あくまで参考となる一つの目安です）
株式会社 不動産経済研究所が2017年8月に調査した「2017年上期及び2016年 年間の首都圏投資用マンション市場動向」によると、2017年上期（1月〜６月）に供給された投資用マンションは60物件、3,222戸でした。そのエリアのTOP5は以下となっています。
①大田区368戸
②川崎市川崎区262戸
③港区254戸
④江東区233戸
⑤横浜市西区229戸
TOP5のエリアで全体の41.8%を占めることになりました。地価が上昇傾向にあり、これらエリアへの投資用マンション建設は2016年同時期と比較すると減少傾向にあるようです。しかし、引き続き人気のエリアという事が分かります。川崎には弊社も投資用マンションを保有していますが、JRと京浜急行へアクセスできることもあり、投資家や入居者からも人気なエリアということを肌身で感じています。
このように、2017年上期に建設されたマンションのエリアランキングは、投資用として参考になるエリアではないでしょうか。
2.不動産投資のチェックポイント・・・種類編
続いてのチェックポイントは不動産の「種類」です。本コラムではワンルームマンションに絞った話となりますので、この場合の種類は、「新築・築浅」or「中古」の視点となります。
中古物件は将来的に安定的な家賃収入を生まないリスクが潜んでいる
不動産投資の目的が長期的な家賃収入ということであれば、投資した物件の耐用年数は長いにこした事はありません。中古物件の場合、投資してすぐに修繕が必要なケースもありますが、これまでの修繕内容や今後の修繕計画がはっきりと分かる物件であればすぐに修繕が必要になる事はないでしょう。また、新築や築浅の物件よりも早く修繕が必要になりますが、それが想定の範囲内なら問題ないでしょう。
問題となるのは、想定通りにならないパターンが中古には潜んでいるということです。後編で詳しくご説明しますが、最近のマンションはWifiやオートロック、衛星放送などの最新設備が標準です。中古で購入してこのような設備が備わっていない場合、購入から数年はその設備で問題なくても、20年後にはより最新の設備が標準となる可能性はゼロではありません。その時に今現在の標準設備すらない物件が果たして20年後も同様に入居者が入ってくれるでしょうか。そして、今では想定できない最新設備が標準となった場合、対応するための改築すらできない物件と言うことも考えられます。
20年前にはインターネットや衛星放送がこんなに普及するとは誰も思いませんでした。そして、中古物件の中には現在の最新設備へ改築ができない物件もあるのです。
新築、築浅に投資するメリット
新築か築浅の物件は、よほど変な物件に手を出さない限り最新の設備が備わった物件になります。最新の設備は入居者が集まりやすいため、空室率の低下にも繋がります。また、修繕が必要になるタイミングは中古よりも明らかに先となります。そのため、長期的に安定した家賃収入を確保するのであれば新築か築浅にしておくことをお勧めします。新築でも20年後に今では想定できない設備が標準となる場合もありますが、中古物件に投資するよりもリスクは低いです。
3.まとめ
不動産投資物件のチェックするポイント前編では、「立地」・「種類」のチェックポイントについてご紹介しました。今回ご紹介したチェックポイントは、弊社での長年の経験により辿り着いた成功の法則となります。次回「後編」では、「設備・デザイン編」と「パートナー編」についてご紹介します。どのチェックポイントも不動産投資においては重要な成功要素となるため、直接話を聞きたいという方は弊社開催の無料セミナーにお申し込みください。プロから直接アドバイスいたします。
4.不動産投資はプロに相談
マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。
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