不動産投資を始めるとき、低価格で需要の高いワンルームマンション投資は、低リスクで始めやすいと言われます。しかし始めやすいといっても、誰でもかんたんに入居者付けができて、だれでも経営できるものではありません。実際にワンルームマンション投資をしている人はどうやってリスクを抑えているのか、また入居者付けをしているのか。実例からご紹介いたします。

1. 資産価値の落ちづらいマンションを選んで投資をする

まず、最も重要なリスク管理として、資産価値が落ちづらいマンションを選ぶことです。需要のある立地や環境で、設備の整ったマンションを選べば、10年後15年後に売ろうと思っても、それほど価格を下げずに売却出来ることも。武蔵小杉や豊洲などのエリアが典型的な例ですが、2000年代前半に購入したこれらのエリアのマンションは、購入時と同等、もしくはそれ以上の価格で売却できているものも有ります。

開発計画や鉄道の延伸計画などを見て、需要のある立地のマンションに投資をしていけば、安定した毎月の家賃収入を得ることができ、リスクを軽減できます。

次に重視したいのは、物件自体の価値が下がらないものを選ぶことです。中古マンションの場合だと、一口に築15年のマンションと言っても、時間が経てば管理の状態しだいで、マンションの資産価値が変化することもあります。

例えば、タイル張りのマンションと、吹きつけタイルのマンションでは、前者の方は防水性が高く、カビが生えたり、亀裂が入ることもなく、美観も機能性も保たれて修繕費も比較的安く抑えられます。しかし後者の吹き付けタイルのマンションは、防水性が低いので、内部に吸収された水分が膨張して壁に亀裂が入ってしまったり、虫がそこから侵入してきたりすることもあり、資産価値が大幅に下がってしまうこともあるのです。

中古マンションの場合は、管理状態を自分の目で確認するといった取り組みも必要です。

2. 入居者にとって本当に需要のある設備投資をする

次にリスク管理として重要になってくるのは当然ながら空室率を低下させること。

駅から近いなどのメリットの有る物件ならそれほど問題はないですが、駅20分ともなると競合物件も増えてきます。何らかの対策で差別化を図らないと、多くの競合物件の中に埋もれてしまうでしょう。

ワンルームマンションに住む人がどんな人か、また何を欲しているかをその人の立場になって考えてみます。最近、多い空室対策としてはインターネットを無料で利用できる、Wi-Fiを物件内に設置するなどの対策があります。
スマホのネット接続料と自宅のネット回線を2つ利用すれば10,000円程度になることもあるので、多少家賃が上乗せされていても、入居者にとって結果的に大きく通信費を抑えられます。もちろん入居初日から使えるメリットもあるので、面倒なネット契約の手間も省くことができます。

さらに浴室乾燥機は、女性の一人暮らしなら外で洗濯物を干したくないという人も多いので需要があります。その物件に住む人の顔を想像して設備投資を行うことが大切です。

3.入居者付けのための取り組みを行う

入居者付けは一般的に管理会社に一任します。入居者付けを依頼すると、管理会社のスタッフが部屋の撮影を行い、また提供した情報をもとにマイソク（※）を作り、それを不動産情報サイトなどに物件情報として掲載していきます。

※仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料のこと。

かつて、部屋探しは情報誌を見るか、直接不動産会社の店舗に出向いて条件を伝え、それに合致したものを選んでもらう方法が主流でした。しかし、今はでほとんどの人が不動産情報サイトで気になる物件を見つけ、そこに記載された店舗に問い合わせて部屋を決めていきます。不動産情報サイト、つまりインターネットにいかに情報を露出して、かつ魅力的に見せていくかが、入居率を大きく左右するといえるでしょう。

不動産会社のスタッフが晴れた日に撮影し、部屋が広く見える角度、陽射しが入り込む様子、またちょっとした観葉植物などを置いて、魅力的に見える写真を撮影し、サイトに掲載する方が、より部屋を魅力的に見せられるでしょう。マイソクに掲載する物件情報も、周辺環境を管理会社であればより詳しく書くことができるでしょう。

さらにサイト内検索では、5,000円単位で家賃の検索ができます。それに合わせて家賃を設定する、設備も不動産情報サイトの検索条件にあるものから設置していくなど、サイト内でいかに見つけやすくされるか意識していく必要があります。

また、不動産情報サイトのみに依存せず、地元の人を対象にした賃貸検索サイトに物件を掲載する方法もあります。その他にも物件情報を掲載できる不動産サイトはインターネットに多くあるので、そこで露出を測ることも、入居率を高める一つの方法と言えます。なかには個人で自分の物件を紹介するブログやサイトを作るオーナーもいるほど。インターネットによるマーケティング活動が入居率を大きく左右する時代が来ているといえるでしょう。

まとめ

住宅というのは人が生活する上で必ず必要になるものですが、逆に人のいない場所では需要がないものです。人の動向をよみ、住みたくなるのは立地なのか、設備なのか、環境なのか、価格なのかをよく考えて投資対象を決めていきましょう。

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