マンション経営をする人にとって、最大のリスクとは何でしょうか。

せっかく購入したマンションに誰も入居してくれる人がなく、家賃収入が途絶えてしまう「空室」のリスクで、このリスクを軽減する手段が、「家賃保証」のサービスです。今回は、そのメリットと、あらかじめ知っておきたい仕組みについて、勉強していきましょう。

空室リスクが一番怖い！

マンション経営を始める方の多くは、物件を購入する際にローンを活用しますので、月々の支払いがある状態にも関わらず、家賃が入ってこない＝空室である、というリスクはもっとも大きな問題となります。購入するマンションは、高い入居率を期待できる、「賃貸需要の高いエリア」から選ぶことが大前提ですが、地方にお住いの方の中には、勝手のわかる地元でマンション経営をしたい、という方も少なくありません。しかし、入居者の需要がない地域でのマンション経営は、高い入居率が維持できないというリスクに直結します。

空室リスクに対する最初の対策として、どんなエリアのマンションを購入すると良いのか、ぜひ参考記事を合わせてお読みください。

【大学の都心回帰が加速？東京都内のワンルームマンション需要が拡大！】
https://mansionkeiei.jp/torami-column/26005

【地方の空き家率が過去最高に！　その裏に潜むマンション経営の大チャンスとは？】
https://mansionkeiei.jp/torami-column/17188

月々の家賃収入を保証してくれる「家賃保証」とは？

人気エリアのマンションでも、入居者の退去時期が重なったり、周辺環境が変化したりなど、一時的に空室状態が発生してしまうリスクは「ゼロ」ではありません。仮に家賃10万円の賃貸マンションであれば、1カ月で10万円。3カ月で30万円。6カ月で60万円の家賃収入が途切れる計算になります。しかもその間、ローンの支払いは待ってはくれません。

こうしたリスクに備える仕組みが「家賃保証」です。たとえば、家賃10万円のマンションに家賃保証9万円がついたマンションであれば、仮に空室が発生しても、月々9万円の収入は確保される、というのがそのサービス内容。空室になっても一定額の家賃を受け取ることができますので、家賃収入がゼロになるリスクは大きく軽減されますがリスクもありますので以下に解説いたします。

知っておこう！ 家賃保証Q&A

『家賃保証には手数料がかかる？』
家賃保証の手数料率は、10-20%程度が一般的。この数字は、契約する会社(賃貸管理会社など)や物件の条件などによって変動しますので、よく確かめておきましょう。

『家賃保証は好立地の好条件マンションじゃないと契約できない？』
すべてのマンションが家賃保証の契約をできるわけではありません。保証する側の会社も、空室率が高すぎるマンションで家賃保証をしたら大赤字です。ですから、家賃保証を選べるのは基本的には、高い入居率が期待できるマンション、つまりは、必ずではないですが東京圏など人気のエリアで、最新設備の整った新築または築浅マンションということになります。地方都市の物件や築年数の古いアパートなどは、家賃保証を受けにくい、という点でも不利なところがあるようです。

『保証してくれる金額はずっと変わらない？』
注意したいのは、家賃保証は数年ごとの契約更新で保証金額が下がる可能性があること。マンションの家賃は、10年、20年と運用していくと、建物・設備が古くなったり、周辺環境が変化したりで、家賃が下がる可能性があります。例えば、家賃10万円で保証9万円（手数料率10%）の物件なら、家賃を9万円に下げた場合、保証される金額は8.1万円となります。

『手数料率10-20%は高いんじゃない？』
必ずしもそうとは言えません。マンションオーナーの多くが管理会社と契約している賃貸管理（入居者の募集や契約、家賃の催促、クレーム対応など）も、平均的な相場は家賃の5%前後です。家賃保証には賃貸管理のサービスもセットになっていることが多いため、手数料率が低い物件を選べば、実質的には家賃保証に対する支出はそれほど大きくないことがわかります。このあたりは物件ごと、契約内容ごとに変わりますので、事前によく確認するようにしましょう。

『家賃の下落以外で支出が他に増えることはある？』
代表的なものに、地価の上昇による固定資産税の増額、マンションの老朽化や物価の高騰による建物管理費や修繕積立金の増額があります。これに関しては、通常マンションの販売会社があらかじめ数値予測をしているはずですから、こうしたリスクがあることも想定の上、販売の担当者ともよく相談しておきましょう。

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