マンション経営の成功・失敗のカギを握るのが立地の選択です。どのエリアのマンションを投資対象にするかは慎重に見極めなくてはなりません。

みずほ信託銀行の不動産マーケットレポート（2014年6月）によると、J-REIT（上場不動産投資信託）が保有するマンションのうち、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のマンションの割合は24.8％と、全体の約4分の1を占めました。東京23区全体では60.2％と大きなシェアを得ています。

この結果から見ると、東京のマンションが投資先として人気であるといえますが、東京圏にはどのようなメリットがあるのでしょうか。今回は、「5つの理由」を一緒にみていきましょう。

1. 賃料水準が高い

一般的に、単位面積当たりの家賃が割高なのが東京圏のマンションの特徴です。住む時にはネックになっていた高い家賃も、投資をする立場になれば収入が増えることにつながるメリットになります。

また、東京圏は単位面積当たりの家賃が高いので、リフォームやメンテナンス等のコストが占める割合を低く抑えることができます。つまり同じ程度の大きさの部屋で家賃「4万円」と「8万円」であれば、クロスの張り替えやエアコンの購入といったコストの割合は後者の「8万円」の方が低くなり、収益性が高まるメリットがあります。

2. 大学は都心回帰傾向に

80年代後半のバブル期には都心部の不動産価格が高騰したため、教育機関が都心部を離れ、地方へ移転する傾向にありました。

しかし、少子化による学生数の減少など、大学の経営環境が厳しくなる中で、最近では交通アクセスの良い都心部へのキャンパス移転を実施する大学が増えています。

大学の都心回帰は、沿線の単身用住宅の需要増に加えて、周辺の地価が上昇するなどの地域活性化へ結びつきます。

3. 東京五輪開催による資産価値上昇

2020年に開催を控える東京五輪に向けて大規模な再開発が行われる東京都は、今後土地の資産価値上昇を期待することができます。

資産価値が上昇すればそれに合わせて家賃相場も上昇する可能性があり、さらに売却する時にはキャピタルゲイン（売却益）を得られるかもしれません。まさに「買い時」と考えることもできるでしょう。

4. 東京都の単身世帯数は増加傾向

近年の晩婚化や離婚率の増加、さらには配偶者との死別による高齢者の一人暮らしの増加にともない、東京都の単身世帯数は増加傾向にあります。

東京都が2014年3月25日に発表した「東京都世帯数の予測」によると、東京都区部の一般世帯数に占める単独世帯の割合は、2035年に50.2％となり半数を超えると予測されています。

投資用として人気のワンルームマンションの需要が高まることが予想され、マンション経営には追い風となるでしょう。

5. 東京への人口流入

国内では少子高齢化、人口減少が着実に進んでいますが、東京は地方から上京してくる人なども多く、人口が増加傾向にあります。

総務省が2014年6月25日に発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2014年１月１日時点）では、転入者等数から転出者等数を引いた社会増加数が69,117人となり、社会増加率0.54％とともに47都道府県でトップとなりました。

地方では人口減による空室リスクが高まっている中、東京のマーケットは住宅需要が増加傾向にあるといえます。

ポイントまとめ

• 東京五輪開催により東京都の地価は上昇傾向！
• 東京の人口は増加し、マンションの空室リスクを軽減！
• 投資用として人気のワンルームマンションの需要に期待！

出典：

• みずほ信託銀行「不動産マーケットレポート2014年6月」
• 東京都「東京都世帯数の予測」
• 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」