首都圏のマンションと地方のアパート経営、同じ不動産経営でもリスクはこんなに違う! - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

首都圏のマンションと地方のアパート経営、同じ不動産経営でもリスクはこんなに違う!

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不動産投資というとアパートやマンションなどの賃貸物件経営を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

しかし不動産経営は需要があってこそ経営が成り立つもの。今話題となっている地方でのアパート経営の問題点と、リスクが少なく経営ができるといわれる首都圏でのワンルームマンション投資を比較してし、どちらに投資をすべきなのかをお伝えします。

1. アパート経営に潜むリスクの理由


地方のアパート経営で問題になっているサブリースとは

最近ニュースや新聞、雑誌などの各種の媒体で取り上げられ、問題になっているのがサブリース契約によるアパート経営です。サブリースとは、大家が建てたアパートを不動産会社やデベロッパーが借り受け、不動産会社が運営を行う転貸を目的とした一括借り上げをするシステムのことです。

サブリース契約をすると入居者がいなくても家賃が入るので、一見大家にリスクはないように感じますが、実はその契約内容に落とし穴が潜んでいることも。例えば、家賃保証をすると謳いながら、ずっと定額ではなく、その金額は随時見直しが入るものとなっていることも。契約更新のたびにどんどん家賃が下がり、ローンの返済ができなくなっている大家が続出することが、大きな問題となっているのです。家賃保証の契約の中に「家賃の見直しが入る」といった項目があることを説明せずに契約をした、また高額な修繕費を要求されたと訴える大家が増加しています。

これらの根本的な原因としては、入居者の需要以上にアパートを建ててしまったことにあります。そして、不動産会社はそもそも建物の建築費や修繕費で利益を確保しているので、家賃収入から得られる手数料が少なくても、また、入らなくても問題ないという側面もあります。

結局は「なぜ家賃保証ができるのか、本当に入居者がいなくても家賃保証を維持できるのか」という根本をよく考えずに契約をした結果ともいえますが、不動産会社の甘言で、土地持ちの高齢者などを勧誘していたことも事実で、そこが多方面で問題になっているのです。


若年層人口が減り、首都圏へ流出している

なぜ地方でのアパート経営は需要がなくなっているのでしょうか。日本では地方の人口減少が進んでいます。特に東北地方での減少が顕著です。仕事を求めて首都圏に行く、首都圏に行かなければ仕事が見つからない状況が顕著になっているため、とにかく若者が減っています。

単純な人口の減少以上に、「若者の減少」は不動産経営に大きく影響します。高齢者は自分の家を持っていることが多いですが、自立した若者が住む場所は、ほとんどがアパートやマンションといった集合住宅です。マンション、アパートに住んでくれる人の大半は若者なのです。不動産を買う場所を選ぶときは、人口動態だけではなく、若者がいるかどうかという、人口構成にも気を配らなくてはいけません。

一方、東北でも仙台市は、非常に地価が伸びており、景気の良い状況です。地下鉄東西線の開業といった背景もありますが、東北の若者が仙台に集まることで、人、モノ、情報が一極集中しているのです。今後不動産投資をするときには、地方での需要をあてにするのではなく、人が集まる場所に投資をしていかないと、勝算は見えてこないでしょう。

2. 首都圏のワンルームマンションに需要がある理由


一人暮らしの若者が増え世帯数が増加している

若者が減っている地方のアパート経営とは対照的に、首都圏では若者が増えてきています。例えば東京、23区内では子供の出生率は全国最低クラスであるのに、人口は地方からの流入でどんどん増加しています。さらに世帯数がうなぎのぼりになっているのも特徴です。

世帯数が増えれば、一人暮らし用の物件の需要も必ず生まれます。そのため首都圏でのワンルームマンション経営は手堅い投資という見方がされているのです。さらに東京では晩婚化の影響も有り30代、40代の一人暮らしも増えているので、若者に限らず一人暮らし用の住宅の需要が増えていることが、首都圏のワンルームマンションの需要が増えている理由となります。賃貸の需要があれば家賃を下げない経営が可能になり、利回りも安定します。

さらにワンルームマンションは、立地が物件の価値に大きく左右し、駅に近い物件であれば築年数に関係なく比較的かんたんに売却ができますし、エリアによっては売却益を見込むことも可能です。

こういった手離れの良さ、換金性の高さによって、アパートよりも首都圏のマンション投資が良いと言われる理由です。

現在は投資をするには絶好のタイミング

2017年現在、日本はこれまでに経験をしたことがないような低金利になっています。日銀のマイナス金利政策がいつまで続くかはわかりませんが、景気が良いとはいえないこの状況で、公定歩合を日銀もなかなか上げられない状況です。

金利が低いことは功罪ありますが、少なくとも投資家にとっては投資がしやすくなる、歓迎すべき状況です。

リスクを避けるならば首都圏のマンションを選ぶべき

地方のアパートが含むリスクとしては

  • サブリース経営の破綻
  • 若者の減少による需要の低下

が主なものとして挙げられます。
また人が減れば土地の値段が下がり売りたくなっても買ってくれる人が見つかりにくいですし、木造アパートは耐久性が低いので、築年数の古いアパートは、金融機関の融資が受けづらく、購入者が限定されてしまいます。
一方、首都圏でのワンルームマンション経営であれば

  • 比較的少額から始められる
  • 一人暮らしの世帯が増えているので確実な需要がある
  • 売却も簡単
  • RC造なので建物の価値も落ちにくい

といったメリットがあります。
もしもこれから投資を考えている方、特に初心者においては、低リスクで少額から始められる、ワンルームマンション投資を検討してはいかがでしょうか。

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