東京はなぜ地価上昇が止まらない？高まる一極集中と不動産投資熱
マンション経営大学では、「マンション経営をはじめたいけれど東京と大阪と名古屋、どれが良いの？」というお悩みを今でもよくいただきます。結論から言ってしまえば、ズバリ「東京圏」だけをオススメしているのが現状です。
現在、三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）の地価は軒並み上昇基調ですが、マンション経営の成否は地価動向だけでは決まりません。ではなぜ、東京圏が他の圏域と比べて有利なのでしょうか？
東京圏の地価は9割の地区で上昇！
国土交通省が発表した「平成27年第1四半期（H27.1.1～H27.4.1）主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」によると、三大都市圏の地価は2015年1月1日時点の調査と比べて住宅系地区・商業系地区問わず、多くの地区で上昇が続いています。
具体的な数字としては、東京圏では43地区中39地区が上昇、横ばいが4地区。大阪圏では25地区中22地区が上昇、横ばいが3地区。名古屋圏では23地区中14地区が上昇、横ばいが9地区となっており、東京圏・大阪圏では9割が上昇、名古屋圏では6割が上昇と、不動産市場の活況ぶりが見て取れます。
なかでも圧倒的に強い東京圏！他の圏域との大きな違いは？
重要なのは、いくら地価が上昇しても物件の借り手、つまり需要があるかどうか。そこで問題になるのが、「人口の減少」と「人口の転入出」の状況なのです。
人口の減少
内閣府が発表している「平成27年版高齢社会白書」では、日本の総人口は2048年には1億人を割り込み、2060年には8,674万人になると予測されています。
人口が減少するということは、単純に借り手が少なくなるということですから、これからのマンション経営においては人口の減少が少ない地域を選ぶことが重要です。
（参考）内閣府 平成27年版高齢社会白書
人口の転入出
では、人口の減少が少ない地域とはどこなのか。それは「人口の転出よりも転入が上回っている」地域です。
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告 平成26年（2014年）結果」によれば、三大都市圏の中で転入超過となっているのは東京圏のみ。一方で、名古屋圏・大阪圏はともに2年連続の転出超過に陥ってしまっています。
このことから人口減少時代において今後も「人口を保てる＝借り手が見込める」地域というと、東京圏だけが一歩抜きん出ていると考えられるでしょう。
（参考）総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 平成26年（2014年）結果
東京圏への一極集中は今後も加速する！
地方の人口減少と反比例するように、東京へ仕事を求めて移住する若者や、良質な住環境を手にするために都心へ回帰する高齢者などが増えることから、東京圏への一極集中はますます進んでいくことになるでしょう。
マンション経営は20年・30年と長期にわたって行うものですから、将来的な人口の減少や圏域レベルでの転入出状況など、今回ご紹介したようなデータを参考に計画を立てることが重要です。マンション経営大学では、さまざまなデータに基づき、資産運用のノウハウを分かりやすくお伝えしていますので、いつでもセミナーや個別相談会にいらしてくださいね。
▼ 東京圏の未来予想図とは