不動産を持っているご家族につきまとうのが「相続」の問題。今は良しとしても、10年後や20年後を見据え、お子さんにどのように相続するかを考える必要があります。相続についてないがしろにしておくと、家族の関係を壊すことにもなりかねませんよね。

事実、不動産相続に関して相談しに来る方のほとんどが「どうやったら子どもに迷惑をかけず、喜んでもらえるか」という悩みを抱えています。一口にマンションや土地を譲渡するとは言えど、相続税や安定収入の確保、不動産経営のリスクなど、対策を練らなければいけない事がたくさん。相続による裁判（遺産分割事件）の案件、約7割が、財産額5000万円以下の相続案件で揉めているのです！

当然、そうならないためには事前の準備が必要です。まずは実際に、相続の現場でどのような問題が発生していくのか見てみましょう。

買い替え、売却…相続税対策は必須！

専門家への相談で最も多いのが相続税に関するものです。やり方次第によっては大幅な相続税の圧縮が可能なので、きちんと調べておきましょう。

第一に必要なのは、自分の所有している不動産の「相続財産評価」。相続税を計算するには、そもそもの不動産にどれだけ価値があるのか割り出さなくてはいけません。相続税の額が分かれば、買い替えるべきか、売却すべきか…という選択肢が出てきます。

買い替える – Aさんの場合

Aさんには3人の子どもがおり、それぞれ平等に不動産を相続したいと考えていました。

そのため約1億円の駐車場を、ワンルームマンション4戸に買い替えることに。駅から遠い駐車場には空きが多く、この先の需要・安定収入は見込めませんでした。

買い替えたマンション4戸はすべて、駅から徒歩圏内の家賃8万円前後のワンルームタイプ。家賃下落・空室リスクが少なく、管理会社に任せておけば家賃の振込チェックだけ行えば良いので、管理の煩わしさはほとんどありません。相続税分としてマンション1戸を売却しても、3人の子どもに1戸ずつ相続することが可能になりました。

売却する – Bさんの場合

Bさんは築40年の古いアパート2棟、築浅マンション1棟を所有しています。古いアパートは、経年劣化が激しく、空室も目立ってきました。

相続人である長男と次男に聞いてみると、「古いアパートは要らないから、違う形にしてほしい」という意見が出てきました。さらに次男には「現金か首都圏のマンションのような管理が楽で換金しやすいものにして欲しい」という希望もあります。

Bさんは古いアパートの売却を決意。2棟を売却し、その代金で、首都圏のワンルームマンションを購入。そうすることにより、元の評価の40％くらいになり、60％くらい相続税評価額を圧縮することができました。

マンション経営に興味のある長男には築浅ワンルームマンションを、手をかけたくない次男には新築ワンルームマンションを相続することになりました。

大切なのは「相続人の想い」と「15年後の未来」

相続問題が起きてしまうのは、親子同士での話し合いがきちんと出来ていないことから始まります。

「父から相続したものだから、当然自分も子どもに渡すものだと思っていた」
「不動産を相続すれば、子どもが喜ぶと勘違いしていた」

そんな時に想像していただきたいのは、15年後の未来。不動産の経年劣化、土地の変化、相続人自身の人生。人生を大きく左右する資産だからこそ、よくよく意見を交換しあい、慎重に扱いましょう。家族の関係を悪くせず、お互いが幸せになれる方法がきっと見つかるはずです。

■ポイントまとめ

• 相続はきちんとした親子同士の話し合いから
• やり方次第で相続税は大幅に圧縮できる！
• 不動産・マンション経営のメリットを、きちんと相続人に共有しよう