マンション経営を始める方の多くが、金融機関からのローンを活用します。しかし、どんな物件であろうと際限なくお金を貸してもらえる…そんなウマイ話があるはずがありません。金融機関からのローンを受けるには、マンション物件の評価額、つまり、土地と建物の担保価値が非常に重要です。

今回は、マンションの担保価値とは何かを勉強していきましょう！

■担保価値以上の金額のローンを受けることはできない！

マンション経営をローンで始める際、まず最初に知っておくべきことは、原則として金融機関は担保価値以上の融資はしてくれないということです。それはそうです、たとえば、100万円程度の価値しかないマンションに1億円を貸してくれる銀行があるでしょうか。…見込みは薄いですよね。誰もが買いたい、住みたい、と考えるような魅力的な物件でなければマンションローンを組むことはできません。マンション経営をスタートさせるには、金融機関が納得する、担保価値の高いマンションを見つけることが肝心です。

■担保って何？こわいこと？

担保というのは、具体的に何のことでしょうか。担保というのは、ローンの支払いが滞った際、金融機関に生じる不利益を保証するためのものです。仮に、ローンの契約者が2,000万円相当のローンの支払いを放り投げてしまった場合…。金融機関はマンションの土地と建物の権利を差し押さえて、損失を出すことなく元金を回収することができるというのが、担保の仕組みです。

もちろん、月々の支払いという契約を滞りなく履行している限り、マンションの土地と権利を不当に奪われることはありません。あくまで、大金を貸す側が安心してお金を出すための、転ばぬ先の杖、と考えてください。

■担保価値の算出方法は？

マンションの担保価値は、土地の担保価値と建物の担保価値を足した金額で算定されます。

金融機関では通常、マンションの売買価格をベースに査定評価額を算出し、その8割、というように融資限度額を決めています。

一般的に、人口が多く、マンションに居住したい人が多い地域ほど、マンションの売買価格は高くなります。具体的には、神奈川、埼玉を含む東京都市圏。特に、都心のビジネス街や学生街に近い物件ほど、土地の担保価値は高くなる傾向にあるようです。また、都心・副都心等の主要駅への電車アクセスの便が良い地域も高評価です。やっぱりマンションは立地が大事！ということですね。

一方、建物の方は、部屋のデザイン、機能性はもちろん、エントランスやセキュリティ部分にも力を入れたマンションはその分だけ建築費も多くかかっているため、やはり担保価値が高くなります。ただし、耐震設備が旧式であるなど、建物としての問題がある場合は査定評価額は大きく下げられることがあります。

■担保価値の高いマンションはどうしたら見つかる？

では、具体的には、担保価値の高いマンションをどのように見つけると良いでしょうか。

何だか難しそう、自分にそういうマンションを見分けることができるだろうか…と不安になる方にオススメしたいのは、実績のある販売会社に相談することなんです。

マンション経営を前提とした投資用ローンの場合、提携ローンを利用するのが一般的。提携ローンとは、実績のあるマンション販売会社があらかじめ金融機関と提携して、条件設定しているローンのことです。提携ローンは物件の担保価値に販売会社の信用実績も加味されているため、頭金0円でのマンション購入も不可能ではありません。こうした提携ローンの対象となっている物件、すなわち、信用あるマンション会社が販売している物件を選ぶことが、自然と担保価値の高いマンションを購入することに繋がるというわけなんですね。

担保価値の検討は、投資の初心者にはなかなか判断のつきづらい、難しい作業。上手にプロの知識と経験を活用して、間違いのない物件を見つけたいものですね！

■ポイントまとめ

• 金融機関から受けられるローンの金額はマンションの担保価値で決まる！
• 担保価値の高いマンションなら頭金0円でローンを組むことも可能！
• 担保価値の高いマンションは実績のある販売会社に相談して見つけよう！