こんな物件には要注意?データから紐解くマンション選び! - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

こんな物件には要注意?データから紐解くマンション選び!

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ひとくちにマンション経営と言っても、新築や築浅物件を買うのか、それとも中古の古い物件を買うのか。またはどのぐらいの広さのマンションを買うのかなど、様々な選択肢があります。

今回は、マンション経営をするならば、どんなマンションを購入すれば良いのか?という視点から、データを紐解いていきましょう!

空室率から紐解く!「アパート」と「マンション」どちらがオススメ?

マンション経営大学にも良く寄せられるお悩みの中に「アパートとマンションでは、どちらが良いの?」という質問があります。

マンション経営の代表的なリスクである「空室リスク」を考えた時に、アパートとマンションでは、空室率に大きな差が出ているのが現状です。下記のグラフを見てみましょう!

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東京都および東京23区のグラフを参考にしてみると、アパート系(木造、軽量鉄骨)ではおおよそ29〜31ポイントで空室率が推移しているのに対して、マンション系(S造、RC造、SRC造)では9〜11ポイントと非常に空室率が少ない結果となっています。

空室率はマンション経営の収入に直結することですので、マンションとアパート、どちらにするかを考えた時には「マンション」と言う選択肢が成功への第一歩と言えるでしょう!

築年数・広さから紐解く!築10年以上の中古物件には要注意!

中古(10年以上)マンションは面積が狭く、古いために値段も安く、高利回りの物件が多いと思われがちですが、実際の市場での競争力は落ちていると言えます。

マンション経営という資産運用方法のメリットである「長期に渡り安定した収入を得ることができる」ということを踏まえてデータを見てみましょう!

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このデータは、東京23区の面積別更新確率の推移です。更新確率が低いということは、更新時に退出する可能性が高く、空室リスクが高まることを意味しています。

グラフを見てみると、一本だけ目立って下落しているのが、お部屋の面積が「〜20㎡」の物件(20㎡以下)です。

この、お部屋の面積が〜20㎡の物件(20㎡以下)の9割は、築10年以上のマンションなのです。

老朽化の問題に加え、20㎡以上のマンションの新規供給が増えている単身者向けの賃貸住宅市場において、著しく競争力を失っているとデータから見て取れます。

競争力がないということは、空室リスクが増えることにも繋がります。これでは「長期にわたり安定した収入を得る」という目的を果たすのは難しいと言えるでしょう。

「安いから」「利回りが良いから」と狭い中古物件に飛びついてしまっては安物買いの銭失いです。

これから単身世帯が増加することが見込まれているなか、小規模マンションを選ぶという目線は間違っていませんが、やはり新築、または築浅で20㎡以上の物件を選択するのが、賢い方法と言えるでしょう!

回転率から紐解く!マンション経営をするなら21㎡から40㎡の物件がオススメ!

今度は募集期間について考えてみましょう。募集期間が短いということは、回転率が高いことを意味します。当然空室リスクは下がり、安定した収入が見込めます。

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グラフから、21㎡〜40㎡の物件が一番募集期間が短いとわかります。

60㎡以上のファミリータイプのようなマンションも2011年と比べて堅調なようですが、東京都市圏の単身世帯の増加などを考えると、やはり一番回転率の良い21㎡〜40㎡の物件がマンション経営には適していると言えるでしょう!

さまざまなデータから紐解いたマンション経営成功への近道とは?

データを分析するというと難しく感じてしまうかもしれませんが、マンション経営の基本である「空室リスクを抑える」「競争力の高い物件を選ぶ(価値が下がりにくい)」という点をしっかり抑えることにより、成功にぐっと近づくことができますね!

マンション経営大学でもオススメの物件を紹介しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

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ポイントまとめ

  • マンションはアパートより空室リスクが低い!
  • 中古物件で20㎡未満は、競争力が低いことからも要注意!
  • 募集期間が短く、回転率が高いお部屋は21㎡〜40㎡!

出典:2014年6月期 首都圏賃貸住宅指標(2014/08/28)/ データ提供:アットホーム株式会社 分析:株式会社タス

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