マンション経営で絶対に必要な「マンションは管理を買え!」の本当の意味 - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション経営で絶対に必要な「マンションは管理を買え!」の本当の意味

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よく「マンションは管理を買え!」といわれることがあります。このフレーズの意味するところは、「新築時にどんなに立派でも、建物や設備は年月とともに老朽化していくので、常日頃から建物や設備のメンテナンスをしっかり行うことが大切。そのための管理体制が整っているマンションを買いなさい」ということでしょう。

ただ、ひと口にマンションと言っても、一般的な居住用ファミリータイプのマンションもあれば、保養地などに建つリゾートマンション、事業用のワンルームマンションもあるというように、さまざまなタイプのマンションがあります。ところが、タイプごとに居住形態も所有する目的も異なるものの、法律上は同じ「区分所有建物」として扱われます。

そのため同じ「マンションは管理を買え」と言っても、マンションのタイプごとに意味あいが異なるにも関わらず、混同して捉えがちです。今回は一般的な居住用ファミリーマンションと比較しながら、マンション管理について考えていくことにしましょう。

■ファミリーマンションの管理は居住者が主体

マンション管理とは、冒頭でもふれたように、建物・設備を保守点検、修繕を行って、区分所有者の共有財産を保全するを目的としています。そのため区分所有法では、マンションの購入者である区分所有者に対して、区分所有者全員で管理組合を結成し、建物・設備の保守管理を行うことを義務付けています。ここまでは、ファミリーマンションもワンルームマンションも同じです。大きく異なるのは、区分所有者の居住形態です。

ファミリーマンションでは、基本的に区分所有者がそのマンションに居住しています。区分所有者と居住者が一致しているので、管理業務が円滑に行われているかどうかを、日常生活の場面から感じ取ることができます。

管理業務を専門の管理会社に委託している場合は、区分所有者などで構成する理事会や総会を通じて、業務内容を改善するように管理会社に対して意見を述べることもあります。つまり管理組合(区分所有者)と管理会社が意見交換しながら、マンションという共有財産の保全を行っていきます。

■ワンルームマンションでは管理会社の役割が大きい

これに対してマンション経営におけるワンルームマンションでは、居住しているのは賃借人が大多数で、オーナーである区分所有者は、別の自宅に住んでいるのがほとんどです。

区分所有者と居住者が一致していないので、先のファミリーマンションのように、管理業務が円滑に行われているかどうかを日常的にチェックするのは困難です。管理組合の理事会や総会を開催して意見交換するのも、区分所有者の居住地域は広範囲にわたるので難しいでしょう。

そのため管理会社に管理業務を全面的に任せることになります。それだけに信頼できる管理会社か付いているマンションかどうかを、購入時にしっかり見極める必要があります。まさに「マンションは管理(管理会社)を買え!」といえるのです。

■高いスキルが求められる良い管理会社とは

では、マンション経営にとって良い管理会社とは、どのような要件を備えている必要があるのでしょうか。最も大切な1点に絞って述べておきます。

ワンルームマンションの管理とは、区分所有者であるオーナーと、入居者(賃借人)の両者を満足させるものでならなくてはいけません。

住んでいる人の住み心地の良さに配慮しながら、オーナーの財産価値を守るという発想も求められるのです。この両者の利害をしっかり調整できる管理会社が、良い管理会社といえるのです。

■ポイントまとめ

  • 一般ファミリーマンションと経営用ワンルームマンションとは、管理会社に求めらるスキルは異なる
  • ワンルームマンションの管理とは、オーナーの財産価値を守り、入居者の住み心地の良さを実現すること
  • 両者に満足を提供できるスキルのある信頼できる管理会社を選ぶことがポイント

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