築年数の古い中古マンションを購入する際に気をつけたい4つのこと - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

築年数の古い中古マンションを購入する際に気をつけたい4つのこと

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マンション経営を考えたとき、中古マンションは魅力的だ、と考えた方はいらっしゃいますか?確かに、中古マンションは表面利回りが良く、価格も安め。マンション初心者にとってハードルが低く映るかもしれません。

でも、ちょっと待って!中古マンションの中でも、築年数の古いマンションには、いくつかのデメリットがあるんです!

築年数の古い中古マンション購入のデメリットとは?

 

注意点1:大規模な修繕・メンテナンスの時期が近いかも?

マンションを始めとする建築物は、どんなに頑丈につくっていても、いずれ劣化を防ぐための大規模修繕工事が必要となります。工事の目安となる時期は、鉄筋コンクリート造で15年周期で訪れます。仮に、この直前に修繕積立金が不足しているマンションを購入してしまった場合、その修繕工事費用は購入者の負担ということになってしまいます。

築年数の古い中古のマンションを購入する際は、こうした大規模な修繕・メンテナンスがいつどのように行われたのか、しっかり確認しておかないと、思わぬ出費につながる可能性があるので要注意です!

注意点2:表面利回りが高い中古マンションも実質利回りはそれほど有利ではない?

利回りとは、投資額に対して収益が何%得られるかという、収益の大きさを表す尺度。利回りが高いほど、儲けは多くなります。一般的に、マンション経営で利回りが大きいのは中古マンションと言われることがありますが、なぜなのでしょうか。

中古マンションは、新築や築浅の最新マンションと比較すると、販売価格が低くなります。しかし、家賃相場は同程度の立地、同程度の設備を備えていれば、大きく下がることはありません。だから、投資額に対する月々の利益が大きくなるのは、必然的に中古マンションなのです。

しかし、これはあくまで表面的な利回りの話。築年数の古い中古マンションは、前述した通り、新築より老朽化が進んでいるため、修繕・メンテナンスコストが大きくなります。実質的な利回りを考えると、家賃収入から管理費・修繕費を引いた額、実質利回りを比較しないと、古いマンションと最新マンションのどちらが総合的に有利なのかを見間違えてしまうことになるのです。

注意点3:最新マンションより耐用年数が短い?

古いマンションは、最新マンションよりも耐用年数が短く、安定した収益を上げられる時期もその分、短くなってしまいがちです。利回りが有利であっても、マンション経営は長期にわたって安定した収益を上げるための資産運用。築年数が古いマンションの場合、いかに魅力的に見える物件であっても、老朽化のタイミングが早く来るリスクを天秤にかける冷静さが必要になるでしょう。

注意点4:古いマンションは耐震性や建築基準が現在と違う??

地震大国・日本の建築物は、これまでの震災を教訓に、建築基準法において何度も耐震基準が見なおされてきました。大きな改正が行われたのは、1981年と、2000年。1981年以降に建てられた新耐震基準のマンションは、阪神大震災の被害調査では被害が少なかったことが報告されています。また、2000年に阪神大震災の倒壊被害を踏まえさらに耐震基準を強化したマンションは、東日本大震災で倒壊件数が「0」であったことから、新しい建築基準の安全性はお墨付きと言えそうです。1980年以前に建てられた旧耐震基準のマンションは、国土交通省などから新耐震基準に適合する建物に改修することを奨励されています。もしあなたが古いマンションを購入しようと考えているとしたら、そのマンションは2000年以前に建てられたものかどうか。仮にそれ以前に建てられたものだとしたら、新しい耐震基準に合わせて改修や修繕が行われたものかどうかを、しっかりチェックする必要がありそうです。

また、1999年(平成11年)には、住宅の品質確保を住宅事業者が保証する「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、略して品確法が定められ、築10年以内に現れた不具合はそれを建築・販売した住宅事業者が直す義務を負うこととなりました。

いずれも、マンションオーナーになろうという方が、長く保有できる財産を安心して購入できるための、重要な選択基準。建築されたのが2000年以前の場合、耐震性の補強工事を自腹で行う必要なども出てくるかもしれませんので、ご注意ください!

マンション経営は、長期間にわたって保有し続けるロングリターンの資産運用。数十年も安定した利益を出し続ける人生の大切なパートナーと考えると、目先の利回りばかりに注目するのは危険です。新築・築浅物件の利点とよく比較して、総合的に判断するようにしたいですね!

■ポイントまとめ

  • マンション購入の際は表面利回りではなく実質利回りで検討しましょう!
  • 古いマンションは修繕・メンテナンス費用が大きく、耐用年数も短い場合がある
  • 耐震性や建築基準を確認し、長年付き合えるマンションを選びましょう!

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