マンション経営に適しているのは円高？円安？為替と不動産価格の相関性・基礎講座
過去の経済状況からマンション経営に適しているのは円高なのか？円安なのか？為替と不動産価格の相関性から紐解いていきます。
例えば2012年11月頃に端を発したアベノミクス。経済に大きな影響を与え、ドル円為替相場はわずか半年ほどで75円半ばから103円後半まで急上昇し、円高の極みから円安方向へ大きく動きました。2013年の夏には一部上場企業の多くがボーナスの増額を実施し、経済の環境は好転した？という楽観論も聞かれるようになりましたが…さて、ここで問題です。不動産投資、マンション経営に適しているのは円高の時期でしょうか。それとも、円安の時期なのでしょうか。一緒に、考えて行きましょう！
◇円安になると輸出企業が儲かる？◇
円安になると輸出企業が儲かる、と言います。それはなぜでしょうか。
わかりやすくするために極端な説明をしますが、たとえばドル円の為替レートが1ドル100円だったとします。100円の家電製品をアメリカに輸出すると、単純に売値は1ドルです。では、極端な円高、つまり、1ドル50円だった際に、100円の家電製品をアメリカに輸出したとするならどうでしょうか。売値は2ドルとなり、さきほどと比べると2倍の価格になってしまいます。これではアメリカの人は、100円の家電製品を買ってくれません。
反対に、極端な円安、つまり、1ドル200円のときに100円の家電製品をアメリカに輸出するという状況ならどうでしょうか。売値は0.5ドルとなり、最初の半分の価格です。これなら、アメリカ人は大喜びで家電製品を買うでしょう。
つまり、円高の状況では輸出製品は売れ行きが非常に苦しく、極端な値下げをしないと誰も買ってはくれず、薄利多売で頑張るしかありません。一方、円安であれば、輸出企業は商品がたくさん売れて、大儲けです。これが、円安になると輸出企業が儲かることの、超カンタンな説明です。
◇輸出企業が儲かると日本の株価が上がる？◇
日本の輸出企業が儲かると輸出企業の株価は上昇します。それが日本全体の株価（日経平均）を押し上げ、日本はいわゆる好景気と呼ばれる状態になります。円安と日経平均の相関性は高く、一般に、円安になると株高。円高になると株安、という傾向があるようです。実際に、日経平均はアベノミクス前の7,000〜8,000円台から、円安の動きに呼応するかのように、15,000円台まで、半年ほどでおよそ2倍もの急伸を見せました。
※2022年の経済状況からみるとアメリカの利上げにより株から米国債にお金が流れている状態で円安なのに株価が下落しています。では、なぜ株価が下落しているのに円安なのかと言うとアメリカはインフレを抑えるために利上げを行っていますが日本は大規模金融緩和を継続しているため円を売ってドルを買い米国債を購入しているからです。
国内の会社は必ずしも輸出に重点を置く企業ばかりではありませんが、輸出企業の業績が好調になるだけで、関連する部品メーカー、広告代理店、設備投資の代行企業など、さまざまな方面への仕事の発注・拡散が行われ、総じて、経済活動は活発化しやすいと考えられます。
◇日本の株価が上がると不動産価格が上昇する？◇
同様に、日本の株価と不動産価格には、密接な相関性があります。企業の経済活動が活発になれば、当然、経済活動の中心地に多くのヒトやモノが集まり、土地価格は上昇します。日本のような可住地域の狭い国、特に世界最大の経済規模を誇る東京圏では、土地需要が供給を上回るまでの速度が早く、相関性が強く現れます。
ただし、不動産は売買にともなう金額が大きいため、為替や株価と比較して、成長の際も失速の際も比較的ゆるやかな曲線を描くことが多いです。
◇不動産を買うなら円高時！売るなら円安時！◇
ということは、不動産を買うなら、不動産価格が下落している円高の時！不動産を売るのは不動産価格が高騰している円安の時！と言えます。実際に、2013年の春には、日本の株高を見た海外の不動産投資家が、こぞって東京圏の不動産投資を行ったことが、ちょっとした話題になりました。
※2022年は円安から割安感の出た日本の不動産を海外勢が物色しています。
でも、ちょっと待ってください！それは、不動産の売買差益で儲ける、キャピタルゲインという考え方。キャピタルゲインは、大きく儲けることもできますが、同様に、大きな損失を出すこともあります。マンションを購入した際よりも円安が進めば、もちろん儲かることもあるかと思いますが、反対に、為替が円高方向に逆戻りすれば、火傷では済まない巨額のマイナスを抱え込む可能性も同じくらいにあります。たとえ自分が、円高の時に安くマンションを買えた！と喜んでいたとしても、そのときよりもさらに歴史的な円高が進み、マンション価格が大きく下落しないという保証は、誰にもできません。
◇円安にも円高にもブレない利益がマンション経営のメリット◇
マンション経営は、長期にわたって一定の家賃収入を得ることを目的とした金融商品。短期間で大きく資産状況が変動するキャピタルゲインと比較して、徐々に、しかし確実に資産が成長していく、インカムゲインと呼ばれる考え方に則っています。つまり、円安時も円高時もほとんど変わらない収益を上げられる。それが、マンション経営の大きな大きな魅力なのです。マンションの購入時よりも円安が進めば、もしかしたら想定していたよりも高い家賃収入が得られるようにもなるかもしれません。
反対に、円高が進んでも、家賃価格は為替や株価ほどに目に見えて減少することはありません。…というよりも、かつての高度成長期以来、ほとんど家賃価格の下落を経験した歴史がないのが、東京圏の好立地で需要の高いワンルームマンションなのです。
※総務省統計局の小売物価統計調査から東京都区部の民営家賃の平均を見てもバブル崩壊直前1990年（平成2年）に84,255円（37.96㎡）だった家賃は2022年（令和4年）には101,342円（37.96㎡）に上がっています。
ローンを早く完済することが肝心！値下げを待つのはリスク？
マンションの購入ローンは、20〜30代の間に始めて、まとまって収入の途絶える定年の頃までには完済するというのが多くのマンション経営者のプランのようです。当然、ローンは若いうちに始めると、月々の支出が少なくなります。円高、円安にこだわってマンションの買いどきを逃すと、後々、ローンの支払いが苦しくなります。値下げを待ち続けても、マンション価格が下がってくる保証はありません。もしかしたら、待っているうちに不動産相場はグングン上昇し、手の届かない高値の花になるという可能性だってあるのです。
※2022年10月から民間の信用調査会社によりますと原材料価格の高騰や円安などで食品や飲料の値上げは10月、6500品目を超え値上げのピークとなる見込みです。
信用調査会社は2人以上の世帯では食品や飲料の値上げで年間の負担は平均で6万8000円あまり増えると試算しています。また、11月以降も、牛乳やヨーグルト、菓子、ベビーフードなど、大手メーカーの間で生活に身近な商品の値上げが予定されています。
マンション経営は、円高のときに始めるのが良いのか、円安のときに始めるのが良いのかと円高・円安で購入を決めるのではなくご自身のライフプランに沿って始めることが重要です。円高になるのを円安になるのを待っていると必要な時に必要な収入が得られなくなります。自分はいつ始めればよいのか？どのような物件を購入すればよいのか？など詳しいご質問は経験豊富なマンション経営大学のスタッフにお尋ねください。
■ポイントまとめ
- 為替相場と不動産価格は密接な相関関係にある！
- 家賃収入で稼ぐマンション経営は為替の影響を受けにくい安定の現物資産！
- 買い時を待ちすぎると逆にローンの支払いが大変になるかも？
- 円高・円安はマンション経営のはじめ時には関係が無い！