マンション経営をする上で、最大のリスクの一つが「空室リスク」です。安定的な家賃収入を得るためには入居者のニーズを捉えた魅力的な部屋作りが欠かせません。

その手段として注目されているのが居室のリノベーションです。リノベーションを実施することで、経年劣化により時代に合わなくなった機能や性能を改善し、付加価値がついた魅力的な物件に生まれ変わらせることができれば、空室リスクの改善、さらには家賃収入のアップにも繋がります。

今回は、投資用として人気のワンルームマンションのリノベーションを実施する際には、どのような点に注意しなければならないのかを一緒に見ていきましょう。

入居者のニーズを知ろう

「ワンルームマンションをリノベーションして家賃アップをねらおう！」と考えるならば、どこをリノベーションしたらよいのか、入居者のニーズを事前にしっかりとリサーチしておきましょう。

全国賃貸住宅新聞が実施した「入居者に人気の設備ランキング2013」では、単身者向け物件で人気の設備が紹介されています。

入居者に人気の設備ランキング2013「これがあれば賃料が上がる」設備編（単身者向け物件）
1位：インターネット無料
2位：エントランスのオートロック
3位：エコキュート
4位：ホームセキュリティー
5位：ウォークインクロゼット
6位：独立洗面台
7位：宅配BOX
8位：追い焚き機能
9位：防犯カメラ
10位：TVモニター付きインターホン

1位から10位は上記のような結果となっています。個人の裁量では変更や設置が難しいものもありますが、入居者のニーズを探る上で参考になるのではないでしょうか。

リノベーションできない部分があることを知ろう

区分所有であるワンルームマンションには大きく分けて、「専有部分」と「共用部分」があります。共用部分に関しては所有者間で共同管理するため、個人で勝手に変更することができません。ワンルームマンションにおいてリノベーションできるのは基本的に専有部分に限られます。

ただし、専有部分であってもワンルームマンションの管理規約や構造上の理由により変更が制限される場合があります。

例えば、フローリングの変更は、上下階の騒音トラブルのリスクを防ぐため、管理規約により床材の性能レベルが規定されている場合があります。また、水回りの移動は床下の給排水管やダクトの工事が発生するため、大幅な変更は難しいかもしれません。

ワンルームマンションにおいてリノベーションしたい箇所が本当に実施可能かどうかについては、事前に管理組合に確認しておくことが賢明です。

費用対効果を計算しよう

ワンルームマンションのリノベーションにかかる費用がどのくらいの期間で回収できるかは、事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。

例えば、月額の家賃が5千円アップ、リノベーション費用に150万円かかったケースを見てみましょう。

・リノベーション費用：150万円
・家賃増加額：5千円（ひと月）
・回収にかかる年月：150万円÷（5千円×12ヵ月＝6万円/年）＝25（年）

つまり、単純計算でリノベーション費用の回収に25年かかります。いくら家賃が増額したからとはいえ、これでは投資効率がよいとはいえませんよね。

ワンルームマンションをリノベーションする際は、費用対効果をしっかりと見積もった上で、投資に見合う成果が得られるかを念頭におきましょう。「ちょっと自分には難しいなあ……」と思った方は、ぜひ、お気軽にマンション経営大学までご相談くださいね。

ポイントまとめ

• リノベーションでワンルームマンションの空室リスクを回避！
• ただし、費用対効果をしっかりと事前に計算しておこう！
• 「ちょっと難しいな」と感じたら、マンション経営大学へ相談しよう！

出典：

• 全国賃貸住宅新聞 「入居者に人気の設備ランキング2013（単身者向け物件）」