今回はマイホーム選びの観点から、ワンルームマンション経営のノウハウについてお話したいと思います。

■住宅には３つの利用方法がある

住宅を購入する目的を煎じ詰めると、

１．自分で住む
２．人に貸す
３．売却する

この３つの要素に集約されます。

言い換えると、住宅には大きく３つの利用方法、選択肢があるということです。ところが、本来３つの選択肢があるにもかかわらず、他への転用が不可能な住宅が少なくありません。

■売りたくても売れないマイホーム

まず、「自分で住む」という購入目的から考えてみることにしましょう。この場合、本人や一緒に暮らす家族にとって、満足のいく住まいであれば十分に購入の目的を達しているといえるでしょう。

では、「売却する」という目的はどうでしょう。

最近は、景気回復やアベノミクスによる“異次元的の超金融緩和”の影響を受け、長期にわたった不動産価格の下落に歯止めがかかり、一部では価格が上昇している地域、物件がみられます。他方では、依然、長期下落傾向が続き、取得したときの価格を大幅に下回っている物件が多数あります。住宅ローンの残債よりも低い価格の、いわゆる担保割れ物件も少なくありません。売却すると住む家を失ったうえ、借金だけが残るので、売りたくても売れない状態にあるケースもあります。

■「人に貸せる住宅」は換金性も高い

住宅を買う人の多くは、アパートの家賃を払うくらいなら、それを住宅ローンの返済に充て、マイホームを購入したほうが、あとあと資産になる、という計算のもとに行動しています。ところが、いざというときに売却して換金、つまり現金化できないのでは、意味がありません。

結論からいうと、「人に貸せる住宅」は換金性も高い。「人に貸せる住宅」は需要が多い（場所が良い・利便性が良い）し、「自分で住む」にも良い住宅といえるのです。所有して住みたい人、借りたい人の両者のニーズにマッチしている住宅といえるのです。

こうした住宅は、賃貸にしたときには長期的に安定した家賃収入が見込まれるので、事業用のルートでも売れる可能性が高いといえるでしょう。マイホーム選びでも、人に貸せる条件を備えているか、仮に賃貸にしたときに家賃収入はどのくらい見込まれるのか、という投資家の視点もしっかり持つことが大切なのです。

仮にバブルが崩壊したときのように、不動産価格の相場全体が急落したとしても、「人に貸せる住宅」は、値下がりしにくいという特長があります。なぜなら、一定の家賃収入が見込める住宅は、ある程度売れる価格が家賃収入から逆算できるからです。不動産鑑定の評価方法のひとつである「収益還元法」によって、資産価格が算定されるのです。

■３つの要素を兼ね備えたワンルームマンション

さて、事業用ワンルームマンションは、事業計画の段階から「人に貸す」ことを目的に、建設用地の選別を行い、建物のグレード、プランを練っています。さらに同時進行で、入居者である借り手の募集も行っています。

賃料収入がある程度確定した段階での販売となるので、投下資本（購入費）に対して、どのくらいの利回りが期待できるかも、事前に把握できます。ワンルームマンションは「自分で住む」「人に貸す」「売却する」という３つの要素を併せ持った住宅といえるのです。

■ポイントまとめ

• 住宅には「自分で住む」「人に貸す」「売却する」という３つの利用方法がある
• 「人に貸せる住宅」かどうかは大きなポイント
• 「貸せる住宅」は長期の安定収入が見込め、換金性も高い
• ワンルームマンションは、「自分で住む」「人に貸す」「売却する」という３つの利用方法が可能であり、長期の安定収入が見込め、換金性も高い