築61年、日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」ってどんな物件? これからどうなる? - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

築61年、日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」ってどんな物件? これからどうなる?

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四ッ谷駅

マンションの部屋を個別に販売する分譲マンション。平成28年末時点で、全国の分譲マンション数は約633万戸になると発表されています。

では、皆さんは「日本で最初の民間分譲マンション」をご存知ですか?

分譲マンションの先駆け的存在「四谷コーポラス」

新宿区、各線四ッ谷駅から徒歩5分の場所に建つマンション「四谷コーポラス」。1956年に竣工されて今年築61年を迎える本物件が、日本初の分譲マンションです。

yo1(画像引用:http://www.asahi-kasei.co.jp/asahi/jp/news/2017/ho170530.html

四谷コーポラスは、敷地面積307坪、鉄筋コンクリートの地上5階建て。住戸タイプは、上下2層のメゾネットタイプ(77.02㎡)と、フラットタイプ(51.57㎡)の2種類があります。オートロック式のドアで、共有廊下にはダストシュート、全戸に電話機や屋外アンテナ端子が設置されるなど、当時では革新的な設備が数々ありました。

また、現金での住宅購入が当たり前だった時代に、こちらも革新的な「割賦販売」を導入しています。その後の分譲マンション販売において、四谷コーポラスはまさに先駆け的な存在でした。

分譲開始当初の販売額は、約230万。そう聞くと安いかもしれませんが、当時は大卒初任給が約1万円の時代です。四谷コーポラスは立派な高額物件であり、購入者の多くが富裕層でした。

老朽化・耐震性能不安による建て替え

四谷コーポラスの再生計画がスタートしたのは、2006年。

建物の高経年化に伴う排水管の老朽化など、各所で老朽によるダメージが見られるようになったのです。また2011年に起きた東日本大震災によって、耐震性能への不安が顕著になりました。3年半前に実施された耐震診断では「コンクリートの劣化が激しい」という結果も出ています。

計画スタートから11年。今年の3月、ついに建て替えの決議が成立しました。5月には住民全員が建て替えに合意したため、9月には解体工事に着手しています。


yo2 参照:国土交通省ホームページ

平成28年度末で、分譲マンションストック総数は約633.5万戸。そのうち、昭和56年以前に建てられた「旧耐震基準ストック」は、約104万戸。6戸に1つが旧耐震という状況です。


yo3 参照:国土交通省ホームページ

一方、平成29年4月時点で、旧耐震基準マンションの建て替え状況は、建て替え準備中から完了済のマンション全て合わせて268棟。予算や区分所有者との話し合いなどの手間がかかるマンション建て替え、なかなか進まないのが現状です。

その中で、計画開始から11年という比較的短期間で建て替え工事に着手した四谷コーポラスは、ここでも「旧耐震基準の分譲マンション」の中で先を走る存在となるでしょう。


住戸所有者の多くが“再取得”を希望、居住者に愛されてきたマンション

四谷コーポラスの建て替えは、2019年に完成予定です。建て替え後には、鉄筋コンクリート地下6階建て、住戸は51戸まで増築、各部屋の床面積は30~114㎡になります。

▼再建後のイメージ図
yo4 画像引用:旭化成ホームズ株式会社

今回の建て替えに際して、区分所有者の大半が建て替え後の再取得を希望しています。再取得にあたっての負担額は約2000万円。所有者の多くが富裕層であるとはいえ、安くはない金額です。

立地の良さはもちろん、長年住んできた建物への愛着も、再取得の大きな要因となっているのでしょう。再取得住戸については、所有者や今後居住する人の要望に丁寧に応える「オーダーメイドの住戸プランニング」を予定しています。


まとめ

分譲マンションの歴史において、まさに“記念碑”のような位置づけの四谷コーポラス。取り壊しには少しの寂しさもありますが、リニューアル後は再び、居住者たちと長い歴史を刻んでいくことでしょう。

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