不動産投資でローン返済に失敗する典型的な4つのパターン - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

不動産投資でローン返済に失敗する典型的な4つのパターン

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疲れたビジネスマン

不動産投資をして、最も多くの人が恐れるのが、「ローン返済ができなくなり、物件を売却してもローンを完済できず多大な借金を負う」もしくは、「自己破産に追い込まれる」ことでしょう。しかしそういったローン返済が破綻をするケースには、幾つか典型的なパターンがあり、そのパターンを知っておけば、十分に破綻を防げます。

ではどういったことを守ればローン返済が破綻せずに済むのでしょうか。

実力に沿わない物件評価額を見て、融資を受けてしまった

札束
ローン返済が滞るのは、収入が毎月の返済額を上回ったときです。賃料収入が得られない評価額の低い物件を、多額の融資を受けて買わなければこのような自体は簡単には起こらないものです。さらに売却しようと思っても、ローンの残債を完済できない程度の金額にしかならないのであれば、任意売却や最悪自己破産の手段に頼るしかなくなってしまいます。

ではなぜそんな事態が起こってしまったかというと、物件の持つ実力以上の融資額を受けて、物件を購入したからです。

収益物件の場合の融資は、購入者のローン返済能力よりも、物件自体の評価額や、収益性が融資審査の対象になりがちです。そのため住宅ローンよりも遥かに多額の融資を受けられます。例を挙げると、年収300万円の人でも評価額1億円の物件を5000万円で買えるチャンスが有るのならば、金融機関は5000万円を融資してくれる可能性もあるのです。

しかし、実際には5000万円ほどの価値しかない物件なのに、7500万円で売りに出されてそれを欲しいと思ってしまった。金融機関も審査が通って7000万円の融資を受けた。その後の収益は期待した額には全く届かず、手放そうとしても、ローン残債が6000万も残っており、5000万円で売却をしてもとてもローンを完済できない、という逆のケースもあり得るのです。

このような状況を防ぐには、一つの不動産屋や金融機関の審査だけではなく、複数の会社から見積もりをもらい、自分が購入しようとしている物件の価格は適正なのか、金融機関の評価額はどこも同じ程度なのか、多少の空室があってもローン返済はできるのかなどを、冷静に見極めていかなければいけません。

レバレッジを掛けた投資をしている

3d rendering of a small piggy bank in side view stands on a wooden seesaw balanced with a large piggy bank in front view.
FXなどで失敗をする人のよくある例として、資金以上に大きなレバレッジを掛け、相場の急激な変動で資産を一気に失い、退場してしまうことがあります。

不動産投資では、FXのようにレバレッジをかけるシステムはありません。しかし、融資を受けることで自己資金以上の投資を行うことは、レバレッジを掛けることとイコールだと考えられます。

自己資金が3,000万あり、年間収益200万円の一棟アパートを購入したら、200/3,000で年間の利回りは約6.7%です。しかし、自己資金3000万を3棟のアパートに分散。それぞれ2000万円の融資を受けて3000万のアパートを3棟買い、年間600万円の収入を得たら、利回りは600/3000で20%と非常に高い数字になります。投資した現金に対し、ローン分を増やせばレバレッジ効果で利回りはどんどん上がってきます。

しかし、それはFX等と同様に、リスクも3倍にしてしまうのです。金利が上がればその返済金額は一気に増えます。例えば1,000万円の自己資金、2,000万円の融資を受けてアパートを購入。金利は3%で20年ローンという条件でシミュレーションします。毎月の返済額は110,919円なので、年間収益約200万円のアパートでは、手元に残るのは約67万円です。

同条件で、333万円の自己資金で2667万円の融資を受け、3棟のアパートを購入したとします。この場合金利3%、20年間の融資では毎月の返済額が一気に147,911円まで増え、年間で手元に残るのは約23万円。3棟分で69万円です。

しかし金利が3.5%になっただけで、毎月の返済額が154,675円と大きく伸びます。この状態では年間収益約200万円のアパートでは手元に15万ほどしか残りません。3つ持っていても45万円ですし、ここから修繕費などを考えれば赤字リスクも高まります。

借入金が大きいと金利の影響も大きくなり、利回りが悪化することは念頭に置いておきましょう。

不動産管理に必要な経費を全く考慮していなかった

コストダウンを考えるビジネスチーム
不動産投資ではキャシュフローを確保しておくことが重要です。キャシュフローを確保していかないと、金利リスクへの対応、修繕や設備改善に必要な資金が捻出できません。

特に管理運営に関しては、想定外の出費がかさむことが有ります。屋根塗装や壁塗装は10年や15年に一度のタイミングで必要になりますし、ガスや水道関係の設備も定期的にメンテナンスしなければいけません。

さらに客付けのための宣伝広告費も、競合物件が多いエリアでは必要になってきますし、少なくとも中古物件を購入したのであれば、修繕費用のキャッシュフローはある程度常にストックしておかないと、物件に何か問題があった時に対処できなくなってしまいます。

そして物件のトラブルに対処できないまま、年度途中に空室が発生し、年度の切り替わりまで客付けがしづらいようなエリアでは、空室が一度起こると大幅にキャッシュフローが悪化し、ローン返済もままならなくなることもあります。万が一のためのキャッシュフローがないと、このような悪循環を生んでしまうのです。


サブリース契約を過信した、内容を確認しなかった

疲れたミドル男性
今増えている賃貸関係のトラブルが、サブリース契約を原因とするものです。サブリース契約とは、物件の借り上げと家賃保証を条件に、アパートの建築から運用、修繕などを不動産会社が一手に行うものです。空いている土地を持っている地方の地主などを対象に、多くの不動産会社が、サブリース契約でのアパート経営を斡旋しています。

このサブリース契約は、入居者の有無にかかわらず満室賃料の10~20%ほどの手数料を支払えば、一定の収入がオーナーに入ってくるシステムであり、リスクを少なくして不動産経営ができるとして人気です。入居者の募集や管理まで一任できるので、オーナーは全くと言っていいほどやることがなく、手軽に不労所得が得られるのです。ローンも毎月の賃料収入から返済ができるので、一見ローン返済が滞るようなことは起こらないように思えます。

しかし入居者がいない状態で、一定の家賃がずっと得られるわけはありませんし、一般的には賃料は経年で下がっていくものです。新築から最初の5年は賃料を保証しても、その後は2年毎に見直し、また修繕費はオーナーが全額負担する、契約を解除するときは違約金を支払わなければいけない、などの契約事項を確認せずに、またオーナーによく伝えずにサブリース契約を結んでしまったことでトラブルが多発しているのです。

賃料が見直され、大幅に収入が低下した上に、高額な修繕費を請求されたのでローンを返せなくなった。仕方ないので自分で物件を運営しようにも、違約金の支払いがある上に、ノウハウがないのでよくわからない、また若者の少ないエリアにアパートを乱立させていたので、満足に人を集めることができずに、結局建物を手放さざるを得なくなった、という人が増えています。

不動産会社はサブリースでの手数料収入だけではなく、建物を建築し、また修繕まで担うことで収益を発生させています。管理料収入に依存をしていないので契約が解除されてもそれほど痛手ではありません。サブリース契約をしているからといって安心するのではなく、建築費や修繕費は適切か、本当に何年も安定した収入が得られる立地なのかなど、よく自分が建てる物件の価値を考えて契約を行わないと、将来的に建物と土地を手放さなくてはいけない羽目に陥るかもしれません。

まとめ

ローン返済が滞りやすくなる原因としては、とにかく「空室リスクを考えていない」「借入金が多く金利リスクの影響を受けやすい」という点に集約されます。賃貸物件運営に慣れたベテラン投資家はともかく、投資の初心者はできるだけ自己資金を多めに用意してから、1件目の投資を始めると良いでしょう。

もちろん大きく収入を増やしたい人にとっては、フルローンでレバレッジを掛けた投資は有効な手段です。満室経営のノウハウを掴んだところで、高額融資を受けて物件購入を進めていくと良いでしょう。

今回紹介したパターンは、主にアパート経営に関わってくるところで、首都圏のワンルームマンションの投資とは少し異なります。マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、客付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。

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