不動産投資で失敗しないための5つの鉄則 - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

不動産投資で失敗しないための5つの鉄則

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鎖の巻かれた本

不動産投資は、数千万円規模になることが多いです。「株やFXよりもリスクが少ない」「毎日相場をチェックしなくてもいい」と言われても、失敗することを考えて投資に踏み切れない人は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資で失敗しないために必ず守っておきたい5つの鉄則をお伝えしてきます。

1. ニーズやターゲットを見誤らない

3d big taget with three darts
その物件のエリアに本当に住んでくれるターゲットがいるのか、自分の所有する物件はターゲットのニーズを満たすものなのか。マーケティングの基本中の基本ですね。

最近、こんな失敗談が増えています。一人暮らしの若い人が少ないエリアに、土地持ちの人を勧誘してアパートを乱立させた結果、誰も住まず大家に建築費の負担だけが残る、というものです。

ワンルームや1Kの部屋を借りるのは、当然ながら独身の若い人が中心です。大学があったり、ビジネス街への通勤に便利だったりするなら需要はあります。しかし、駅から離れたエリアは一気に魅力がなくなり入居が厳しくなります。

逆に、ファミリーが多く住むエリアは、2DK以上の物件の方が決まりやすく、さらに何年も住んでくれて、駅から離れていても決まることがあるなどのメリットがあります。不動産投資は、エリア特性をきちんと見定め、また人口動態や今後の開発計画、鉄道会社の路線計画などを確認した上で、10年、20年後も賃貸需要がある場所を選ぶことが重要です。

また、大学があると一人暮らしの学生需要が見込めるのは確かですが、地方大学の苦戦や、大学キャンパスの都心への回帰など、大学が撤退すると一気に経営が苦しくなることもあります。一つの企業や大学の需要に依存した経営は危険と言えるでしょう。

ターミナル駅から近い駅のマンションやアパートであれば、一つの企業などに依存をせず絶え間ない賃貸需要が見込めます。

2. 家賃は下がるものだという想定をしておく

売り上げの減少
不動産物件は、経年によって家賃が低下します。新しい競合物件も増えて来ると、後発の物件よりもキレイだったり、利便性や設備だったり、どうしても劣る点が出てきます。そうすると競争力を上げるために、家賃を下げて入居者へアピールをすることになるのです。

最初は家賃10万円で貸し出しても、10年経てば5,000円~10,000円(5%~10%)の、家賃の値下げがある事もあります。最初の家賃で返済計画を立てると、家賃の値下げを想定せずに「○年で完済できる」と考える人がいますが、利回りはよほどのことがない限り年々悪化します。

もし、家賃を下げずに入居者付けしたいのであれば、住宅設備の改善が必要です。それにも資金が必要ですが、利便性の優れた駅から徒歩10分位までの物件であれば、それほど家賃を下げずとも入居者付けがかんたんにできることもあります。

家賃を下げることを前提に返済計画と投資計画を組むことは重要ですが、家賃を下げずに済む物件を探すのも一つの手段です。その意味では駅に近い立地のワンルームマンション投資は、比較的リスクが低いと言えます。

3. 内装費用や税金については事前に調べる

お金を運搬するミニチュア
利回りや返済計画を立てる上で、軽視しがちなのが修繕に関する内装費、そして税金です。いくら本を読んでも、実際に自分で物件を運営して、どの程度費用がかかるのかを実感しないことには中々その感覚を身につけるのは難しいですし、どれくらいの修繕が必要になるのかは住人次第な部分もあります。

中古物件を購入するときは、特に不具合がないか、修繕履歴はあるのか、敷金はどの程度もらっているのかを把握するようにしましょう。

家賃が安い物件でも、風呂やエアコンなどの設備代や修理費は、どの物件でも同じくらいの金額がかかりますし、外壁塗装や配管の交換代も同じです。修繕費は多めに見積もっておいて損をすることはありません。集めた家賃を、そのまま投資や生活費に全て回すのではなく、別に分けて自分でしっかりと積みたてておきましょう。

また、税金も実際に確定申告や納税してみないと、どの程度の金額を納税しなくてはいけないのか、イメージしづらい部分があります。税金は必ず支払うものですが、経費や減価償却、建物の種類などで、いろいろ節税の手段があります。節税できるポイントはしっかりと対策し、税理士などに相談して、できるだけキャッシュが手元に残るようにしましょう。

4. 金利も上がることを想定して返済計画を組む

住宅ローンイメージ
2017年現在、日本は空前の低金利です。その理由は、日本銀行が融資の活性化のためにマイナス金利を導入しているから。金利がマイナスということは、これ以上金利が下がることはまず無いと考えられます。その意味では今融資を受けて、物件を購入するメリットは大きいのですが、その反面今後は金利が上昇をしていく可能性も非常に高いということです。

不動産投資用のローンは、もともと住宅ローンより金利が高い上に、変動金利が多いです。固定金利ローンを組めばそのリスクはなくせますが、もちろん変動金利ローンより、設定金利は高くなるデメリットもあります。

早期で返済する計画を立てられれば良いですが、30年、35年のローンを組んで、初期の金利で返済を想定していると、金利の上昇時に負担が増える可能性も出てきます。金利が今のままの低金利であると思い込まずに、ある程度の上昇にも耐えられるように、返済額軽減型の繰り上げ返済を活用しながら早期での完済を目指すような返済計画を立てましょう。

5. 素人(自分)の力を過信しない

Young sportsman
不動産物件を経営するときに、自己管理か、管理会社に委託するかを選択します。自宅の近くであれば自己管理もできますが、遠距離の物件は管理会社に管理や集金を任せるでしょう。しかし兼業大家から専業大家に転身すると、時間に余裕ができるので、管理費に無駄を感じ自分ですべての物件の管理をしようと考える人も出てきます。

住人の属性によりますが、自己管理は大きなリスクが伴います。家賃が低く、低収入層が済むアパートはトラブルも起こりやすく、設備の破損が多いので修繕の手間がかかりますし、家賃の滞納も高収入者層向けの物件より頻繁に発生します。

トラブル対応や家賃滞納対応は、素人には時間や金銭的な負担だけではなく、精神的な負担になってのしかかってくるものです。特に家賃が入ってこないことは、ローン返済にも直結するので、物件経営の危機にもなりかねません。

管理や家賃回収は専門家であるプロに任せて、自分は空いた時間でほかの収益物件を探したり、新しい投資先を探したりするほうが有効な時間の使い方とも言えます。せっかく脱サラしても、サラリーマン時代以上のストレスを感じるようになるでしょうし、直接的なリスクになる可能性も非常に高いです。

多少大家業に慣れてきても、自分を過信せずコストだけではなくリスクを避けることも念頭に置いて行動しましょう。

まとめ

素人大家が不動産投資業で失敗をしないためには、とにかく

  • キャッシュフローを確保出来るようにプランを立てる
  • 専門的な分野は専門家に任せる
  • しかし自分でも最低限の知識を持ち収支の改善に努める

ことが重要です。不動産投資は不労所得の定番であり、憧れる人も多いですが、安定した利益を確保できるようになるまで、どうしても時間がかかるものだということも理解しておきましょう。

同時にリスクに対する対策は決して難しいものではなく、鉄則を守っておけば、大抵のリスクは避けられます。運ではなく、知識と経験を積めば殆どの人が不動産投資で、しっかり利益をあげられるようになるでしょう。

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