マンション経営するなら…新築vs中古、どっちの方がメリットが多い? - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション経営するなら…新築vs中古、どっちの方がメリットが多い?

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tyuuko

新築なのか中古なのか?これからマンション経営を始めようと考える人にとっては、悩むところだと思います。書籍や雑誌の記事にでは、新築を勧めるものがある中で、中古の良さを積極的にアピールするものもあります。では、結局のところ、どちらが良いのか?

今回は、新築マンションと中古マンションをマンション経営のために購入するならどっちの方が良いのか、両者のメリットとデメリットを比較しながら、考えていきましょう。


新築vs中古、マンションのメリットとデメリットまとめ


それでは、新築マンションと中古マンションの、メリットとデメリットを対戦形式で見ていきましょう。

【第1ラウンド・物件価格】

新築の場合:中古に比べると割高だが、最新の設備で入居者の確保が容易であるとともに、最新の構造であるため長期での保有や賃料収入の確保が容易である。

中古の場合:新築に比べると割安だが、設備や構造家賃相場など十分調査したうえで購入するなど手間が掛かります。また購入後すぐに、リフォームや修繕などの費用が掛かるかもしれないことも考慮しなければいけません。

「中古の勝ち!」……見た目の価格だけであれば中古のほうが安いです。しかし、調査に時間が掛かったり、購入後のリフォームなど費用がかさむ可能性があることも考えておきましょう。また、新築の方が中古より長く家賃収入を得られます、その分を考えると中古が一概に安いとは言えないかもしれません。

【第2ラウンド・購入時の諸費用】

新築の場合:ローンの事務手数料や登記所費用など。

中古の場合:新築の諸費用に仲介手数料やリフォーム費用がかかる場合も。

「新築の勝ち!」……物件自体の価格は中古の方が安いことが多いですが、諸費用を含めると、かえって中古の方が高くついてしまうことも。

【第3ラウンド・ローン借入】

新築の場合:金利や借入条件が中古より有利なことが多い。

中古の場合:物件の状態によっては金利や借入条件、返済期間などで不利な条件になることも。

「新築の勝ち!」……新築は(多くの場合)購入時のローン計画が明確なこともあり、手続きの手間も軽減できるという点もプラスです。

【第4ラウンド・頭金】

新築の場合:ほとんどの物件で100%融資が受けられ頭金0円で購入できます。

中古の場合:中には100%融資が受けられる物件もありますが、ほとんどの物件で頭金が必要になります。物件によっては融資自体が受けられず現金で購入しないといけない物件もあります。

「新築の勝ち!」……マンション経営のメリットの一つレバレッジ効果(少ない資金で大きな資産をつくること)を享受しやすいのは新築、中古の場合はその効果が薄れます。

【第5ラウンド・最新設備】

新築の場合:セキュリティや水回りなど最新の設備が整い入居者に安心感を与えやすい。

中古の場合:最新のものにするにはリフォーム費用が必要、共用部分に関しては管理組合の同意が必要なためオーナー個人が勝手に変更出来ません。

「新築の勝ち!」……入居者を惹きつける最新の設備は、やはり新築の方が有利。同じくらいの設備を中古で整えようと考えたら、結構な金額のリフォーム費用がかかってしまいます。さらに、共用部の設備は新築の方が充実しているはずです。

【第6ラウンド・入居率】

新築の場合:新築のキーワードは入居者には魅力的。

中古の場合:購入時点での入居状況が良い物件を選べるメリットも。

「引き分け!」……一見、新築が有利に思える入居率ですが、中古物件なら現在の入居者がすでに存在していて、過去の入居率などのデータが揃っていることから、メリットが多いことも。立地に大きく左右される面もある項目のため、ここは引き分けというところでしょうか。

【第7ラウンド・耐震性】

新築の場合:新耐震基準に基づいて建てられているため安心。

中古の場合:古い耐震基準で建てられた物件は注意!

「新築の勝ち!」……重要な基準となるのは、1981年。建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準が定められたこの年より前に建てられた物件は、充分な注意が必要です。仮に中古を選ぶという場合も、できるだけ新しい制度、工法で建てられた築浅の物件を選ぶ方が安心です。

【第8ラウンド・管理費・修繕積立金】

新築の場合:国交省のガイドラインを元に長期修繕計画案などを作成して積立金を徴収しているため安心。

中古の場合:長期修繕計画案が無く積立金不足が発生している場合もある為、購入時には調査が必要

「新築の勝ち!」……新築の場合は国交省のガイドラインを元に長期修繕計画案を作成し積立金を徴収していることが多い為安心です。しかし、中古物件の場合は、修繕積立金を積み立てていたとしても、かつての販売業者が修繕積立金の無謀な計画を立てていた為、皺寄せを新しいオーナーに背負いこまされる状況もあるようです。また、中には購入時に前所有者が未納している管理費や修繕積立金を支払わなければいけない事もあるので調査が必要です。目先の購入価格に惑わされず、このような「購入後の支出」についてもしっかり検討した上で購入の判断をしていただきたいところです。

【第9ラウンド・賃貸管理】

新築の場合:販売会社やその管理会社に賃貸管理を委託できる。

中古の場合:仲介で個別に購入すると、賃貸管理会社を別途探したり、自分で行うことも。

「新築の勝ち!」…購入手続きの一環で、賃貸管理も一括してお任せできる新築マンションは、経営初心者の方や2軒目、3軒目の購入を検討している方にはオススメで、家賃保証を受けられるケースもあります。しかし、賃貸管理会社によっては、こうした賃貸管理面のサポートは受けづらいこともあるので注意が必要です。

【第10ラウンド・物件の選択肢の広さ】

新築の場合:分譲の開始時期に購入すれば、間取りや階数などを自由に選べる。

中古の場合:過去に分譲された様々な物件があり、選択肢は豊富。

「引き分け!」……新築のメリットは、分譲中のマンションの中から自分の好きな一室を選べること。一方、中古は売りに出されている部屋しか選べませんが、過去に分譲された様々な立地のマンションも豊富な選択肢に入ってくるメリットも。


まとめ


条件を並べて比較すると、それぞれメリット、デメリットはあるものの、安定して高評価を得たのは新築マンション。中古マンションを選ぶなら、新築とほとんど条件が変わらない築浅の物件か、あるいはマンション経営に慣れており中古の良さを熟知している方が、そのデメリットも十分に理解した上で検討することにするのが良さそうです。

もちろん、今回の検証はあくまで一般論ですから、中にはあまり良くない新築や、中古だけど素晴らしい物件もあるのは事実です。具体的な物件選びに困ったら、マンション経営大学にお気軽にご相談くださいね。

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