【確定申告】マンション経営を始めると節税できるのはどうして? - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

【確定申告】マンション経営を始めると節税できるのはどうして?

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住宅ローンイメージ

マンション経営を始めるメリットは、資産を「増やす」目的に限定されません。むしろ、支出を防ぐための「節税」の効果も、非常に重要です。マンション経営によって節約できる税金の種類とは。そしてなぜ節税が実現できるのか。仕組みを正しく理解して、賢い節税を始めてみましょう!

「損益通算」ってなに?

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給与収入の他に、不動産収入などがある場合、所得税の確定申告を行う必要があります。その確定申告で給与所得控除後の所得金額と不動産収支内訳書上の赤字を相殺することを「損益通算」と言います。

通常所得税の計算は、給与収入から「給与所得控除」を差し引いた「給与所得控除後の金額」から「所得から差し引かれる金額(社会保険料控除や生命保険料の控除等)」を差し引いた「課税される所得金額」に対して課されます。

ところが、仮に不動産経営(マンション経営)において、年間「課税される所得金額」分の収支内訳書上の赤字がある場合、その金額が給与収入の「課税される所得金額」と同額だとすると不動産所得と給与所得を合わせた「課税される所得金額」は「年間0円」と計算され、所得税は「0円」となります。※別途住民税については一般的な給与収入を頂いている方に関しては0円になることはございません。

つまり、マンション経営で赤字が出た分、給与収入に対する税金をまるまる節税できるわけです。

確定申告で、天引きされていた税金が戻ってくることも?

The text of the golden "CashBack" in the destroyed wall
企業に勤めていれば、給与明細に「所得税」と「住民税」の2種類が記載されているはずです。このうち、損益通算によって取り戻せるのは「所得税」の項目。1カ月分だけならそれほど重要には思えないかもしれませんが、12カ月分となると大きな金額です。

源泉徴収された所得税を取り戻すチャンスは、給与収入を受け取った翌年に「所得税の確定申告」の手続きを行うことで、前年1月1日から12月31日までの間、過剰に支払った所得税を還付してもらう(返還してもらう)ことができます。※還付申告:一部の例外を除き課税対象期間の翌年から5年後の時効までであればいつでも提出できる。納税申告:毎年2月16日から3月15日までの1カ月間(期日が土曜日・日曜日と重なると順次繰り下げ、月曜日までとなる。)

難しそうな印象があるかもしれませんが、インターネットからの申告も可能ですし、最寄りの税務署に相談すれば、親切に書き方を教えてもらえます。大切なお金を取り戻すために、面倒がらずに必ず実行するようにしましょう。

給与所得者がマンション経営すると得する理由

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かと言って税金を減らすためにマンション経営で損をしたら意味がないと思いますが、そうではありません。不動産収入に対する課税額は、家賃などの収入から、経費を引いた金額をもとに算出されます。

この「経費」に含まれる支出の代表的なものは、「マンションの取得費(建物部分の減価償却費)」、「建物・賃貸管理費」、借りれをして購入した際は「借入金利子」などです。

ポイントは物件の本体と設備は「減価償却※」により、一定の金額が定められた期間経費として計上出来ることになっているので、実際には支出がなくても、毎年、その金額分を経費計上することができることです。※一般的には、マンションの建物部分に関しては新築時より47年の減価償却が可能です。

以上のことから「本来なら課税されるはず」だった給与所得を持っている人には非常に有利で、本来なら全て課税の対象だった給与収入が、不動産(マンションなど)を購入することで経費が増え節税の効果が期待できることもあります。一方、節税の対象となる給与所得がない人の場合は、損益通算による節税効果を受け取ることができませんので、マンション経営は給与収入のある人が兼業・副業で行うことで最大のメリットが享受できるわけです。

相続税対策にもマンション経営の効果はバツグン!

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相続税・贈与税への対策は、さらに大きな効果を期待できるかもしれません。高齢者の方、健康に不安のある方は、ぜひ検討してくださいね。

普通、相続税は現金なら相続税の対象としての課税評価は100%。つまり、3,000万円の現金を相続する際には、3,000万円がすべて課税の対象となります。しかし、その現金資産を土地や建物に変換した場合はどうでしょうか。
  • 現金3,000万円:課税対象3,000万円(100%評価)
  • 土地3,000万円:課税対象約2,400万円(約80%評価)
  • 建物3,000万円:課税対象約1,500万円(約50%評価)
  • 賃貸マンション3,000万円:課税対象約1,200万円(約40%相当)
※上記は概算で、状態や税法の改定などによって前後する場合があります。また、物件によっても異なります。詳しくは最寄の税務署へお問い合わせください。

相続対象となる資産の評価額は、現金を土地や建物への置き換えで大きく下げられます。現金3,000万円を相続する場合と比較すると、なんと1,500万円分もの節税効果があることがわかります。相続税対策になぜマンション経営が効果的なのか。もっとくわしく知りたい方は、以下の漫画記事も合わせてお読みになってくださいね。
https://mansionkeiei.jp/manage/volume27

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