マンション投資で空室リスクを避ける、最強の「物件選びのポイント」とは - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション投資で空室リスクを避ける、最強の「物件選びのポイント」とは

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前回の記事では、マンション投資のメリットをお伝えしましたが、投資にはリスクがつきもの。数あるリスクの中でも決定的なのは「空室リスク」です。しかし、心配には及びません。あるポイントを押さえれば、リスクを減らすことはできるからです。

今回はマンション投資の「空き室リスク」を減らすためのポイントをお伝えしていきます!

首都圏の都市部に立地する物件を選べ

toshinbu まずは首都圏の都市部に立地する物件を選ぶのがポイント。「首都圏」とは言え、東京都を中心とした神奈川県の横浜市・川崎市周辺、埼玉県のさいたま市・川口市周辺のことであり、その他の都市部は含みません。

この理由は首都圏の圧倒的な人口の多さにあります。総務省統計局による国勢調査の最新データ(平成22年度)によれば、東京都の人口は1315万人超え。本記事で言う「首都圏」にまで範囲を広げると約3,700万人、日本人のおよそ4人に1人は首都圏に住んでいる計算になります。この圧倒的な人口が「空室リスク」を軽減する根拠になるのです。

大阪や名古屋などの「大都市圏」も人口は多いのですが、首都圏には及びません。また、総務省統計局が毎年発表している「住民基本台帳人口移動報告」の平成27年データによれば、首都圏、名古屋圏、大阪圏のうち、それぞれの構成県外から転入してきた人のほうが出て行った人よりも多かったのは首都圏だけという結果が出ています。

これらを考慮すると、地方の物件を選ぶことにどれほどリスクのあることかお分かりいただけるでしょう。元々人口が少ないうえに、周辺の学校や企業の倒産・移転など、周辺環境の変化の煽りを受けやすい「入居者激減のリスク」があります。

加えて、地方は人口の減少により物件過多になっているため、管理会社や入居者を選べないこともリスクになります。また、入居者が決定したときに賃貸仲介会社に支払う「広告費用」が高い、メンテナンスへの意識が低い、家賃滞納する居住者に当たりやすい、など多くのデメリットにぶつかるのです。

こうした事情を考えると、首都圏の都市部に立地する物件を選ぶのが理にかなっていることだとわかっていただけるはずです。

新築・築浅中古物件を選べ

shintiku 次にお伝えしたいポイントは、「新築・築浅中古物件」です。当然ながら、すべての物件は老朽化します。定年後の資金不安を解消する方法としてマンション投資を考えている場合、定年に達した段階でも、資産価値をできるだけ高く保っておく必要があるのです。

また、新築の物件は部屋だけではなく、トイレやバスなどの設備も新しい仕様・機能のものが付いています。賃貸マンションの入居者は、比較的若い方が多いので、設備の新しさを重視する方が多いのも事実。結果として、空室率にも開きが出てきてしまいます。

老朽化をカバーする方法としてリノベーションもありますが、設備一つひとつを改修する費用を考えると、最初から新しい物件を買ってしまったほうが安く済む場合のほうが多いのです。

ワンルームマンションを選べ

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最後にお伝えしたいポイントは、「ワンルームマンションを選ぶ」ことです。理由は「投資効率」。

たとえば入居者が退去した後の改装費等について「ファミリータイプ」は、部屋が多い分、割高になってしまいます。加えて、入居者の募集については、一緒に住む人が多くなると、なかなか意見がまとまらず入居に至りにくいというデメリットがあります。首都圏ではファミリーよりも単身の世帯が多いのも理由のひとつです。

他にも契約者が死亡した際、それ以降の支払い義務がなくなる「団信」に加入できます。そのため、団信の加入条件を満たせない、駐車場やトランクルーム、土地などは候補から外れます。

一戸建てもファミリータイプのマンション以上に効率が悪いため、除外。となると、残るのは「アパート」ですが、一棟買いしなくてはいけないため、高額になってしまうのが購入時のハードルとしてあります。また、一般的にアパートは、マンションよりもセキュリティの面で劣りがちなことも懸念のひとつです。

ワンルームマンションであれば、アパートのように一棟買いしなくてもいいため、色々な場所にあるマンションの1室にひとつずつ投資できます。結果的に、外部環境の変化や地震や火災によるリスクを分散させられますね。ここまで申し上げてきた懸念点をすべてクリアし、投資効率を高く保っているのがワンルームマンションへの投資なのです。

「首都圏の都市部で新築か築浅中古のワンルームマンション」が唯一正解!

fotolia_110159208_subscription_monthly_m マンション投資における最大のリスクとも言われる「空室リスク」。お伝えしてきたリスクを減らすためのポイントをまとめると、「首都圏の都市部で新築か築浅中古のワンルームマンション」を選ぶのが正解、という結論になりました。

いかなる投資にもリスクはつきものですが、少しでも損をしないよう、良い物件を選んでいきましょうね。

しかし、今回お伝えした内容は、ほんの一部。もっと詳しく知りたい方は現在販売されている書籍「マンション投資で『負け犬老後』にオサラバする!」を読んでみてくださいね。

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