優良な収益物件を誰でも見抜けるようになる!?たった2つの評価方法 - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

優良な収益物件を誰でも見抜けるようになる!?たった2つの評価方法

このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産の鑑定評価基準としては様々なものがありますが、今回はマンション経営において優良な収益物件を見抜くために活用できるものとして「取引事例比較法」「収益還元法」という2つの方法を見ていきたいと思います。

優良な収益物件を見抜く方法1「取引事例比較法」



「取引事例比較法」とは、読んで字のごとく、取引の事例から比較して評価する方法です。

評価したい物件に近いエリアの取引事例を集め、必要に応じて対象物件の事情補正(特殊な事情が含まれていた場合に補正すること)や時点修正(価格水準に変動があった場合に修正すること)を行い、物件を評価します。

このように書くと少し難しく感じられるかもしれませんが、対象となる不動産の価格について、周辺で実際に取引されている同水準の不動産の価格から推測するというのは、誰もが当たり前のようにやっているのではないかと思います。簡単に言ってしまえば、購入対象となる不動産の価格が3,200万円の場合、周辺エリアで同様の物件が3,000万円と、3,500万円で売れている事例があるならば、「妥当な価格だろう」と判断することもできるでしょう。

国土交通省の「土地総合情報システムでも、不動産の取引価格情報を提供していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

優良な収益物件を見抜く方法2「収益還元法」



「収益還元法」とは「収益」という文字が入っている通り、マンション投資では欠かせない視点となります。その物件が将来生み出すであろう利益を試算して、物件の価値を評価するという方法です。

「物件を賃貸することで、どれくらいの賃料収入(利益)を得られるか」を算出し、そこから逆算して物件の収益価値を評価することになります。具体的な計算方法は色々とあるのですが、今回はマンション経営初心者の方でも簡単に活用できる以下の計算式をご紹介しましょう。

【1年間の賃料収入】÷【期待利回り(%)】=【物件価格(収益価格)】

仮に100万円の年間賃料収入が見込め、期待利回りが4%だった場合の物件の評価額(収益価格)は、次のようになります。

【年間賃料収入100万円】÷【期待利回り4%】=【物件価格(収益価格)2,500万円】

ですから「賃料はこのくらいで、利回りは○%ですよ」と言われたら、この式に当てはめてみると、ざっくりとした物件価格(収益価格)が算出可能です。

まとめ

マンション経営における物件評価方法は「取引事例比較法」を参考にしつつ、「収益還元法」を併用するのが良いでしょう。

ただ、取引事例比較法では、プロの不動産鑑定士でも評価価格が一定ではないことに注意が必要です。収益還元法についても自分でざっくりと計算をするのには適していますが、あくまで目安として参考にする程度に留めておくほうが無難でしょう。やはり、そこの部分を正確に知るためには、専門的な知識がどうしても必要になるからです。

もし、優良な収益物件かどうかを判断する上でご質問やお悩みがある場合には、いつでもマンション経営大学までお気軽にご相談ください。

〇「優良な収益物件」がよくわかる!おすすめコラム〇

資料請求のお問合せ セミナー申し込み 相続相談のお申込み 個別相談のお申し込み 日本全国出張 現地見学の申し込み セカンド・オピニオン講習はこちらから

入学案内はこちらから