【老後の不安から脱出】中古マンション投資で注意すべき6つのリスク - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

【老後の不安から脱出】中古マンション投資で注意すべき6つのリスク

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マンション経営を始めるにあたって、表面利回りの良さや手ごろな価格などの理由から中古マンションの購入を安易に決めてしまうケースがよく見られます。

中古マンションを購入することがすべてダメかというとそうではありません。しかしながら、「老後の資金のために」と購入したはずが、老後貧乏に陥ってしまっている方が実は多くいるという事実には注意しなければならないでしょう。

中古マンション投資で老後貧乏になる6つのリスク

1. 大規模修繕で予想外の出費

マンション経営をする場合、どのような物件にもいずれ訪れるのが「大規模修繕」です。工事の目安は鉄筋コンクリート造で約15年とも言われています。仮に中古マンションを買った直後に大規模修繕のタイミングが訪れ、修繕積立金が不足していると、その修繕工事費用は自己で補わなくてはいけなくなります。

購入を検討している中古マンションの今後の修繕計画に関する情報をしっかりと確認するようにしましょう。

2. 短い耐用年数

耐用年数とはつまり、残りの運用可能年数のことです。中古マンションは当然のことながら、新築(築浅)マンションに比べ寿命が短いです。投資額を回収するまでの期間を新築(築浅)マンションの場合よりも短くしなければならないというリスクがあるわけです。

購入を検討している中古マンションの築年数をもとに、運用可能年数の目安を算出しておくことが求められます。

3. 難しくなる銀行からの融資

物件を購入する際に銀行からの融資を利用するのであれば、中古マンションは新築(築浅)マンションに比べて物件の担保評価が低くなってしまいます。場合によっては物件価格の大部分を自己資金から調達しなければならないことも。

また、返済年数も新築(築浅)より短くなることから、いくら利回りが新築(築浅)マンションに比べて良いといっても月々のローン返済が重たくなる場合があります。

中古マンションだけではなく新築(築浅)マンションも含めて、月々のローン返済がどのようになるのか。事前に専門家のアドバイスを得ながらシミュレーションをし、冷静に比較しておくことが大切です。

4. 苦労する入居者の維持・確保

中古マンションは利回りが高いと主張する人もいますが、入居者確保が新築(築浅)マンションよりも難しいとされています。入居者の立場からしてみれば、賃料が同一であるならば、より設備がハイスペックで充実した新しい物件の方を望むのは当然といえるからです。

そのため、近くに新築(築浅)マンションがある場合には、入居者確保のために賃料を下げるなどの対策をとる必要が出てきます。つまり、中古マンションの強みと聞かされていたはずの利回りが、大幅に下がってしまうリスクがあるのです。

購入を検討している地域の新築(築浅)マンションの情報もしっかりと把握し、より投資効率の良い物件を選択することが重要になります。

5. 高まる建物倒壊の危険性

阪神大震災の被害調査では、1981年以降に建てられた新耐震基準のマンションは被害が少なかったことが報告されています。また、2000年にそれを踏まえてさらに厳しい耐震基準をクリアしたマンションは東日本大震災での倒壊件数が0だったといいます。

もし古いマンションを購入しようとするのであれば注意が必要です。そのマンションが、新しい耐震基準に合わせて改修・修繕が行われているかをしっかりと確認するようにしましょう。

6. 少ない税制優遇

中古マンションは新築(築浅)マンションと違い、節税効果が低いというのが現状です。減価償却済みの古い物件等は、帳簿上の経費が計上しづらいためです。相続税対策としても新築(築浅)マンションほどの期待はできないようです。

2015年には相続税制の改正が控えています。意外とおろそかにしがちな「相続」という観点も踏まえて、適切な物件選びを行うようにしましょう。

さいごに

今回は、中古マンションへの投資におけるリスクをみてきました。「利回りが良い」といった甘い言葉に惑わされることなく、専門家のアドバイスも踏まえつつ、上記のリスクへの対策を万全に実施するようにしましょう。

もし、中古マンションへの投資リスクに関する対処方法について悩まれる点があれば、いつでもマンション経営大学までご相談ください!

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