マンション投資は長期的に安定した収入を得ることができる魅力的な不動産投資の方法ですが、当然ながら失敗するリスクも潜んでいます。マンション投資で失敗しないためにはリスクを最小限に抑えた賢い選択が必要です。考えられるリスクを1つずつ見ていきましょう。

地方のマンションに投資するリスク

地方のマンションは東京圏に比べて低価格であるため、利回りも良いと思われがちですが、地元の中核となる企業や病院、大学の動向に影響を受けやすいという大きなリスクがあります。

例えば、地元の大手の工場が大規模なリストラを行うと、その土地の居住需要が減少します。また少子化による大学の学生数減少は東京圏よりも地方が深刻で、それはそのまま居住需要の減少につながります。最近では地方出身者が東京圏に移住する傾向も高まっており、地方の人口減少が顕著になっている例も見受けられます。

東京圏のマンションであれば、まだまだ人口も多く、マンション投資にとって最も重要な「空室リスクの回避」という面で非常に有利なため、安定した収入を得られる可能性が高くなるといえるでしょう。

ファミリータイプに投資するリスク

マンション投資を始めるにあたって悩むのが、ワンルームタイプとファミリータイプのどちらに投資するかです。

ファミリータイプは1戸あたりの家賃収入がワンルームタイプに比べて割高なので、一見するとマンション投資には有利なように思えます。しかし、ファミリータイプは、借り手が見つかるまでに時間がかかる傾向にあるため、マンション投資にとって最も回避すべき失敗要因の一つである「空室リスク」が高いとの大きなデメリットがあります。ファミリータイプでは、旦那さんが気に入っても奥さんが納得せず、なかなか入居が決まらないというケースがよくあります。空室期間が長引けばその間の家賃収入が途絶えてしまうことになります。

ワンルームであれば基本的に借り手は単身なので、その人が住みたいと思えばそのまま契約が成立します。借り手が迅速に見つかりやすいワンルームタイプの方が、マンション投資をする上ではリスクの回避につながるといえるでしょう。

また、近年の晩婚化や離婚率の増加、さらには配偶者との死別による高齢者の一人暮らしの増加にともない「単身世帯数」は増加傾向にあります。

東京都が2014年3月25日に発表した「東京都世帯数の予測」によると、東京都区部の一般世帯数に占める単独世帯の割合は、2035年に50.2％となり半数を超えると予測されています。つまり、ワンルームマンションの方がニーズは高まることが推測されます。

古いマンションに投資するリスク

古いマンションは、新築や築浅なマンションに比べて価格が安いため、高利回り物件が多いと思われがちですが、新築や築浅に比べて設備が古く、耐用年数が短いという大きなリスクを考慮しなくてはなりません。

長期的に安定した収入を得たいと考えている方には、新築や築浅なマンションの方が投資に向いているといえるでしょう。新築や築浅なマンションは引き渡しから10年間、基本構造部分の欠陥に対して保証が受けられる「瑕疵担保責任」が定められているのでさらに安心です。

また、古いマンションは、1棟の中に反社会的勢力団体の入居者がいるかなどの資産価値に影響を及ぼすリスクを入念にリサーチする必要などもあるため、マンション投資初心者が手を出すのはリスクが高いといえるでしょう。

一棟買いをするリスク

区分所有ではなく、マンションを一棟丸ごと買い上げて投資をするという方法もあります。

しかしながら、1棟買いをするということは、投資先をひとつに集中させてしまうことになります。「投資」の基本として、リスクの分散は必要不可欠です。区分所有をさまざまな地域に分散させる方が適切といえます。

例えば、地域で大規模な災害が起きた時のことを考えてみても、区分所有のマンションに分散投資することで、損失リスクも最小限に留めることができます。

ポイントまとめ

• 地方ではなく、東京圏のマンションに注目しよう！
• ファミリータイプではなく、ワンルームマンションがおすすめ！
• 古いマンションではなく新築や築浅なマンションを区分所有しよう！

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