マンションオーナー初心者が最初に知っておくべき入居者募集の、7つの契約条件
マンションオーナーが、入居者を募集する前に決めておくことがたくさんあります。たとえば、火災や水漏れが起きた際の保険加入の有無。駐輪場の使用条件やペット飼育の可否などです。今回は、入居者募集の前に決めなければいけない7つのことをご紹介します。
トータルサポートのある会社からマンションを購入すれば、そこまで手間はかかりませんが、賃貸管理会社が何を、どういう考え方で決めてくれているのかを知っておいて損はありません。
■ポイント1：家賃
まずはもちろん家賃。立地、設備、周辺の相場を踏まえて決定されます。販売から賃貸管理までトータルでサポートしてもらえる投資用マンションであれば、基本的には売り出し時に適正な家賃相場は設定されているものです。こうしたトータルサポートのある会社からマンションを購入すれば、オーナーはローンの返済期間、利回りといった資産運用プランを数十年先まで見越して可視化できるので安心ですね。
■ポイント2：管理費（共益費）
管理費は基本的に建物の共有部分を管理する費用として受け取る収入です。こちらも投資用マンションであれば、長期の修繕計画をもとに適正な管理費が算出されており、長期の収支計画に組み込まれて可視化されています。マンションの販売と賃貸管理を同じ会社が行っている物件を選ぶと、購入前の想定と購入後の対応にズレがなく、安心ですね。
■ポイント3：礼金
礼金は家賃の1～2カ月分が一般的でしたが、近年では入居者を獲得する手段として、礼金2カ月のところを1カ月にしてみたり、ゼロにするようなケースも見られるようになりました。このあたりも、投資用マンションは賃貸管理会社が、周辺相場や募集時期に応じて調整してくれるので、オーナー自身があれこれ思い悩む必要はまったくないんです。気になる方は、購入時に販売会社に確認しておきましょう。
■ポイント4：契約期間と契約形態
一般的には契約期間は2年間で、引き続き住む場合は更新してもらうというケースが多いようです。不動産業界の古い慣習では、短期間で入居者が入れ替わり敷金・礼金で儲けるのが良い…という考え方もあったようですが、近年は安定した資産運用を目的とする個人のマンション経営が増えてきたこともあり、長期間住んでもらって空室期間を極力減らす、という考え方の方が主流のようです。
■ポイント5：保険加入の有無
火災や水漏れを起こした際に備えて、入居者の損害保険への加入を条件とする場合がほとんどです。投資用マンションの場合は、販売会社、賃貸管理会社があらかじめ提携している条件の良い損害保険と契約することになるでしょう。オーナーが比較検討したり、乗り換えたりする面倒はありません。
■ポイント6：連帯保証人
入居者の身内を連帯保証人として契約するのが一般的ですが、保証人がいない場合は保証会社を入居者負担で利用してもらう方法もあります。保証会社も販売管理会社、賃貸管理会社が提携している場合がほとんどですので、マンションの購入時、他の諸条件とあわせて確認しておくと良いでしょう。
■ポイント7：居住条件
駐車場や駐輪場の使用条件、ペット飼育の可否などの部屋の利用条件も明確にしておく必要があります。賃貸管理を管理会社に一任する場合、オーナー自身は特にこうした条件を意識する必要はありませんが、ご自身の所有物件にどんな方がどんな条件で住んでいるのか理解しておけば、経営者としての自覚や満足感を感じられるかもしれませんね。
決めることがこんなにあると大変！と思われる方も多いかもしれませんが、こうした入居条件は、管理会社にすべて委託しておけば、周辺状況や経済環境に合わせた適正なものを提案してくれるものです。ただし、こうした条件はマンション経営の根幹に関わる重要な決めごと。オーナー自身も、何を決める必要があるのかを頭の片隅にとどめておくと良いと思いますよ！
■ポイントまとめ
- 入居者募集の前にはあらかじめ決めておく必要のある条件がいっぱい！
- マンション経営大学は、トータルサポートだから安心！