こんなマンションに要注意?NG物件、NG経営事例集・その1 - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

こんなマンションに要注意?NG物件、NG経営事例集・その1

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マンションを経営するに辺り、「マンションの選び方」はとても重要です。今回は、マンション経営に失敗した人がなぜ失敗したのか? その理由を、物件選び、賃貸管理会社選び、経営方法などの観点から検討していきましょう!

■失敗するには理由がある!NG物件、NG経営の特徴とは?

ケーススタディとしてよく聞かれる、代表的な5つの失敗例を見ていきましょう!

■古い中古マンションを買ってしまって大失敗…

「価格の安い、築年数の古い中古マンションからマンション経営をはじめたら…計算外の出費や入居者が早々に退去してしまって…」

古いマンションは、最新マンションに比べると値ごろ感がありますが、購入後すぐに修繕費を請求されたり、入居者が退去してしまうと次の入居者が見つかりにくかったりすることがあります。中古マンションを購入する時は築年数の古い物件よりは築浅物件、築浅物件よりは新築物件のほうが入居率などの観点からみても有利ということを忘れないように、リスク管理をしっかりと行いましょう!

■徒歩◯◯分には要注意

「徒歩5分と聞いたのに実際に歩いたら徒歩10分以上かかった。」

よく目にする「駅から徒歩◯◯分」という表示ですが「不動産の表示に関する公正競争規約」などにより毎分80mと定められています。「じゃあ皆一緒じゃない?」と思いきや、その徒歩◯◯分には横断歩道、踏切の待ち時間などは除外されているのです!さらに急な上り坂があるなどの場合も換算されず、実際の徒歩◯◯分と大きな違いが出てしまうことがあるのです。購入を検討する際は実際に最寄りの駅やバス停から歩いてみて、入居者の利便性をしっかり確認しましょう!

■夜の居住環境はとっても大切

「昼間は静かなのに夜になるとうるさい!家までの道のりが暗くて怖い。」

マンションを購入するにあたって、その地域の夜間の状態は把握しづらいものです。帰り道は街灯などが多く安心して帰れるか?夜間買い物ができるコンビニ、スーパーなどがあるか?もちろん、騒音はどうか?治安はどうか?などなど、入居者が長く住んでもらえる環境のチェックはとても重要です。

■家賃をうかつに下げてしまうのはとっても危険!

「空室が続くぐらいなら家賃を下げようと思ったら利回りも下がっていた。」

入居者が決まらない、空室が続いている。となると焦りから家賃を下げて入居を促すという行動をとってしまいがちです。家賃を下げれば入居者は集まりますし、一見簡単な解決策に思えてしまいますが家賃を下げるということは利回りを下げることに他なりません。マンション経営は長く続けて定期的な収入を継続させていくのがキモです。単純に家賃を下げるのではなく、その方法以外でマンションの価値を上げる方法を模索するのがマンション経営においてとっても大事なことなのです!

■賃貸管理の会社選びはマンションの価値と直結する!

「値段の安さで賃貸管理会社を選んだら、入居者は決まらない、住民トラブルが炎上…もう散々でした。」

賃貸管理会社はどこでも同じ…とばかりに、値段の安さで決めてしまい失敗するケースがあります。目先の金額だけに惑わされず、賃貸管理会社が入居率を高く維持するためにどんな努力をしているのか住民トラブルが起こった際にはどのような対応をしているのか、事前にしっかり確認しておきましょう。オーナーさんにちゃんと説明できない賃貸管理会社は、いくら安くてもちょっと不安ですね。賃貸管理は、借主さんと直接コミュニケーションをとる仕事。やはり人間的に信頼できる会社の方にお願いしたいものです。

ここまでお話したことは「なぁんだ!そんなことか!」という当たり前のことなのですが、この当たり前のことを当たり前にできる。というのがマンション経営にはとっても大事なことなのです!NG物件、NG経営には必ず理由があります。その理由はマンション経営について知らなければ当たり前のことでも中々見出せないものです。何はともあれ経営の前にはしっかりと知識を身につけてから始めたいものです。マンション経営大学でしっかりとお勉強をして、失敗しないマンション経営を目指しましょう!

こういった失敗例は、今後も不定期的に紹介していくので、ぜひまた見てくださいね。

■ポイントまとめ

  • 古い中古マンションには要注意!
  • 徒歩◯◯分はしっかりと確認!
  • 夜の居住環境にも眼を配ろう!
  • 家賃を下げる前に物件の価値を上げる!
  • 管理会社はマンションの価値に直結する!

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