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アパート経営の管理会社とは?基礎知識と探し方3つ、注意点について

アパート経営において必要な入居者や建物の管理は、管理会社に依頼することができ、多くのオーナーが管理会社に管理を任せています。管理会社にはさまざまな会社がありますが、その選択がアパート経営の成功を左右するともいわれているほど重要なことです。今回は、アパート経営で管理会社が行う業務や、依頼の方法や選び方について解説します。

1.アパート管理会社とは?役割と主な業務

アパート経営にあたっては、入居者の募集から家賃の回収、建物の管理などさまざまな管理業務が発生します。管理業務オーナー自身が行うことも可能ではありますが、手間がかかるだけでなく専門知識が必要な面も多いため、一般的には管理会社に依頼します。
管理会社が行う業務は、大きく分けると賃貸管理(入居者管理)と建物管理の2つです。詳細な管理内容は管理会社によって異なりますので、管理会社を選ぶにはどの範囲まで依頼できるかを確認しておく必要があります。

賃貸管理(入居者管理)

入居者の募集や契約に関する業務、賃貸中のトラブルに関する入居者対応、家賃の回収、退去に関する手続き、退去時のクリーニングやリフォームの手配など退去後のメンテナンスまで、大家が日常的に行う業務を代行します。

建物管理

共有部分の清掃・電球の交換のような日常的な業務から、建物の長期修繕計画や設備の法定点検、設備トラブルに関する入居者対応や交換などを代行いたします。

2.アパート管理会社の種類と管理契約の種類

アパート管理会社を探す前に、管理会社と管理契約の種類について確認しておきましょう。

管理会社の種類

不動産管理会社には、入居者管理を主に行う賃貸管理会社のほか、建物の管理を中心に行う建物管理会社、売買や仲介も行う管理会社があります。

管理契約の種類(1):集金代行契約

アパート管理に関する入居者募集や集金業務について委託する契約です。集金や入居者募集だけといった部分的に委託することもできます。また、管理会社によっては、滞納保証などのサービスも提供されています。

管理契約の種類(2):サブリース(一括借り上げ)契約

サブリース契約は、管理会社と賃貸借契約を結び、管理会社が入居希望者へ貸し出すいわゆる転貸の契約です。サブリースには空室が生じたとしても管理会社からの家賃が保証されているため、空室リスクの不安がなくなるというメリットがあります。
しかし、サブリース契約は管理会社側が空室リスクを背負うことになるため、どの物件でも契約できるわけではありません。また、家賃収入はサブリースを使用しない場合の8~9割ほどとなる上、契約更新時に家賃が下げられることもあるために十分な収益を得られないケースもみられます。

3.管理会社を探すときに比較したいポイント3つ

管理会社を選ぶ際には、複数を比較したうえで目的にあった会社を選ぶことが重要です。まずは次の3つのポイントをチェックし、希望に合う管理会社を探しましょう。

管理戸数・入居率

多くの管理会社で、管理戸数や入居率、2か月以上の空室率などが公開されています。一般的に、管理戸数が多ければそれだけ実績のある管理会社と考えることができますし、入居率や2か月以上の空室率は集客力の判断に参考となります。入居者確保を最優先にしたい場合は、賃貸の仲介部門を持つ管理会社が有利です。

管理費用

アパート管理を管理会社に依頼する場合に必要となる管理費が適正かどうかも確認します。管理費は家賃の5%程度が相場です。しかし、この管理費に含まれる業務は、管理会社によって異なるうえ、更新時に別途手数料が発生する場合もあります。手数料率だけでなく、業務の範囲や別途発生する費用についても確認したうえで比較しましょう。

大手か地域密着型か

管理会社には、全国展開を行っている大手と、特定の地方のみを営業区域としている地域密着型があります。大手は抜群の知名度で入居者付けに強いほか、安定したトラブル対処力があるのがメリットです。一方、地域密着型の管理会社は特定地域の事情にあかるいため、地域特性に応じた集客が可能、大手と比較して柔軟な対応が可能というメリットがあります。

4.選ぶべき管理会社とは?面談時のチェックポイント

安定したアパート経営には、よい管理会社の選択が不可欠です。実際に管理会社と面談し、次のような点に着目してみましょう。

適切な入居者獲得プラン提案ができる

アパート経営の最大のリスクは空室ですので、管理会社の集客力は重要です。特に注意したいのが、その地域の賃貸ニーズに合わせた入居者獲得プランの提案ができるかどうかです。実際にどのような施策を行っているのか、見積もり時に確認するとよいでしょう。

対応が迅速

管理会社の対応が迅速であるかどうかは重要です。入居者間のトラブルや設備のトラブルが長引くと、入居者の満足度が低下し、退去につながることも少なくありません。また、家賃滞納に関しては対応が遅れると問題そのものが長期化する傾向があります。迅速な対応が受けられるかどうかは、問い合わせや見積もり時の応対からある程度判断できます。

アパートオーナー間での評判も参考に

実際に管理会社を利用しているアパート経営者の間での評判も参考にしたほうがよいでしょう。インターネットで検索するよりも、アパート経営者同士での交流の機会を活用するのがおすすめです。SNSやセミナーなどを通じて横のつながりを作ることが効果的です。

5.注意したい管理会社・管理契約

管理会社を探す際には、価格やサービス内容ばかりに目がいきがちですが、信頼できる管理会社であるかどうかも重要な見極めポイントです。次のような兆候のある管理会社や、管理契約については十分注意しましょう。

経営状態が思わしくない

管理会社の経営状態も確認しておく必要があります。経営状態が悪化している場合、家賃の入金の遅れや家賃を預かったまま経営破綻という可能性もあるからです。
賃貸管理会社は不動産業の中でも比較的安定している業態ですが、経営状態がよくないことが明らかな場合には選択すべきではありません。

管理中の物件の管理状態に問題がある

管理会社が管理中の物件をいくつか確認し、管理状態に問題がある場合も注意しましょう。共有スペースが散らかっている、植物の手入れができていないといった場合には、十分な管理が行われていない可能性が高いです。きちんと管理できていない物件は傷みも早くなりますので、将来的に修繕費用が増大する可能性もあります。

悪質なサブリース契約に注意

サブリース方式で管理契約を結ぶ場合には、契約内容がオーナー側に極端に不利なものでないかどうか十分に注意する必要があります。数年ごとの家賃の見直しについて隠蔽し、長期の家賃保証を謳うような例も少なくありません。また、家賃の保証を行わない免責期間が長期の設定になっている、契約解除に多額の違約金が設定されているような契約もあり、問題となっています。サブリース契約を選択する場合には、細かい条項まできちんと確認し、オーナーに不利な条件について管理会社の説明が不足している場合には契約を見送るべきでしょう。

6.信頼のおける管理会社を探しましょう

アパート経営は、管理会社の選択によって先々の入居率や収益に大きく影響します。コスト面だけでなく、さまざまな面からチェックして、必要なサービスを提供してくれ、かつ信頼のおける管理会社を探しましょう。
また、管理会社には免許などはありませんが、国土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」を設けており、信頼度の判断に役立ちます。こちらの登録情報についても参考にしましょう。

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