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アパート経営のあるある詐欺3選!見極めポイントや対策について

不動産投資は、金融投資よりもリスクが低く、副業としても取り組めることから注目を浴びています。その一方で、近年は特にアパート経営にまつわる詐欺まがいの行為も増加しているため、これから不動産投資をはじめたいという人は特に注意が必要です。今回はアパート経営でよく見られる詐欺の特徴とその対策方法についてご紹介します。

1.アパート経営における詐欺の手口とは?

アパート経営に限らず、不動産投資は成功が保証されているものではありません。正しい知識を持ち、健全な経営を行えばリスクは少ないのですが、近年では「楽に儲かる」ことを強調して無理なアパート経営を勧誘する詐欺まがいの行為も横行しています。アパート経営で見られる詐欺の手口には次のようなものがあります。

サブリースで30年間完全に家賃が保証されているという

アパートの一定期間一括借り上げを行い、家賃保証を行うサブリースですが、サブリースの条件について、オーナー側に不利な条件について説明せずに契約をさせる詐欺です。
サブリースの契約では、多くの場合一定期間経過したあとは、更新時などに設定家賃を変更することができるようになっており、年数経過にともない減額されるのが一般的です。それを、30年など「契約期間中ずっと同じ金額を受け取れる」といい、騙して契約させます。もちろん、契約書には減額についての記載はされています。
特に、賃貸ニーズの少ない郊外の土地にアパートを建てれば確実に収入になるという謳い文句には注意が必要です。このようなサブリースを悪用した販売手法は、有名企業であっても平然と行われており、訴訟に発展している例もあります。

高利回りを謳って契約を迫る

アパート経営は、想定家賃をもとにした表面利回りはマンション投資に比べて高いのが一般的です。しかし、実際には空室のリスクがありますので、想定通りとはいきません。それを必ず高利回りが得られるとして契約させようとするのは、詐欺まがいの行為です。試算表に発生し得る経費が含まれていない場合もありますので注意しましょう。
このほか、中古物件などでは実際に入居率が高く高利回りであっても注意が必要な場合があります。近く大規模修繕が必要であるといった何らかの問題をかかえているのにそれを隠して契約を持ちかけるという手法や、一時的に関係者を入居させ、入居率を意図的に上げる例も見られます。なぜ高利回りなのか納得できる理由がない限りは、相場からかけ離れた高利回り物件は疑ってかかりましょう。

虚偽広告で集客して条件の悪い物件を契約させる

架空の物件いわゆる「おとり物件」を広告に出し、問い合わせをしてきた人を売りたい物件へ誘導する手口もよく見られる詐欺手法です。広告を見て興味を持った人は業者に問合せますが、実際にはその物件を販売しておらず。すべて契約済みとし、「もっとよい物件がある」として、条件の悪い物件への契約を迫ります。出遅れたと思わせておくことで、精査しない状態で契約へと仕向けていきます。

2.悪質業者を見分けるポイント!こんな業者とは契約してはいけない

悪質業者や詐欺業者には、よく見ると共通する特徴があります。次のような業者の場合には、契約を行ってはいけません。なお、悪質業者であるかどうかは、アパート経営や不動産投資について十分に学んでおけばある程度は見分けることができますし、評判からわかる場合もあります。

契約を急がせる

契約を急がせる業者には注意が必要です。急がせる理由には、問題に気づかないうちに契約させてしまいたいからです。「ほかにも契約希望者がいる」「絶対に儲かる」といい、即契約を迫る業者には要注意です。
優良な業者は、顧客の利益も自社の利益も追求し、新たな物件の販売につなげていきます。決して無理に契約を急がせるようなことはありません。また、中には手付金だけを払わせて音信不通となる違法業者もあります。

説明が不十分

悪質業者の中には、本来説明しなければならないデメリットについて説明を行わず、契約させようとする業者もいます。特に近年サブリースでの家賃減額問題が表面化していますが、サブリース形式はほかにもアパート経営者側にデメリットのある条件が多いです。たとえば、修繕に関する制約や、家賃保証の免責期間の説明など、収支を左右する部分で説明を行わないままメリットばかりを強調する業者も少なくありません。デメリットについてきちんと説明しない、隠す業者は悪質と考えてよいでしょう。
優良な業者であれば、メリット・デメリット、リスクについてもきちんと説明したうえで契約を行います。特に、失敗例について話が聞けるかどうかは、業者を見分けるポイントとなります。

強引に契約を迫る

強引に契約させようとする業者や、断っても勧誘がしつこい業者は疑ってみるべきです。強引な手法をとらないと契約につながらない案件に、よいものがあるはずがありません。強引に迫ることは、冷静な判断を難しくさせるひとつのテクニックです。長時間拘束して契約を迫る例もあります。断っているのにアポイントをとりたがる業者は要注意です。

節税効果だけをアピールする業者にも注意

アパート経営が節税につながることをことさら強調する業者にも注意が必要です。確かにアパート経営にかかる費用は経費に計上できますが、一方で節税できるということはその分純利益は減るということにもなります。収益が期待できないために節税効果をアピールしている側面があるということも知っておきましょう。

3.アパート経営詐欺にあった場合の連絡先


アパート経営詐欺に遭った、悪質な勧誘に迫られているなどのトラブルに巻き込まれている場合には、公的機関が専門家に相談しましょう。アパート経営詐欺関連の相談が可能な機関をご紹介します。相談する際には、業者の宅建免許番号や社名などの情報を用意しておきましょう。

免許行政庁

詐欺が疑わしい場合、宅地建物取引業者の免許行政庁に連絡しましょう。まずは国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で業者の名前や免許番号から担当の免許行政庁が検索できます。地方整備局などの場合は、宅地建物取引業免許部局に、都道府県の場合は都道府県の宅地建物取引業免許部局で相談を受け付けています。悪質な業者は行政処分の対象となります。

法テラス

弁護士への無料相談や、適切な相談機関や団体などの紹介を行っています。また、全国各地の法テラス事務所や、法テラススタッフの弁護士が在籍している法律事務所で対面での相談もできます。契約関係で困っている場合に解決への糸口が見つかります。

法テラス:https://www.houterasu.or.jp/
電話0570-078374(平日9:00~21:00、土曜9:00~17:00)

警察

契約を迫るために脅迫まがいのことをされたり、暴力を受けたりした場合や、詐欺の被害に遭った場合には、警察へも相談しましょう。

4.アパート経営を狙う詐欺に注意!

アパート経営希望者を狙う悪質業者や詐欺業者は後を絶ちません。詐欺にひっかからないためには、極端にうまい話にはのらないこと、アパート経営に関する知識を身につけたうえで契約を検討することが重要です。また、もし詐欺かもしれないと感じた場合には、相談先を探しましょう。
特に、アパート経営は高利回りの数字だけで飛びつく人も多いです。しかし、実際に高利回りが得られるのはごく一部の物件に限られます。堅実な不動産経営を行いたいのであれば、アパート経営よりも、区分マンション投資のほうがおすすめです。利回りは大きくありませんが、アパート経営よりも低リスク、低資金ではじめることができます。

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