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アパート経営の家賃保証は危険⁈サブリースの知識とリスクになる場合の理由5つ

家賃保証とは、業者が物件を一括借上げ(サブリース)をし、オーナーに規定の家賃を支払うというしくみです。アパート経営において家賃保証は空室や滞納のリスクを減らせる一方、長期的に見るとオーナーに不利な条件になることも多く、リスクを伴う契約形態でもあります。
ここでは、家賃保証のしくみとリスクについてご説明します。

1.アパート経営における家賃保証(サブリース)とは

サブリースとは、サブリース会社がオーナーからアパートを一定期間一括で借り上げ、第三者の入居者に貸し出す方式(転貸)の契約です。

オーナー側は手間のかかる入居者募集や管理をサブリース会社に任せることができるうえ、空室が生じても家賃保証で収入が途絶えない点がメリットです。一方で、一定年数を経過後は家賃保証額を変更されたり、修繕費用が高額になりやすいことなど、制約やデメリットもあります。

本来、家賃保証(サブリース)は正しく活用できれば仕組みそのものはよい制度です。しかし、契約時にデメリットが説明されていないことや、新築アパートの販売が目的となっていることが多く、トラブル事例が後を絶ちません。

2.家賃保証(サブリース)がリスクになる場合の理由5つ

家賃保証は、保証に値する物件であるなら問題ありません。しかし、もともと賃貸ニーズが少なく、空室が想定される物件で家賃保証をあてにすることは非常に危険です。また、オーナーに不利な契約事項があることも。なぜ、サブリースが危険といわれるのか、主な5つの理由を解説致します。

当初の家賃保証が続かないことも

サブリース契約は、その契約自体は30年といった長期であったとしても、一定年数以降は状況に応じて家賃の引き下げができる契約となっていることもあります。建築後10年後以降は、2年毎に見直しという例もあります。

そのため、当初の家賃保証額を想定してローンを組んでいると、将来的には減額される可能性があり、その際予定していた返済計画ができなくなり、その金額が大きい場合は、最悪破綻することもあります。もちろん、このようなサブリース制度のデメリットがきちんと説明されていればよいのですが、契約時にはあたかも30年間当初の家賃保証が続くと思わせ、アパートを販売する詐欺まがいの業者もあるようです。

そもそも、賃貸ニーズの少ない地方や郊外の立地は、高い入居率を維持することが難しいので、家賃保証金額の値下げも念頭においたうえで、経営可能であるか判断しましょう。

サブリースを引き受ける会社には、アパートの建築も請け負うことで高いマージンを手に入れられるようになっていて、アパート経営に適さない立地であっても、とにかくアパートを建築させ、自社の利益を上げようとしている会社もあるようです。

免責期間がある

サブリース契約には、通常免責期間が設定されています。サブリースを引き受ける会社により異なりますが、新築後の数か月間の免責、退去後の一定期間の免責(1~3か月程度)が発生する契約のことが多いです。免責期間は家賃を受け取ることができません。

修繕費が高額になることも

サブリースを契約の場合でも、アパートの老朽化にともなう修繕費用はオーナー負担ですが、その方法はサブリース会社に一任することになっていることも多く、オーナーが自身の力で修繕費を安く済ませることができません。その場合は、相場よりも高額な修繕費を請求されることもあるようです。

本来の賃貸収入は得られない

サブリースに出した場合、入居者との契約はサブリース会社が行うので、敷金や礼金はサブリース会社へ入ります。また、家賃設定もサブリース会社が行うので、空室発生を避けるために相場よりも安い設定とするケースも見られます。また、家賃の10%~20%程度はサブリース会社に支払うことになりますので、サブリースを利用した場合、収益は本来得られる賃貸収入と比べると減ってしまいます。

サブリース会社が破綻すれば保証がなくなる

サブリースは30年といった長期の契約となりますが、サブリース会社が途中で破綻するリスクもあります。もし破綻した場合には、当然ながら家賃保証はなくなります。シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズが破綻したニュースは記憶に新しいでしょう。サブリース会社が破綻とまで行かなくても、業績悪化で契約解除となる可能性もあるのです。

3.家賃保証で騙されるとどうなる?


家賃保証で騙されると、最悪の場合アパートも土地も失い、ローン返済だけが残ることになります。

サブリース会社が勧めるがまま、賃貸ニーズが期待できない土地にローンを組んでアパートを建築したとしましょう。最初の数年は家賃保証があるので、たとえ空室が出てもローンの返済は何とかできるでしょう。しかし、一定期間経過後は家賃の見直しがあります。サブリース会社は、ニーズがないことを理由に家賃の引き下げを行いますので、家賃収入は減少するのは必至です。

もともと賃貸ニーズが期待できない立地であるうえ、アパートは築年数を重ねると、入居率はさらに下がります。そのため、家賃収入だけではローン返済ができず、多くの自己資金を使いローン返済を行っていくこととなるでしょう。それもいずれは行き詰まり、最終的には、アパート経営をあきらめ、売却して返済に充てることになります。しかし、賃貸ニーズの少ないアパートは安価でしか買い手がつきませんので、ローンを完済することはできず、物件を手放しても返済を続けていかなければならないのです。

4.家賃保証に騙されないようにする対策3つ


家賃保証のシステム自体は必ずしも悪ではありません。そこで、業者に騙されないようにする方法をご紹介します。

他のオーナーとのネットワークを作る

サブリース会社の評判を知るには、同業者との情報交換が一番です。当然、無理なサブリース契約を行っている会社はトラブル事例が多く聞かれます。また、悪質な営業をかけてくる業者の情報なども知ることができるでしょう。セミナーや、懇意の不動産会社を通じて情報を得ましょう。

複数の会社から情報を集める

明らかに悪質なサブリース契約を防ぐには、アパート経営を行おうとしている場所が、そもそも経営に適している場所なのかどうか情報を集めましょう。サブリースのシミュレーションだけでなく、近隣の賃貸ニーズについてもきちんと把握することが大切です。ある会社のシミュレーションを提示して、他の会社の見解を尋ねるという方法も良いでしょう。

不動産投資について勉強する

アパート経営を始めるにあたっては、営業担当者のいうことを鵜呑みにするのではなく、法制度や契約に関しての知識を事前に身につけておくことも重要です。仮にオーナーに不利な条件で契約を提案されても、きちんと拒否できますし、家賃保証の必要性も自身で判断可能です。

5.家賃保証を頼りにしたアパート経営は高リスク。区分マンション投資がオススメ

サブリースは家賃保証だけでなく、アパート経営の負担も軽減できるという点ではメリットもありますが、契約には十分に注意する必要があります。安易にセールストークに乗り、サブリース契約で「任せておけば家賃収入が入る」と考えてはいけません。アパート経営が成り立つ賃貸ニーズがあるのかといった見極めが必要なのは、他の不動産投資と全く同じです。

空室リスクが気になるために家賃保証を検討しているなら、アパート経営よりも区分マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。東京圏のワンルームマンションであれば地方都市や東京圏の郊外と違い23年連続転入超過(2018年時点)しており、かつ単身者世帯も多いことなどから、長期的に安定した入居ニーズが期待できる上、初期投資はアパート経営よりも低い傾向にあります。

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