マンション経営大学

マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】

マンション経営大学

人生100年時代!資産運用で「長生きリスク」を回避するには

現在の日本は世界一の長寿大国と言われ、男女共に年々平均寿命が伸びています。同時に日本全体で少子高齢化が進行して、現役世代がリタイア世代を支える年金制度に、綻びが見えようとしています。年金に頼れない場合は、リタイア後の生活費をどう捻出するか考えなくてはいけません。それに加えて医療費や介護費の問題も、大きくのしかかってきます。

「人生100年時代」とも言われる昨今、実は長生き自体がリスクになってしまう可能性を秘めているのです。そこで、長生きに関わるお金の問題にどのように対処して解決すれば良いのか、お伝えします。

1.人生100年時代とは?


最近、テレビのニュースや生命保険のCMなどで、「人生100年時代」という言葉をよく聞くのではないでしょうか。厚生労働省も「人生100年時代構想会議」を設け、人生100年時代を見据えた社会システムをつくり上げるための政策を検討しています。2018年時点での日本の平均寿命は、女性が87歳、男性が81歳で、国民の平均寿命はほぼ84歳です。厚生労働省では、2050年には日本人の4人に1人が100歳近くまで生きられるようになると予測しています。

長く生きられるのは喜ばしいことですが、60歳で定年退職した場合、100歳までなんと40年間も給与収入以外で生活費を稼がなければいけないことに。さらに近い将来には、人口の年齢別分布を示すピラミッドが今の分布と大きく変わり、高齢者が最も多い状態になります。

http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2050.png

「国立社会保障・人口問題研究所」の図を見ると、2050年で最も多い年代は70代です。リタイア後の世代をそれよりも少ない人数で支えなくてはいけない現実が、確実に待ち構えているのです。それだけに、国が年金の支給開始年齢を70歳以上に引き上げる動きもあります。つまりこれから先、私たち日本人に到来する未来には、下記のような不安が絶えず存在しているのです。

・年金制度が崩壊し、年金を当てにした生活ができなくなる
・他人の手を借りなければ、生きられない時間が長くなる
・給与収入のない人生の期間が長くなる

2.長生きがリスクになる? 老後生活で必要な費用とは


とはいえ、嘆いていても仕方がありません。具体的に老後の生活費としていくら必要で、生活費を捻出するには何が最適かを知るためにシミュレーションしてみましょう。

子供が独立した60歳の夫婦の平均的な生活費は、総務省が発表する「家計調査報告」によれば、2017年時点で月額26.4万円となっています。ですが、これは平均的な生活費であり、公益財団法人生命保険文化センターが行った調査によると、趣味や旅行等を楽しみながらゆとりある老後を過ごす場合は、生活費として月額34.9万円が必要になるそうです。

対して、年金の支給額は現状でどの程度でしょうか。夫が40年間厚生年金に加入しており、妻は第3号被保険者となっていた場合、厚生労働省の示すモデルでは、年金支給額は月22万円ほどとなっています。

最低限の生活を送るとしても、
26.4万円ー22万円=4.4万円

余裕のある生活を送るには、
34.9万円ー22万円=12.9万円

となり、ー4.4万円あるいはー12.9万円も生活費が不足するのです。また、医療費や介護費が必要になれば、さらに支出が増えます。それらを考慮すると、最低でも公的年金以外に毎月5万円以上の収入が必要となるのです。

3.老後の安定した収入確保にはマンション投資がオススメ


これだけの資金を用意するには、個人でどのような対策を取っておくべきでしょうか。個人型確定拠出年金や、保険会社による個人年金などの制度もあります。しかし、個人年金は変戻率が悪く、現役時に毎月多額の支払いを確実に続けなければならないため、生活費を圧迫し、大きな負担を強いられることもあります。そこで、できるだけ出費を抑えながら将来の資産を生みだす方法として、不動産投資の中でも比較的リスクが大きくないマンション投資をオススメします。

3-1.新築・築浅のマンション投資におけるシミュレーションプラン
例えば、この記事を読んでいる方が30歳だとします。60歳で定年退職して再雇用などで65歳まで働けば、今後35年間は定収入が見込めます。それだけの期間、正社員として働ける見込みがあれば、金融機関からも35年の融資を受けることは難しくありません。

そこで、販売価格が2,500万円、毎月の家賃収入が8.5万円のマンションを金利1.9%、35年の返済期間でローンを組んで購入したとします。その場合、毎月の返済金額は81,538円です。実際には管理費や修繕費があるので、ローンの返済額と支出が毎月の家賃収入をわずかに上回ることになりますが、その金額は1万円程になります、それほど大きな負担にはなりません。35年かけてしっかり返済できれば、65歳には家賃収入が得られるようになるのです。

もし、1部屋だけではなく2部屋購入すると支出は2倍になりますが、そのぶん返済後の収入も2倍になります。マンション投資であれば、金融機関が住宅ローンとは別に年収の8~10倍まで融資するケースがあるため、夫婦それぞれが融資を受けて、1部屋ずつ購入することも可能です。2部屋の運用を35年間行えば、65歳から毎月およそ15万円程度の収入が得られるようになり、リタイア後の大きな手助けとなるでしょう。

3-2.狙い目のマンション物件とは
ただし、家賃収入を得るためには、十分に賃貸需要があるマンションを購入しなければいけません。需要のある場所とは、人口が多い場所、もしくは人口が増えている場所です。そうすると、マンションの購入に適したエリアは都内とその周辺エリアに限られてきます。

通勤・通学などで利便性の高い立地であれば、マンションの資産価値が低下しないため、家賃も下がりません。また、万が一売却したくなった時も売れやすいのが利点です。また、日本は今、非婚・晩婚化が進んでおり、2人以上の世帯よりも単身者世帯が増加傾向にあります。つまり将来は、今以上に単身者向けのワンルームマンションの需要が増えるのです。

長期間収入を得るために重要なのは、ワンルームマンションの中でも長く運用できる新築マンションを選ぶことです。例えば今、築20年以上の中古マンションを購入しても、30年、40年先まで安定して運用できるとは限りません。50年以上先まで運用を考えるのであれば、最先端の技術で建てられた新築マンションを購入したほうが安定した収入が見込めます。また、デザイン面・機能面に関しても、新築マンションは現在市場に流通しているマンションよりも優位性を多く持っています。価格面では、もちろん新築は中古に比べると高いです。しかし、集客力が高く、最初は修繕費がかからないなど維持費全般で考えれば、新築マンションを買ったほうが中古マンションよりも結果的にコストパフォーマンスがいいと言えます。

そして、新築マンションであれば長期間の融資が受けられるので、ローンも無理なく組めます。一方で中古マンションを買って融資を受けようとしても、短期間のローンしか組めない、あるいは融資自体がおりないことも考えられるのです。

つまり、老後の安定した収入を保証する物件とは、以下の条件に当てはまるマンションだと言えます。

・東京圏(東京都・川崎市・横浜市)にあるマンション
・単身者向けのワンルームマンション
・新築・築浅のマンション

まとめ


人生100年時代をゆとりを持って生きるためにマンションを購入するなら、新築・築浅のワンルームマンションを扱う不動産会社に相談してみましょう。会社員として働きながらマンション投資を行いたい場合は、販売から管理・客付などをワンストップでサポートしてくれる不動産会社がオススメです。家賃保証もセットで依頼すれば、低いリスクで安定した収入が見込めます。

マンション経営大学では、初心者向けにマンション投資のセミナーを開催しているので、まずはぜひ、参加して話を聞いてみてください。

資料請求はこちら
無料のセミナーに参加する

〜〜〜オススメの関連記事〜〜〜
年金と退職金だけでは10年しか持たない!? 「安心老後」のために必要な金額とは
【不動産投資 初心者必見!】不動産投資は25歳から始めるのがオススメ
老後は勝ち組?年金対策から見るマンション経営コラムまとめ