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不動産投資で高い効果を上げる「レバレッジ」とは?

投資に関する重要な用語に「レバレッジ」があります。自己資金が少ないと、投資をしたくてもできずに利益を得る機会を失ってしまいます。このように、投資のタイミングを逃さずに少ない資金で大きな利益をあげたいときに、効率の高い投資ができるのがレバレッジです。そこで今回はレバレッジの意味と、不動産投資でレバレッジをかけて大きな効果を上げるにはどうすればいいかについて、具体的に解説します。

レバレッジとは?


レバレッジには、「てこの力、作用」という意味があります。てこの原理を使うと、小さな力で重い荷物を簡単に持ち上げられます。その語源に基づき、少ない資金で大きな金額の投資ができることを意味します。例えば、100万円の自己資金で10倍のレバレッジをかけると、1,000万円の投資が可能になります。不動産投資の場合、仮に頭金を500万円用意して、足りない分をを金融機関から借り入れて3,000万円の不動産を購入したとすると、6倍のレバレッジで投資をしたことになります。

レバレッジを活用した投資の必要性
日本人は欧米に比べると預貯金の比率が高く、一般的にリスクのある投資をあまり好みません。しかしこの先、少子高齢化による経済の低迷が深刻化する恐れがあります。社会・経済情勢が好転する兆しは見えておらず、国の社会福祉政策も年金の支給開始年齢の引き上げや医療費の負担増など、国民が自助努力することを基本に据えています。

さらに、長生きすることで生じるリスクは増え、病気やケガなどで収入が落ち込む可能性も高まります。このことからも、預貯金だけに頼るのでなく、安全性を考慮しつつ投資によって得られる資金で生活を支える必要性が高まっているのです。

不動産を担保に大きな融資を受けられる不動産投資


不動産投資の場合、手持ちの自己資金が少なくても、購入する不動産を担保に金融機関から大きな金額の融資を受けられるので、レバレッジが大きい投資ができます。しっかりとした物件を信頼できる不動産会社を通して購入することで、リスクを最小限に抑えられます。不動産投資用のローンは、住宅ローンとは違い事業用ローンで、大きな違いは以下の3つです。

1.借り入れの目的
不動産投資のための事業用ローンは、不動産を他人に貸して収益を得ることを目的として借ります。住宅ローンは不動産を担保に融資を受ける、という点では同じですが、あくまで自宅として住むために不動産を購入する場合のローンです。

2.返済にあてる原資
住宅ローンは、融資を受ける人の給与や事業収入が主な返済原資なのに対し、事業用ローンは不動産から得られる毎月の家賃収入が主な返済原資です。

3.融資額の大きさと審査基準
住宅ローンは返済原資が給与や事業収入のため、借り入れできる金額は年収の約5、6倍が一般的です。事業収入は安定した収入ではないので、給与収入より条件は厳しくなります。一方、不動産投資のための事業用ローンは、返済原資の家賃収入に融資を受ける人の年収も加えられます。年収の10倍程度の借り入れも可能なので、住宅ローンに比べるとレバレッジの高い借り入れができます。

ただし、空室リスクが高いと判断されると安定した家賃収入が期待できないため、融資の条件は厳しくなります。逆に、東京圏の新築物件など賃貸需要が期待できる不動産であれば、多くの金融機関と提携している不動産会社から購入する場合、借り入れ金利が店頭金利より低く借り入れ出来たり、通常必要な頭金がなくてもローンを組んで数千万円の不動産を購入できる可能性があります。

老後資金を蓄えるために必要な資金と期間のシミュレーション


長く続く老後を不安なく暮らすには、95歳まで生きたとすると65歳から30年で5,400万円程度の資金が公的年金以外にも必要だといわれています。この分の資金を蓄えるには、例えば30歳からだと、およそ月12.9万円を定年の65歳まで積み立てる必要があります。この間に必要となる子どもの教育費用や自宅の購入費用、その他の費用をやりくりして積み立てることは、かなり困難です。

一般的に株式やFXなどその他の投資で、毎年コンスタントに平均して年利10%の利益を上げるのは困難だと言われています。仮に投資で年利3.5%の利益を上げられる場合、自己資金が2,000万円あれば、利益を一切使わないで複利で元金を増やしたとして、29年程度で老後資金を貯められます。年利10%が達成できれば13年程度で可能ですが、投資に回すための資金2,000万円を35歳くらいまでに準備しなければいけません、遅くなるほど老後資金を蓄えることが困難になります。しかも、年利3.5%という利回りを、「中長期的に出し続ける」というのは今の経済状況だと結構難しいのです。

しかし、空室の生じるリスクの小さい、資産価値の高い不動産への投資なら、年収400万円台からで頭金なしでも融資を受けられる可能性があります。そのため収入や資金力があまりない若いときからでも始められるうえに、他の投資のように収益が大きく変動しないため安定した収益が見込めます。

レバレッジを活用した不動産投資の収益見込みの計算例
東京の2,590万円の新築ワンルームマンションを、頭金0円で金利2%、返済期間35年で融資を受けて購入した場合の家賃収入と返済金額のシミュレーション結果は、以下のとおりです。固定資産税などの租税公課は含まれていません。この場合のレバレッジは、頭金0円で2,590万円の不動産を購入できるので相当高いと言えます。

家賃収入と返済金額のシミュレーション結果(月)
ローン返済額:   ▲85,797円
管理費・修繕積立金:▲ 5,000円
家賃保証:      80,000円
差し引き:     ▲10,797円

毎月の収支は赤字ですが、ローンを完済できた後は、毎月約7.5万円の収入が得られます。老後のために毎月わずか1万円ほどを積み立てていると考えると、貯蓄ともみなせます。毎月の負担を避けたい場合は、頭金を多くすることで回避できます。

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は60年以上あると言われています。多少家賃が下がるとしても、2,700万円程度(7.5万円✕12ヶ月✕30年=2,700万円)の収入を老後に備えることができるため、老後資金の不足を補填することが可能です。一方で中古マンションは、毎月の収支をプラスにできる不動産投資も可能ですが、融資金額(レバレッジの低下)や家賃収入を得られる期間・家賃額、家賃保証を受けられるかどうかの点でリスクが高くなります。

一般的にレバレッジを活用した投資は、目先の収益のために行われます。しかし不動産投資の場合、ローンを完済するまでの収支はマイナスでも、将来的な収益を目的としてレバレッジをかけられます。

レバレッジの効果を高める不動産物件とは


シミュレーション例のようにレバレッジの効果を活かせる不動産投資の物件は、以下の条件を満たすことが必要です。

・人口が集中している東京圏で、需要が高いワンルームマンション
・高い家賃の維持が可能な耐震性も高い新築・築浅の物件
・デザイン性があり最新設備が整っている物件

入居者の集めやすさという点で、立地やセキュリティ、設備が優れたマンションがオススメです。実際にどの立地のどんなマンションに投資するかは、信頼できる不動産会社に相談して事前にシミュレーションをしっかりすることが重要です。

まとめ


不動産投資で高い効果をあげるために必要な、レバレッジ。ただし、投資には少なからずリスクが伴うため、信頼できる不動産会社を選ぶとともに物件を自分自身の目で確認することも大切です。

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