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アパート投資で失敗しない注意点5つ。こんな失敗はしたくない参考例も

アパート投資はほかの金融投資などよりも低リスクとされてはいますが、現実にはしばしば失敗例も見られます。その要因には、事前の調査や資金計画が不十分だったということが背景にあることが多いです。
今回は、アパート投資に失敗しないために、投資の注意点や参考となる失敗事例をご紹介します。投資に失敗しないよう、経営を取り巻くリスクにはきちんと対策をとりましょう。

1.アパート投資の際の注意点5つ


アパート投資には、毎月定期的な家賃収入が得られるというメリットがありますが、投資すれば必ず利益が得られるというものではありません。アパート投資の際に注意しておきたいポイントは、次の5つです。

空室になると収益が途切れる

アパート投資の収益は家賃収入ですので、入居希望者がおらず空室が続くと収益は得られません。収益がない状態でも、毎月のローン返済は行う必要がありますので、自己資金を追加投資しなければならなくなる可能性もあります。

返済が高額となるため資金計画が重要

アパート投資は丸ごと1棟の不動産を購入して運用を行います。物件価格はワンルームマンションの区分投資と比較すると高額なため、ローンの返済額についても高額になる点に注意しましょう。事業計画・資金計画を綿密に行わないと、収益が悪化した場合に立ちどころに返済が滞る可能性があります。また、長期で借り入れるとそれだけ金利負担も大きくなる点にも注意しましょう。

管理に手間がかかる

アパート投資では、だた部屋を貸し出せばよいというわけではなく、入居者対応や清掃などの管理業務も行わなければなりません。マンションと違い複数の部屋を管理することになりますので、管理に手間がかかります。副業でのアパート投資の場合、自身での管理は難しく、管理会社に委託することを前提とし進めていくことになります。

築年数が経過すると多額の修繕費がかかる

アパートでは、おおよそ築10年頃から修繕費が増大します。1棟投資となるため、個々の部屋だけでなく、建物外壁や共用部分の修繕費用もマンションのように積み立てていないと急な出費で多額の費用がかかることになります。

金融機関の融資が受けづらい

昨今では、アパート投資に対する過剰融資問題が表面化しています。業界の傾向としてかつてより審査が慎重となっているため、物件の収益性が十分に期待できるものでないと、条件のよい融資が引き出せない可能性もあります。

2.アパート投資で実際に起きた失敗事例


金融投資などと比較すると、失敗のリスクは少ないといわれる不動産投資ですが、安易な選択や不十分なリスク対策で経営がうまく立ちいかなくなる事例も見られます。アパート投資において比較的多い失敗事例についても知っておきましょう。

賃貸需要の変化による空室増加による失敗

特定の企業や学校などに関係する需要への依存が強い立地の場合、購入当初は順調でも、移転などによって賃貸需要の変化があった場合に大きな打撃を受けます。

特に、駅から離れているような物件で、一つの需要だけを頼りにしている状態だと危険です。例えば、郊外の大学の近くにアパートを建てた場合、大学が移転してしまうと、入居希望者が全くいなくなります。売却しようとしても、相当に値下げしないと買い手がつきません。アパートの立地が東京圏でない場合によく見られる失敗例です。

サブリースを前提としたための失敗

郊外のアパートでは、空室リスク対策としてサブリース契約を行う例もあるでしょう。サブリースは絶対によくないというわけではありません。しかし、サブリース契約は、家賃水準が不相当であることを理由に、途中で保証家賃が下げられることもありますし、契約そのものを解除される場合もあるので、郊外のアパート投資でのサブリース契約はリスクが高くなることもあります。

家賃収入が途切れても、ローンの返済は迫ります。最初は手出しで穴埋めしていても、結局は返済が難しくなることもあります。しかも、アパートを売却したくてもローンの残債以上で売却できず売るに売れないという最悪の事態に陥ります。サブリースは、一時的に入居者が確保できない場合には強い味方となってくれますが、賃貸需要を無視したサブリースありきのアパート経営はほぼ失敗するといっても過言ではありません。

管理不十分が引き起こす退去による失敗

物件に必要な修繕が行われていない、共用部分やアパート周囲が汚いまま放置されている、苦情に対応してくれないといった管理が行き届かない状態が続くと、入居者は退去してしまいます。さらに、管理をしっかりと行ってくれない管理業者なら、積極的な入居募集も行われない可能性が高いです。仮に入居希望者がいても、管理状況を見ると内覧から契約に結びつきません。結果、空室が続き、収益が悪化してローン返済が難しくなります。

修繕費の支払いが困難で破綻

アパートは築年数を重ねると修繕費も増大します。修繕費を想定せずに運用すると、大規模修繕が必要となった時点で費用が払えなくなり、破綻するリスクが高いです。築年数が経過するほど、家賃を下げなければならない状況となりますので、さらに悪循環となります。

3.アパート投資に失敗しないための対策は?


では、アパート投資に失敗しないためには、どのような対策が必要でしょうか。

賃貸需要の把握

そもそも、郊外など賃貸需要の低いエリアではアパート投資の成功は難しいです。投資物件を購入する場合には、セールストークに惑わされず十分な事前調査を行いましょう。自分が住みたいと思える場所かどうかという視点で考えることも大切です。
また、賃貸需要に関しては、変動が予想されるという点にも注意しましょう。可能ならば複数の条件で需要が見込まれる立地を選択すると、リスクを抑えることができます。

表面利回りに惑わされない

アパート投資物件を購入する際には利回りを見ますが、このとき表面利回りに惑わされないようにしましょう。表面利回りは、あくまでも部屋が満室状態になった場合の数値です。実際には空室が発生しますので、利回りは下がります。表面利回りが高く物件価格が安いと掘り出しもの物件のように感じられますが、実際には何らかの理由があり物件価格が相対的に低くなった結果高い表面利回りを叩き出していることもあるため注意しましょう。

信頼のおける管理会社の選択

アパートの運営を任せる管理会社は、信頼のおける会社を選択します。ネット上での評判を参考にしたり、実際の管理物件を確認したりして、よい管理会社であるかどうか判断しましょう。現在利用中の管理会社の体制に不満がある場合には、そのままにせずに業者を変更することも視野に入れるべきです。

修繕費用を考慮した資金計画

アパートは新築でも中古でも、マンションと比較すると修繕費用がかさむ傾向にあります。購入後数年は問題なくても、5年、10年と経過するうちに、設備の老朽化は必ず発生します。そのため、あらかじめ修繕費を想定した資金計画を行うことが必要です。常に余裕をもったキャッシュフローを維持できるよう、資金計画を行いましょう。

4.アパート投資よりも少ない資金で可能なのはマンション区分投資

アパート投資の失敗の原因となる要素は、事前の対策や問題が起きた時に適切な対処を取ることによって、回避することができます。当初の予測通りに利益が積み重なるものではないのは、どの種類の投資も同じです。しかし、対策が取れるという点で、不動産投資はほかの投資よりも有利といえるでしょう。

とはいえ、不動産投資初心者がアパート1棟投資を始めるには経験が不十分というリスクもあります。まずは、アパート投資よりも少ない資金で可能な、マンション区分投資で不動産投資の経験を積むというのもひとつの方法です。

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