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サブリースは怖くない!上手に活用して賢い不動産投資を

不動産投資に興味を持っていろいろ調べると、「サブリース」という用語を目にすると思います。日常生活では聞くことはないと思いますが、不動産投資をするうえでは重要な用語です。このサブリースが何かを知って上手に活用できれば、不動産投資の最大のリスクである空室リスクを回避することができます。そこで今回は、サブリースの意味や有効的な活用方法について解説します。

空室リスクを回避できるサブリースとは

サブリースとは「転貸し」という意味で、サブリースをする会社が不動産を借り受けて、オーナーに変わって入居者の募集から家賃の回収までを一括して行う仕組みのことです。契約によって家賃の金額や家賃の支払いを保証する期間、家賃を見直す条件などを決めます。

実質、サブリース会社が入居者と賃貸契約をするため、オーナーと入居者の間には直接の契約関係は生じません。オーナーは家賃の回収や入居・退居時の手続き、トラブル対応などをする必要がないうえに、空室が生じた場合には契約で定めた条件内で家賃が保証されます。つまり不動産投資の最大のリスクである、空室により家賃収入がゼロになる事態を回避できるのです。

サブリースを利用した不動産投資のメリットとデメリット

1.サブリースのメリット

1-1.空室や家賃の滞納リスクを回避できる
空室や家賃の滞納に関係なく、事前に定めた金額が支払日にサブリース会社から支払われます。また、家賃の支払いを督促するという精神的にも時間的にも負担の大きい交渉も行ってくれます。そのため資金計画が立てやすくなり、家賃の集金に関してムダな苦労と時間を削減できるので、その点は計り知れないメリットだと言えます。

1-2.賃貸に関する管理業務を回避できる
不動産の賃貸業務を自分で行う場合は、入居者募集や家賃の集金、専有部分の維持・管理に関する責任を、不動産の所有者が負うことになります。例えば、入居者が近隣住民とトラブルを起こした場合も対応しなければなりませんが、賃貸業務の経験が少なく、法律的な知識も乏しいと正しい対応はできないでしょう。

その点サブリース契約を結んでいれば、これらの業務はサブリース会社が、専門的な知識や豊富な経験にもとづいて効率的に対応してくれます。本業として会社勤務をしていても、遠方の物件を賃貸するときでも問題が生じません。

2.サブリースのデメリット

2-1.家賃収入が最大期待値よりも少額
一般的に月額家賃のおよそ10%を手数料としてサブリース会社に支払う必要があるので、本来であれば得られる家賃収入の金額はその分少なくなります。この時、手数料を不当に取られないように注意しましょう。また、家賃以外の礼金や更新料は、原則サブリース会社の収益となります。

2-2.家賃の保証額の改定
家賃の保証額は契約により、例えば10年間など一定期間は減額なしの場合もありますが、家賃相場の変動や不動産の老朽化で改定されると、一般的には減額されます。家賃が、相場や老朽化で下がることはサブリースだけの問題ではありませんがデメリットの1つです。

2-3.サブリース会社の倒産
倒産は、株式投資などの他の投資でも起こるリスクなので、サブリース特有のことではありません。サブリースでは、会社が倒産したからといって株式投資のように資産がゼロになることはなく、サブリース会社が入居者と結んだ賃貸借契約は不動産オーナーに引き継がれるのが一般的です。サブリース会社が入居者から預かった敷金も引き継がれるのが原則ですが、倒産の場合は全額を回収するのは困難と考えられるので、その点は注意が必要です。

不動産会社とのサブリース契約で注目すべき6つのポイント

サブリースの利用でトラブルにならないために、事前に下記のポイントをおさえたうえで契約を結ぶことが大切です。

1.倒産リスクが低い会社を選ぶ
契約したサブリース会社が倒産すると、入居者がいれば賃貸契約は引き継げるので家賃収入を得られますが、空室の場合は保証された家賃は入金されません。なのでしっかりとした経営をしている会社と契約することが重要になります。国内大手の企業調査会社の帝国データバンクや、ネット上の口コミなども参考にしましょう。

2.保証される家賃の金額が適正である
保証される家賃の金額は、周辺の家賃相場と比較して、適正な金額で定められなければなりません。実勢の家賃と、それに対して保証される金額が何%になるのかをしっかりと確認してから契約を結びましょう

3.購入物件が適正価格である
購入する不動産の価格が適正価格よりも高額だと、高い家賃でなければローンが支払えないことになり、その分客付けもしにくくなります。最初こそ空室が生じても家賃が保証されますが、サブリース会社は入居者を増やすためにいずれ家賃の引き下げ、つまり保証される家賃額の引き下げをする契約変更を迫り、応じないと契約を解除される可能性があります。

4.リフォーム・原状回復の費用の負担先とその内容
入居者が退去したときの原状回復費用や不動産の老朽化、設備に対する修繕費用は、契約によって不動産オーナーが負担することになっている場合があります。この点に関して注意すべきことは、サブリース会社が指定する内容や金額でしかリフォーム・原状回復の工事をできないのかどうかです。サブリース会社の言う通りだと、相場よりも高い費用になる可能性もあります。内容によってはサブリース契約の範囲で対応してくれることもあるので、これらは事前に確認をしましょう。

5.家賃保証の免責期間を確認する
契約内容によっては、新築時または入居者の退去後に家賃保証の免責期間が設けられることがあります。空室が発生してから当該期間は家賃は保証しない、という特約です。この免責期間があると、サブリース会社はその期間分の家賃を保証しなくてもよいので家賃収入がなくなります。契約書にこの家賃保証の免責期間があるのか、あるならその期間の長さはどれくらいなのかを確認する必要があります。

まとめ

家賃収入を目的とした不動産投資には、マンションかアパート、新築物件か中古物件、都心部か地方かなど、さまざまな組み合わせが考えられます。最も重要なのは、「高い入居率が見込める立地にある、空室リスクの低い物件」に投資すること。この条件を満たすのは、東京圏の新築・築浅ワンルームマンションです。まずは投資物件を見極め、不動産投資をするうえでの一つの手段として、サブリースをどう活用するかを考えましょう。

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