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トラブルに注意!シェアハウス投資に潜む甘い罠とは

社会問題化して、いまだに大きく報道されているシェアハウス投資の「かぼちゃの馬車」事件。そもそも、シェアハウス投資はどのような投資で、何が問題だったのでしょうか。今回は、シェアハウス投資の基本やトラブルになった理由、サブリース契約について解説します。

シェアハウス投資とは?

シェアハウスとは、入居者が共同利用できるスペースや設備がある賃貸物件のことです。一般的な賃貸物件は部屋単位で独立しているので、入居者が共同で利用できるスペースはありません。一方、シェアハウスには居住する部屋とは別に、入居者が交流できる共有のリビングやキッチン、シャワー、トイレなどがあります。また、大型スクリーンのあるシアタールームや運動ができるスタジオ、あるいは楽器の演奏ができる防音室などを備えた個性的なシェアハウスもあります。

入居者からみたシェアハウスの魅力

ただ住むためだけではない特徴を持っているのが、シェアハウスの魅力です。シェアハウスに住むメリットとしては、主に以下があります。

・新しい人と出会える可能性がある
・入居者同士で交流ができる
・初期費用や家賃が安い
・一般的な賃貸物件にはない充実した設備が利用できる

シェアハウスでは入居者同士で交流ができるので、例えば外国人が入居していれば言語を教え合ったり共通の趣味でつながったりなど、一般的なアパートやマンションでは経験できないことが可能です。また、起業を目指す人向けやシングルマザー向けなど、特定の人が集まるシェアハウスもあります。

そして入居者にとってもう1つの大きな魅力は、一般的な賃貸物件に比べて家賃が安いことです。また、通常の賃貸物件では必要な敷金や礼金といった初期費用の他、退去時のハウスクリーニング代、契約更新料なども不要とされている物件が多いようです。さらに、共有スペースの生活家電や家具などの設備もあらかじめ装備されているのが一般的なので、無駄な費用を大幅に軽減できるのです。

不動産投資家からみたシェアハウスの魅力

一方で、不動産投資家からみると、下記のようなメリットがあります。

投資効率が高い
シェアハウスはスペースや設備を共有にして、その分部屋の面積を狭くすることで全体の面積に対して入居者数を多くすることができます。入居者の1人あたりの家賃単価は低くなるものの、人数が多い分、家賃収入の全体額をあげることが可能です。

多くの入居者を見込める
これまでに挙げたメリットが入居者にあるため、一般的な賃貸物件には入居しづらい外国人留学生や、長期出張が多いビジネスマンなどの利用も見込めます。よって入居者の募集がしやすいというメリットがあります

魅力的に思えたシェアハウス投資がトラブルを生んだ5つの理由

入居者、不動産投資家の双方にとって魅力的にみえたシェアハウス投資。ではなぜ、「かぼちゃの馬車」は大きな問題になってしまったのでしょうか。その原因となった、5つの理由について解説します。

1.需要を越えた数のシェアハウスを建設した
「かぼちゃの馬車」は、入居者の需要をエリアマーケティングすることなく、東京都を中心に建物を建設。そして、魅力的な投資物件に見せることで資産価値以上の高い価格で不動産投資家に売却し、高額な利益を得るというビジネススキームで運営していました。

東洋経済によると、東京都足立区にはシェアハウス「かぼちゃの馬車」と、同じ運営会社が別ブランドで展開するシェアハウス「STEP CLOUD(ステップクラウド)」が建てられ、その数はなんと120棟にものぼるそうです。

足立区の人口の伸びが他の区よりも多い、賃貸物件が少ないなどの理由があったわけでもない中で集中して建設した、つまり実際の需要より利益を優先したことが「かぼちゃの馬車」がトラブルのもととなった理由の1つです。

2.期待した家賃での貸し出しが困難だった
シェアハウスを建て過ぎたとしても、その物件が一般的な賃貸物件に比べて魅力的であれば、破綻するまでにはいたらなかった可能性があります。しかし、「かぼちゃの馬車」物件は、リビングを極小にしたりなくしたりと、シェアハウスの大きな特徴の1つである共有スペースの面積を極力少なくして、約7平方メートルの個室をできるだけ多くすることで、収益性が高いように見せかけていました。これでは、シェアハウスに入居するメリットや快適性をなくして、ただ入居者を詰め込むだけ詰め込む魅力のない賃貸物件になってしまいます。

それでも家賃が相場より安ければ、一定のニーズを確保できます。ところが「かぼちゃの馬車」では、不動産投資家に高額で物件を売却するために利回りを高く見せていました。そのため、家賃は相場よりも高く設定されていたのです。実際にはその家賃で募集しても入居者が集まらなかったため、銀行ローンの返済に回す家賃収入が得られなくなったことが、「かぼちゃの馬車」がトラブルのもとになった2つ目の理由です。

3.不当な高値で不動産投資家に売却した
「一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構」が「かぼちゃの馬車」物件を視察したところ、建物の南側に窓がなくキッチンが狭い、共用部に自然光が入らないなど入居者が快適に暮らせる設計ではなかったそうです。また、天井裏に必要な防火・防音用の壁がない、契約図面よりも設備が劣っているなど、通常では考えられないほどコストを抑えた質の低い賃貸物件とも評価しました。

また別の専門家は、建物の評価額は販売された価格の半値が妥当と述べています。そのため、実勢価格で売却すると多額のローン残高が残るため、売却も簡単にできないという状態になってしまいました。

4.銀行が審査を緩め、不正に多額の融資をした 
通常銀行が投資に対して融資を実行するときは、事業の採算性やローン債務者の返済能力、万が一ローン返済が不可能になった場合を考慮して、担保となる不動産の価値を厳しく審査します。しかし、その銀行自身が審査を甘くしたり、不動産業者が購入者の資産を不正な手段で水増し。結果として、不動産投資家の収入では返済が不可能なほど多額の金額が融資されたのです。

5.億単位の資産を築けると過大な宣伝をした
サラリーマンの年収・資産では無理な投資に対して、販売事業者は高額な家賃収入を30年間にわたって保証するというサブリース契約を提案。不動産投資家に億単位の資産形成ができ、多額のローンでも返済が可能なビジネススキームであると過大な宣伝をしていました。これが、多くのサラリーマンがトラブルに巻き込まれた要因です。

シェアハウス投資で注目された「サブリース契約」は危険なのか

「かぼちゃの馬車」では、億単位のローンに対して高額な家賃を30年間保証するというふれこみでサブリース契約をすすめたことが、問題を大きくしました。ここからは、そもそもサブリース契約とはどんな内容なのか、そしてサブリース契約そのものに危険性があるのかどうかを解説します。

サブリース契約とは
サブリース契約とは「転貸借」のことで、不動産投資の場合、オーナーが購入した賃貸物件をサブリース会社が借り上げて一定期間の家賃を保証する契約のことです。サブリース会社は入居者と家賃の賃貸契約を締結し、家賃の他にも敷金、礼金、更新料を徴収します。そして入居者から徴収した家賃から、保証額の家賃をオーナーに支払うという流れです。

オーナー側は不動産の管理、入居者の募集、家賃徴収の手間などがなくなるだけでなく、不動産投資にとって最大のリスクである空室期間に、家賃収入の保証を得られます。そのため、サブリース契約自体はオーナーにとって大きなメリットがあるのです。

サブリース契約そのものは問題ではない
「かぼちゃの馬車」事件によってサブリース契約が怪しい契約方式だと考える人もいるかもしれませんが、それ自体は決して問題のある契約方式ではありません。入居率をしっかり見込める質のいい賃貸物件を販売している不動産会社であれば、サブリース契約を結んでも問題は生じません。むしろ、資産形成の大きな助けとなり得ます。投資対象物件をしっかり選び、安定した収入を得られる効果的な手段としてサブリース契約を活用しましょう。

不動産投資を安心してはじめたいなら、東京圏のワンルームマンションがオススメ

初心者が不動産投資をはじめるなら、入居をしっかりと見込める立地や質のいい物件を選びましょう。特に、人口需要がある東京圏の新築・築浅のワンルームマンションがオススメです。その理由としては、例えば下記があります。

・マンションは部屋単位での購入が可能
・東京圏は今後も人口が増え続ける傾向にある為、需要がさらに高まっていく
・単身者世帯の増加によりワンルームマンションの需要がさらに高まっていく
・新築・築浅物件は融資期間を長く設定できる

今回問題となったシェアハウスと異なり、新築・築浅マンションはデザイン性や設備が優れている物件が多く、物件選びを大きく見誤ることはほとんどないと言えます。また、一棟買いのシェアハウスと違い、様々な立地のマンションを購入することで、リスク分散することもできるのです。

まとめ

不動産投資を始めるにあたって、リスクは必ずしもゼロとは言い切れません。悪徳業者の甘い罠にかからないためにも、購入者側にも最低限の知識は必要です。不安や疑問をいつでも相談できるような、信頼できるパートナーを見つけましょう。

マンション経営大学では、数多くのマンション経営のノウハウをもとに、販売から客付け、管理までワンストップで行なっています。プロから直接話を聞けるセミナーも無料で開催しているので、マンションに限らず、不動産投資に興味や疑問がある方はぜひお気軽にお申し込みください。

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