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物件の複数所有はメリット大!不動産投資で経済的自由を手にする方法とは

「会社員としての給与以外にも不動産からの収入があれば、きっと将来、楽な生活を送れる」。そう思う方は多いのではないでしょうか。とはいえ、「実際に不動産投資で副収入を得るのは難しそう……」。多くの方は、このようにも思っていることと思います。このコラムでは、不動産投資で将来副収入を得るための基本と、いずれは複数所有をすることで資産形成を無理なく行うための方法をお伝えします。

1.まずは若いうちに1戸目の不動産投資を

不動産投資でゆとりある生活を送ることを考えるなら、定年退職後に考えるのではなく若いうちに考えることをお勧めします。

そうは言っても、貯金もまだ多くない20~30代の方からすると、「物件は安くても2,000万円以上はするし、そんなお金はないから自分には無理だ」と思うでしょう。しかし不動産投資は、自己資金が少なくても、金融機関からの融資を利用して始めることができる投資方法です。

そして20~30代の若年層は、融資を活用するのに大変有利だと言えます。例えば、融資には完済年齢が決められていることが一般的で、あと25年で完済年齢を迎える方は短期間で返済を行うため月々の返済額が多くなり、家賃収入との差額が多くなります。一方で20~30代の若い方は完済年齢まで余裕があるため、長期間(35年や45年)の返済期間が選択出来るため返済額が抑えられ、家賃収入との差額が少なくて済みます。

1-1.まず1戸目の物件を購入し、不動産投資がどのようなものかを知る
最初から複数の物件を買うことがハードルの高い方は、まずは1戸から運用を始めてみましょう。1戸目の物件としてオススメなのが、手堅く経営できる東京圏の新築・築浅ワンルームマンションです。初心者向けの物件として、以下のようなメリットがあります。

・東京圏は今後も人口が増え続ける傾向にある為、需要がさらに高まっていく
・築古の中古マンションよりデザイン性や設備が優れており入居者が決まりやすい
・1棟売りのアパートに対し、マンションは部屋単位で購入できる
・アパートより防犯性や防音性が高いため女性の入居者に好まれやすい
・単身者世帯の増加によりワンルームマンションの需要がさらに高まっていく

ワンルームマンションは部屋単位で購入できるので、多額の資金が必要なく購入できます。また上記にあるメリットから需要も高く、空室が発生しにくいので、初心者でも無理なく不動産投資を始めることができるでしょう。加えて家賃保証が受けられる物件を購入すれば、空室が出ても安心です。

20~30代の方であれば35年ローンを利用できますし、築10年までのマンションは45年のローンを利用することも可能です。このような長期ローンを利用すれば毎月の返済額を抑えることができ、ローンを完済後は家賃収入が全て収入になります。

2.複数物件の購入がオススメ

2戸目の購入時は1戸目の融資額や返済状況も審査材料となりますが、1戸目がワンルームマンションだと1棟投資やファミリーマンション投資に比べ融資額が抑えられているため、2戸目も無理なく購入できるだけの融資を受けられることが多いです。そうして複数の物件を所有しローンを完済すれば家賃収入は2倍、3倍と増えていきます。

2-1.物件の複数所有はリスク軽減の意味もある
物件を複数所有することは、収入が増えるだけではなく、空室リスクや災害リスクを分散する意味もあります。1つしか部屋を所有していない状態で退去が発生すると、次の入居者が決まるまで収入はゼロです。

また、空室が出ると入居募集の費用やクリーニング代の費用などが発生します。しかし物件を複数所有していれば、1部屋退去されても収入はゼロにはなりません。3戸あれば3分の2に、4戸なら4分の3に一時的に収入が落ち込むだけです。同時に複数の部屋で退去が発生する可能性は低いので、収入がゼロになるリスクを抑えられるのです。

また、地震や火災などで物件が使用できなくなった場合も、修理が終わるまでは収入がゼロになります。1つのマンションに物件を集中させると、全ての部屋を貸し出せなくなるおそれも。所有する物件を様々な場所に分散させておくことで、災害リスクは軽減できます

3.マンションを複数所有しても収益性は変わらない

マンションを複数所有すると、賃貸管理の手間がかかって収益性が悪化するのではないかと考える方もいらっしゃいます。しかし、実際にはそんなことはありません。賃貸管理の相場は家賃の5%程度で、賃貸管理会社などに委任できるので手間は全くかかりません。

また頭金0円でマンションを購入すると、家賃よりもローンの返済額が上回ることがあります。それでも30年以上の長期ローンであれば、せいぜい1戸あたりの毎月の持ち出しは1万円程度です。それほど大きな出費にはならず、ローンの完済後は所有物件の数に比例して収入が得られるのです。実際に、下記の条件で試算してみましょう。

・融資金額:2,470万円
・返済期間:35年
・金利:1.9%
・家賃収入:6.81万円(家賃保証料・建物管理費・修繕積立金を差し引いた金額)

この場合、毎月の返済額は80,560円になるので、つまり12,460円の持ち出しとなります。これだけであれば大きな支出にはならず、30歳で買えばローン完済後の65歳からは毎月約7万円の収入が得られます。12,460×12×35=5,233,200円の積立で、65歳には2,470万円のマンションが手に入り、毎月約7万円が入り、71歳でさらに差額分も回収できます。

どうしても毎月の持ち出しを避けたいという方は、返済期間の長いローンを利用しましょう。最近では、返済期間が45年に設定できるローン商品が登場しています。先程の条件を45年返済に当てはめると、毎月の返済は68,082円となり、プラス18円で差額は出ません。これならば毎月の持ち出しが発生しません。

4.物件の複数所有と繰り上げ返済で安心の老後生活を

長期返済ローンを組むと、完済が65歳、70歳になることもあります。そんな年齢までローンを組みたくない人は、繰り上げ返済を積極的に利用しましょう。

ローンを利用すると、通常は元本と金利の2つを毎月返済しなければいけません。しかし、繰り上げ返済の場合は元本を直接返済できるので、返済期間を大幅に短縮できます。例えば、毎月ローンの内訳が元本6万円、金利4万円で10万円ずつ返済したとします。この場合、1年間で120万円もローンを返しているのに、借入金は72万円しか減りません。しかし、仮に元本100万円を繰り上げ返済すれば負担は軽くなり、返済スピードが早くなります。

ボーナスを利用するなどして返済し、1戸目はできるだけ早く完済しましょう。そして、1戸目の家賃収入を全て2戸目に回せば、2戸目は1戸目よりも早い段階でローンを完済できます。定年退職後も収入に困ることがなく、悠々自適な生活が送れるでしょう。

まとめ

現代の日本人は、100年生きることが可能な「人生100年時代」に突入したと言われています。30歳から不動産投資を始め、物件を複数所有し、繰り上げ返済を組み合わせながら35年間物件を運用。そして、残りの人生35年を不動産投資による家賃収入でゆとりを持って生きる。不動産投資を行えば、このような人生設計が可能になるのです。

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウをもとに、物件の複数所有のご提案もしております。プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しているので、より詳しいノウハウにご興味がある方は、ぜひお気軽にお申し込みください。

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