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不動産投資は副業にならない!?サラリーマン大家を始めるためのポイントとは

政府は2016年に働き方改革を提唱し、「働き方改革実行計画」を策定しました。その内の1つに「副業・兼業の容認」が含まれ、実際に副業を容認する企業が増えてきました。とはいえ、まだまだ副業を禁止している会社も多いのが現実です。そこで今回は、不動産投資は副業に含まれるのか、またサラリーマンをしながら不動産投資を始めた場合、大家として成功するためにはどんなポイントを抑えたらいいのかをご紹介します。

不動産投資が副業禁止の会社でも問題になりにくい理由

そもそも現在、副業を容認している会社はどれくらいあるのでしょうか。リクルートの2017年2月の調査によると、調査対象の2000社のうち、副業を推進している会社はわずか0.3%で、容認している会社は22.6%とのこと。残りの大部分にあたる約80%は、まだ副業を禁止しています。今後、容認する会社は増えていくかもしれませんが、この結果から、まだまだ副業を禁止している会社が一般的であることがわかります。

では、不動産投資は副業を禁止している会社でも問題ないのかというと、結論としては、不動産投資を副業として問題視している会社は少ないと言えます。
その理由として、不動産投資をしても会社に勤務して仕事をするうえで、大きな支障は生じにくいからです。また、不動産投資をすることで会社に損害を与えることも少ないと考えられています。ただし不動産投資を事業として行い、そのために有給休暇の日数を超えて休んだり会社の業務をまっとうできなくなったりすると、場合によっては問題視される可能性もあるので、最低限の注意は必要です。

副業や投資が問題になる3つのケース

不動産投資をするにあたり、副業を容認している会社でも、最低限下記の3つの違反をしないよう注意しておくべきでしょう。逆に言えば、この3つのポイントにさえ気をつければ、問題は生じにくいと考えることができます。

1.職務専念義務に違反
「職務専念義務」とは、会社の就業時間中は職務に専念しなければならない、という義務のことです。就業時間外や休日・休暇中は会社の業務をする必要はなく、個人の自由な時間として利用できます。とはいえ、就業時間後や休日に夜遅くまで副業をすることで、翌日の勤務に差し支えるようなことがあると、相応の注意や処分を受ける可能性はあります。

2.秘密保持義務に違反
「秘密保持義務」とは、会社の機密情報を外部に漏えいしてはならない、という義務のことです。機密情報とは具体的に、顧客リストや取引先の情報、設計情報などを指します。違反すると、懲戒処分を受ける可能性があります。

3.競業避止義務に違反
「競業避止義務」とは、本業と同業種の会社での副業や、副業で会社の本業と競合する事業をしてはならない、という義務のことです。この義務は退職後にも適用されるのが一般的です。これも違反すると、懲戒処分を受ける可能性があります。

サラリーマンをしながら大家として成功するための4つのポイント

1.投資目的の明確化
不動産投資は、家賃収入の確保・相続税対策・インフレ対策など様々な目的に利用できます。家賃収入を目的とするなら、一般的に賃貸需要が高く、空室リスクが最も小さいとされる首都圏の新築・築浅のワンルームマンションが最適です。また、会社員が投資するには区分所有マンションが金額的に適しています。

家賃収入を目的とする場合、収益を得る方法は2つあります。1つは早期に収益を得る方法と、もう1つは長期間安定した収益を狙う方法です。前者では、自己資金を多く頭金に回して、ローン返済額が家賃収入を下回るように投資します。後者では、最初は家賃収入よりローン返済額が多くても、完済後に家賃収入を長期間にわたって得られるように投資します。

2.物件と不動産販売会社選び
不動産は1度購入すると、簡単に買い替えができません。また、家賃収入を目的とする場合、物件を慎重に選ばないと空室リスクが高くなります。これを防止するには、不動産販売会社の説明会やセミナーに参加したり、実際に内覧に行ったりして物件選びに関する知識を身に付ける必要があります。また、物件価格や家賃の相場が見極められるようになることも重要です。これらの知識がないと、単純に利回りの高い物件を選んでしまう可能性が高くなります。利回りも大事ではありますが、収益性は家賃収入が得られることが前提です。

3.不動産投資キャッシュフローの確認
キャッシュフローとは、現金の流れのことです。これを把握するためには、不動産投資による家賃収入やローン返済額、マンションの管理費、修繕積立金、賃貸管理会社への委託管理費、固定資産税・都市計画税、老朽化による修繕費用、リフォーム費用、保険などの経費を見積もって毎月の損益を計算します。マイナスになる場合は、計上する経費の額は十分か、漏れがないかを検討します。そして、マイナスが生じても今の生活を維持できるかを十分に確認しましょう。

4.リスク対策
不動産投資には、空室や家賃滞納、家賃の低下、災害、金利の上昇などが発生するリスクがあります。そのため、どの程度の期間まで空室や家賃滞納が発生してもローン返済が可能か、あらかじめ現在の給与による収入や自己資金からシミュレーションしておくことで、いざというときに備えられます。

中でも最大のリスクは、空室リスクです。新築や築浅の物件で立地が良ければ、長くて3ヶ月もあれば新しい入居者が決まるでしょう。とはいえ、空室リスクは0ではありません。対策としては、信頼できる不動産会社の家賃保証を受けられる物件に投資すること、あるいはある程度頭金を払ってローン返済額を減らすことなどが考えられます。

まとめ

今は、働き方に多様性が生まれつつある時代です。そこで今回は、副業を禁止している会社でも問題視しておらず、かつ会社員が本業を犠牲にせず実施できる不動産投資で、成功するために必要なポイントについて紹介しました。

不動産を購入して入居者を募集すれば、大家になることは可能です。しかし、最低限の知識がないと利回りにばかり意識が向いて、失敗を招いてしまうことも。不動産投資で大家として成功する鍵は、まず信頼できる不動産会社が実施している説明会やセミナーに参加して、必要な情報を集めることです。第一歩を踏み出して、豊かな生活へとつながる不動産投資を始めましょう。

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