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家賃収入で豊かな暮らしを実現できるようになるまでをシミュレーション!

高齢化が進み、「人生100年」として老後を考えなければならない時代になりました。平均寿命を越えて100歳まで生きるとすると、65歳まで働いても「老後」は35年もあります。一方、公的年金だけでは老後の生活資金が不足することから、「老後破綻」がマスコミで大きく取り上げられ、多くの人が不安を感じる世の中に。

そこで、公的年金で不足する老後の生活費を安定した収入が長期にわたって期待できる家賃収入でカバーして、余裕のある老後を送るにはどうすればよいかをシミュレーションしていきます。

余裕のある老後生活を送るために必要な毎月の収入はいくら?

公的年金だけを得る場合、老後の生活資金がいくら不足するかについて、確認しておきましょう。総務省が発表している「家計調査報告(家計収支編)2017年度」によると、夫が65歳以上で妻が60歳以上の夫婦のみの無職世帯の場合、毎月の収入と支出の金額は次の通りです。

・総収入額:20.9万円(内年金収入19.2万円)
・総支出額:26.4万円
・赤字額 :5.5万円(年金収入に対しては-7.2万円)

また、生命保険文化センターの「生活保障に関する調査 平成28年度」によると、夫婦2人が旅行や趣味などを十分に楽しめる「余裕のある老後生活費(月額)」は以下の金額となっています。

・余裕のある老後生活費:34.9万円
・不足する生活費   :-14.0万円(年金収入に対しては-15.7万円)

公的年金の受給額は将来ますます減少し赤字幅は増加の見込み

総務省の2010年度の「家計調査報告(家計収支編)」によると、総収入額が22.4万円、総支出額が26.5万円で毎月の赤字額は4.1万円でした。赤字幅は7年間で約1.34倍に拡大しており、2018年度以降はこの数字が広がることはあっても縮まることはありません。このことは、厚生労働省の「国民年金及び厚生年金に係る財政の現況及び見通し-平成26年財政検証結果」などで分かります。
政府の政策としても、老後を含めて自分の生活は各自が自分で守ることを前提に、そのための制度を準備する、という方向性が強まっています。つまりこれからは、ますます自分の老後は自分で守ることを強く意識する必要があるのです。

家賃収入と同等の収入を個人年金で得るためのシミュレーション

老後の生活費を公的年金と家賃収入でまかなうためのシミュレーションの前に、家賃収入と同等の収入を個人年金保険で得るには、積立金がいくらになるかシミュレーションしてみたいと思います。

家賃収入のほうは、30歳でワンルームマンションを頭金0円で35年のローンを組み購入したとします。家賃収入は全額をローン返済に回し、ローン完済後の65歳から家賃収入を老後の生活資金に。個人年金のほうは、30歳から積立を開始し、60歳で払い込み完了、5年間の据置後に65歳から年金として受給したとします。

1.家賃収入と個人年金積立のシミュレーション結果の比較

家賃収入のほうはローンの返済金に家賃収入をあてることで、非常に少ない投資資金で老後に大きな金額を受け取れます。ただし、空き室リスクや家賃収入の低下などのリスクはあるため、その対策は必要です。
一方、確定した金額を受け取れるタイプの個人年金では、積立金額に利息がついた金額を得られます。このあと、表の計算根拠と条件については、詳しく解説します。

両者を単純に比較することはできませんが、家賃収入なら数字上では結果的に、少ない資金で大きな収入を得られます。貯蓄で安全かつ確実に老後資金を蓄えることも一つの選択肢ですが、リスクを十分に考慮したうえで不動産投資を行えば、老後の資金対策に効果的な選択肢となるでしょう。

2.家賃収入を得るための前提条件と計算根拠

購入するマンションとローンは、長期的で安定的な家賃収入が得られるように以下の条件を設定してシミュレーションを行います。

2-1.対象マンション・ローン条件

2-2.マンションの家賃収入額の見込みと耐用年数

2-2-1.家賃収入の見込み額
公益財団法人不動産流通推進センターの2017年9月現在の「東京圏ワンルームマンション調査結果」によると、下限6.2万円、平均7.2万円、上限7.2万円です。この家賃金額には、中古ワンルームマンションも含まれています。また、東京圏エリアのなかには埼玉県の川越市、千葉県の千葉市、東京郊外の町田市、および八王子市なども含まれます。そのため、新築で都区内ワンルームマンションの家賃は以下の金額と仮定します。

2-2-2. マンションの寿命
長い老後期間中も家賃収入が必要なことから、マンションの寿命はおおいに気になるところだと思います。鉄筋コンクリート(RC造)のマンションの法定耐用年数は47年です。これを越えると建て替えが必要であるという基準ではありませんが、実際に越えたらどうなるのという不安もあると思います。

しかし、木造建築物で100年を越えても問題のない古民家があるように、RC造りのマンションもしっかりと建築されていて管理も行き届いていれば、100年以上問題はありません。
早稲田大学の教授らによる2013年の調査によると、一般的なRC造のマンションの耐用年数は68年と推定されています。つまり30歳でRC造りの新築マンションを購入した場合、65歳時点ではまだ築35年となり、リノベーションを行えば築68年となる98歳まで家賃収入が期待できます。

3.家賃収入のシミュレーション結果

3-1.ローン返済額と家賃収入額
ローン返済額とローン完済後の家賃収入額のシミュレーション結果は、この次の項目の通りです。ただし、確定型の個人年金保険でシミュレーションできるのは65歳以後10年間の受給期間のみなので、10年間の受給額と家賃収入が同じになる条件でシミュレーションしています。また、参考のために頭金として300万円を入れた場合のシミュレーション結果も掲載します。

3-1-1.ローン返済額と管理費・修繕積立金控除後の実質家賃収入額

注:空室リスク、金利上昇リスク、不動産購入諸経費、租税公課、リフォーム費用、不動産収入の赤字発生による所得税還付などは考慮していません。

頭金を300万円入れた場合は、毎月の収支は黒字となって約300万円を完済時までに貯蓄できます。返済額を減らさないで返済期間を短縮すると、毎月の返済額が92,781円の場合、29年10ヶ月で完済。完済後、実質的な家賃収入9万円を65歳になるまで貯蓄すると、9万円×5年2ヶ月で558万円になります。

3-1-2.不足する老後生活費はカバーできるが、余裕ある老後生活はできない
上記の結果から、わずかな投資金額で65歳から毎月8.2万円または7万円の収入が得られるため、管理費と修繕積立金を控除しても最低限の生活に毎月不足する5.5万円を平均余命まで余裕を持ってカバーできます。しかし、余裕のある老後生活をするには、1部屋保有した場合の家賃収入では毎月6.3万円から7.5万円が不足します。

家賃収入だけで余裕のある老後生活を送るためのシミュレーション

1部屋だけの家賃収入では、老後に余裕のある生活を送るには不足します。ここからは、この不足する収入を得るために必要な対策について紹介します。

対策の前提条件として、1部屋目を早く完済するために頭金を300万円入れ、返済金も多く設定します。次に、1部屋目のローンを完済後に、2部屋目を再びローンで購入。1部屋目の家賃収入を返済金に回し、2部屋のローンを65歳までに完済することとします。そのために必要なシミュレーション結果は、次の通りです。

1.最初の1部屋を以下の条件で購入

短期間でローンを完済するために、管理費・修繕積立金控除後の家賃収入9万円に加えて、さらに3万円を追加した約12万円を毎月の返済金とします。ローン金利は2%、元利均等払いとします。この条件であれば、以下の通り22年で完済できます。

2. 1部屋目のローンの完済と同時に2部屋目を以下の条件で購入

65歳までにローンを完済するために、家賃収入9万円×2部屋に、1部屋目と同様に3万円を加えた21万円以内でローンを組みます。

3. 65歳からの家賃収入額
1部屋目は35年経過した段階で、家賃を8.2万円(実質手取り収入7.7万円)とします。2部屋目はまだ13年しか経過していないので、家賃は大きく下がらない可能性がありますが、1部屋と同じ7.7万円とします。
これにより、余裕のある老後生活を送るために毎月不足する14万円を越える、15.4万円の家賃収入が得られるのです。

まとめ

老後に余裕のある生活を送るために必要な生活費を、公的年金と家賃収入だけで得るにはどのような不動産投資を行えば可能なのかシミュレーションを行い、その結果について解説しました。
不動産投資のリスクは、信頼できるマンション販売会社の家賃保証を受けることや空室リスクの低い立地で、かつ入居者に魅力的なマンションを購入することで大幅に軽減できます。公的年金にはますます期待できなくなっている昨今。余裕のある老後生活を可能にするワンルームマンション投資を、ぜひ検討してみてください。

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