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不動産投資で詐欺にあわないために!投資家が知っておきたい防衛策

不動産の購入は大きなお金が動くため、リスクが高いと感じる人もいるかもしれません。実際に不動産売買に伴う詐欺事件が報道されることも多く、不動産投資を検討している人からすると、不安に感じることもあると思います。
そこで不動産詐欺にあわないために、投資家としてどのような知識や常識を身に付けておくべきなのかをお伝えしていきます。

1.手付金詐欺に要注意

不動産売買でよくあるのが、手付金詐欺です。不動産の購入時には売買契約を締結しますが、その場で手付金として10万円程度を支払うのが一般的な習慣となっています。しかし中には、一見不動産の売買を行っているかのような動きを見せ、実際には手付金を受け取った時点で姿をくらます人間がいます。

売買契約の後に手付金を支払ったのに、その後は担当者とも売主とも一切連絡が取れなくなってしまった。このような詐欺にあわないためには、まず販売の担当者が信頼できるかどうかを見極めなくてはいけません。宅地建物取引業を営むためには、個人法人を問わず、国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得した者でないと、行えないことになっています。不動産売買を行う会社は、必ずこの免許を持っているはずなので、少しでも疑念を感じたら免許を持っているか確認しましょう。
不動産業を営んでいる期間がある程度長く、一定数の社員がいる会社に頼めば、こういった悪質な詐欺にあう危険性を減らせるかもしれません。

2.「リスク0」や過度にメリットを謳う会社には注意

不動産投資は、上手くいけば安定的な収入を得られる投資手法です。
ただ、どんな投資もリスクは0ではありません。
そのため、「リスク0」などと謳っている不動産会社には注意しましょう。

また家賃保証がある「サブリース契約」は、投資用ローンの融資を受けて物件を購入しても、得られた家賃から返済ができるうえ、キャッシュフローも残るので魅力的な不労所得を生み出せるのですが、いっぽうで以下の点に留意しておいたほうがいいかもしれません。

・家賃保証の金額は適正な数字なのか
・本当に空室が発生しても、家賃が保証されるのか
・入居率が見込める立地なのか
・物件の価格は適正か

サブリース契約自体は、収支見込みが立つのであれば、オーナーにとって大いにメリットがあります。もし不明点があれば不動産会社に確認するなどして、納得したうえで購入することをオススメします。

3.収益物件の利回りの数字にも要注意

収益物件の情報には、利回りの数字が併記されています。都心にあって利回りが10%以上の物件となると、「お宝物件だ!」とその数字を信用して購入したくなるものです。しかし、書かれている利回りをそのまま信じ込むのは危険です。

利回りの数値はあくまでも想定であり売主が付けられるものでもあるので、家賃10万円で利回り10%と謳っていても、周辺の同程度のスペックを持つ物件の相場では、家賃7万円だった、ということも十分にありえます。
また、すでに入居者が住んでいるオーナーチェンジ物件も、高値で売るために家賃を偽装している場合があります。入居者がすでに住んでいるといっても、ずっと住むとは限りませんし、入居者が売主と通じていて一定期間だけ高い家賃で住んでいる可能性もあるのです。

見せかけの利回りを見抜くためには、その物件の賃貸契約書を確認しましょう。そして周辺の家賃相場を見て、設定されている金額が適正なものなのか、これまでの入居率や現在の入居者がどれくらいの期間住んでいるのかを確認しておきます。
数字は必ず変化するものなので、不動産投資家自身が正しい相場観を把握するか、あるいは信用できる不動産会社に聞くことが大切です。

4.海外の不動産購入は、トラブルのもと

最近増えている、海外の不動産投資におけるトラブルについても、豆知識としてご紹介します。
まず大前提として、日本で不動産を売買する際と海外で不動産売買を行う際に適用される法律は異なります。例えば、日本では新築物件を購入した場合は10年間の瑕疵担保責任があるため、構造上主要な部分に欠陥があれば無償で修繕が受けられます。
しかし、海外では必ずしもこのような法律があるわけではありません。物件を購入したものの、欠陥物件だったため売主に責任を追求したが、売主に修繕義務がないので自費で修繕しなければいけなくなった、ということも起こり得るのです。

また当然言語の壁があるため、売主側に自力でクレームを言うのは容易ではないですし、そもそもどこに訴えればいいのかわからない、ということもあるでしょう。
そうした面を考えても、やはり日本の信頼できる不動産会社から物件を購入するほうが安心だと言えます。

5.営業がしつこい不動産会社にも気をつけましょう

一度問い合わせをしただけでしつこく電話営業をしてくる会社には、注意です。
そういった会社は、物件の商品力や収益性に自信がないからこそ、電話営業という手段に訴えているのです。また、無理にでも利益を生み出さないと会社の決算がまずい、といった状況に追い込まれている可能性もあります。

気になったら会社名を検索して、財務状況や決算情報が公開されていれば確認しましょう。
場合によっては、経営者が計画倒産をして雲隠れする可能性もあるため、赤字が出ている会社のセールストークを鵜呑みにするのは危険です。
決算の数字がわからなくても、今はインターネット上の口コミで迷惑営業をする不動産会社はすぐに名前が挙がってしまうものなので、検索してみるのもいいでしょう。すでに被害にあっている人が、いるかも知れません。

まとめ

不動産に関する詐欺は、残念ながら数多く発生しています。美味しい話に安易に飛びついて被害にあうのを避けるためには、購入者側にもある程度の知識が必要です。
とはいえ、不動産投資は1人で行うものではないため、信頼できるパートナーは必須です。
不安や疑問をいつでも相談できるような、信頼のおける不動産会社を見つけて、できるだけ様々なリスクを避けられるようにしておきましょう。

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