不動産投資で一番悩むのがどの物件に投資するべきなのか。そんなお悩みに対して、本コラムでは前編と後編に分けて当社がオススメするワンルームマンションの視点でご紹介しております。前編では、不動産投資のチェックポイントとして、「立地編」・「種類編」でご紹介しました。まだご覧になられていない方はこちらをチェックしてください。「【不動産投資の物件】チェックするポイントをプロが伝授！（前編）」。

後編では、「設備・デザイン編」と「パートナー編」をご紹介します。なお、投資の目的は長期的な家賃収入によるインカムゲインでの話となります。

1.不動産投資のチェックポイント・・・設備・デザイン編

入居者の視点で考えた際に、入居するかどうかを決めるポイントとして立地の次に重要になるのが「設備やデザイン面」です。古い設備やデザインでは入居者の心を掴むことが難しくなります。特にワンルームマンションの場合は若い方の入居者が割合的に多いです。地方から出てきた大学生や20代の、社会人の方などが入居するケースが多い傾向にあります。また、女性が入居するケースも多くあり、投資する物件の設備やデザインは入居者付けをするための重要な要素となってきます。

入居者が好む安心のセキュリティ設備とは

地方から出てきた学生や社会人の若い方という視点で考えた際に、一番重要な要素は「セキュリティ」です。入居者が大学生の場合、親が家賃を負担するケースが多く住むところについて安心できる場所なのかを親が気にかけます。また、女性入居者の視点で考えた際もセキュリティ面はとても重要な要素となってきます。このように、入居者が入りやすい物件としてセキュリティ面での安心が確保されている物件かどうかは重要なポイントの一つとなります。以下にあげた項目は、これから投資するのであれば備わっていて欲しいセキュリティ設備となります。

・オートロック付きエントランス
・共有スペースの防犯カメラ
・防犯性の高いキーシリンダー
・モニター付きドアホン
・宅配ボックス（直接配送人に合わなくても良いタイプ）

これらのセキュリティ設備が備わっていることで、玄関先まで見知らぬ人が訪れることはありません。自宅を特定されづらく、居留守を使うこともできるので女性には安心です。アパートに比べて家賃が高いマンションに住む場合、これらのセキュリティが備わっていないと家賃分のメリットはないに等しいでしょう。そのようなことから、これらのセキュリティ設備は最低限備わっている物件へ投資することをおすすめします。

快適に過ごすための最新の基本設備とは

最近ではインターネットやBSなどの衛星放送を楽しむことは当たり前となってきました。これらはネット回線の工事や衛星放送用のアンテナ工事が必要になります。ただ、最近のマンションではこれらは標準装備となりつつあります。無料でWi-Fiが使える物件もあります。マンションの場合、これらの設備に対応した物件ではない場合には想定以上の改修費用が発生する可能性があります。中には工事することができない物件もあります。これから投資するのであれば、「Wi-Fi無料利用」、「BSなどの衛星放送」は標準で備わっている物件に投資することをおすすめします。
そして、その他にも若い方に人気の設備としては以下が備わっていることが望ましいです。

・シャワー付きトイレ
・備え付けエアコン
・ある程度の容量のクローゼット
・トイレバス別

こだわりすぎたデザインは逆にマイナス

デザイナーズマンションという言葉を聞いたことがある読者の方もいると思います。弊社の経験上、ワンルームマンションに入居する方はそこまでデザインにこだわっている方はおりません。豪華な設備と過剰なデザインはそれだけコストとして跳ね返って来ます。家賃は割高になる傾向にあるため、空室率を上げる要因になり兼ねません。

モダンで豪華なデザインにこだわる方は一定数いますが、その方々は常に最新のデザインに興味があります。投資した時はよくても、長期的にその物件のデザインが好まれることは考え辛いです。また、マンション投資は長期的な家賃収入を目的としているため、最新の豪華なデザインを意識しすぎると、そのデザインが流行らなくなった時には空室率を上げる要因となってしまいます。改修しようと思っても、デザインにこだわった物件は汎用品よりも高価な部材を使っているため、改修費用はそれなりに高くなります。

このように、デザインにこだわりすぎたマンションは購入価格や改修費用が高くなる傾向にあり、それが家賃に反映してしまうため弊社ではあまりおすすめしておりません。ただ、マンションのエントランスなどは高級感を持たせることで空室率を下げることもあリます。行き過ぎた高級感は必要ないですが、共用エリアについてはデザインを意識した作りの物件に投資しても良いかと思います。

2.不動産投資のチェックポイント・・・パートナー編

最後にご紹介する不動産投資のチェックポイント「パートナー編」は、不動産投資に関連する業者についてです。不動産投資には、関連する業者が複数います。販売会社、建物管理会社、賃貸管理会社、賃貸仲介会社が主な不動産関連会社となります。投資した物件は良くても、これら関連業者の対応が悪い場合は空室率を上げてしまう可能性があります。この中でも直接オーナーとして取引するのが「販売会社、建物管理会社、賃貸管理会社」の3つとなります。
そして、長く付き合うことになるのが賃貸管理会社です。投資した物件の入居者付けをしてくれる会社です。入居者を見つけてくるだけではなく、敷金・礼金・家賃の取り決めから、家賃の集金や催促、入居トラブルの対応、退去時の清掃やリフォームの手配などなど、賃貸物件についての管理を全て依頼する重要なパートナーになります。

さて、これら3つのパートナーそれぞれと良い関係を構築していくことが不動産投資においては重要になりますが、一番望ましいのはこれらの業者それぞれと契約が必要になる物件ではなく「ワンストップ」で行える物件です。物件購入から入居者付けまで同じ会社、もしくはグループ会社で行なってくれる物件ということです。同じ会社、もしくはグループ会社で行なってくれる物件は、それぞれにシナジーが発生します。例えば、入居者がどのようなことを望んでいるのかを反映した建物を建設することができますし、販売する際にはどのような設計が行われて建設されたのかを詳しく説明することができます。そして、入居者が入らない理由を物件や立地のせいにはできないので、一生懸命入居者付けをすることでしょう。
このようにワンストップで行なってくれる物件は、不動産投資においてとても重要な要素となってきます。そのような物件に投資することで、より良い関係を関連業社と構築できます。もちろん、ワンストップで行なっている会社の中でも業者の品質を見定める必要はあります。応対してくれる業者の身だしなみや話し方、社内の雰囲気などサービス面だけではなく、トータルで品質が保たれているかどうかをチェックするようにしましょう。

なお、それぞれの関連業者のリスクについては、「【不動産投資のリスク】関連業者を選ぶ際にチェックするポイントとは」をご参照ください。

3.まとめ

不動産投資の物件はプロでも悩むくらい本当に難しい判断になります。長期的な投資になるため、今現在だけではなく将来に渡って収益をもたらしてくれる物件かどうかという視点が必要になります。長期的な視点であらゆるリスクを考慮して物件を決める必要があるため、不動産投資初心者ですと判断するための軸が何なのかわからないことでしょう。今回ご紹介した「【不動産投資の物件】チェックするポイントをプロが伝授！」の前編と後編をお読みいただければ大まかな軸はご理解いただけたかと思います。さらに詳細について知りたい方は、弊社開催の無料セミナーへご参加ください。不動産投資のプロから直接アドバイスをさせていただきます。

4.不動産投資はプロに相談

マンション経営大学では、様々なマンション経営のノウハウを持ったうえで、提案から管理、入居者付けまでワンストップでおこないます。より詳しいノウハウにご興味がある方は、プロから直接話を聞けるセミナーを無料で開催しています。お気軽にお申込みください。

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