不動産投資初心者は要チェック！投資用マンションを内覧するときのチェックポイント
投資用のマンションを購入する時は、できるだけ物件を内覧してから決めることをおすすめします。マンションの内装や設備は、ターゲットとなる入居者や価格帯、つくられた年代などにより、大きく異なります。
そこで今、投資用マンションを選ぶとしたら、内覧時にどんなポイントをチェックすれば良いのかを、お伝えしていきます。
1.投資用物件を見定める際の前提として
まず前提として、自分が住むための物件と他人に貸し出すための投資用物件では、購入時に見るポイントが違います。投資用物件を見る際は、多くの人から見て魅力的な物件であるかどうかを念頭に置いてください。
1-1.資産価値が落ちない物件を選ぶ
投資用物件は、何のために買うのでしょうか。もちろん、長期的に家賃収入を得るためであるはずです。そのためには、建物の品質が維持される、耐用年数の長い物件を選ぶべきです。
その意味では、築古のマンションよりも、新築・築浅のマンションのほうが適していると言えるでしょう。
1-2.ターゲットによって好まれる設備やデザインは違う
どんな住人が入るのかを想定して物件を購入することも、大切です。単身者向け物件なのか、カップル向け物件なのか、ファミリー向け物件なのかによって、求められる設備は違ってきます。単身者タイプの場合は、カップルやファミリーほど設備面の充実さを求められない場合も。
一方でファミリータイプは、子どもの教育に適した環境であることや、家事まわりの設備が充実していることが求められます。また都心では、富裕層向けの高級な物件にも需要はありますが、郊外まで行くと、過度に豪華な設備を持つ高級物件は、それほど需要がありません。
立地とそのマンションのターゲットを見て、需要のあるデザインなのか、設備に過不足がないかなどを確認しましょう。
2.チェックしておきたい建物の設備
先に挙げた要素を前提として、まず物件全体の設備面でチェックしておきたいポイントを挙げていきます。共有設備としては、以下を見ておきましょう。
・オートロックやモニター付きインターホン
マンションなら、オートロックはほぼ必須の設備です。ただしオートロックのみの場合、住人が入るタイミングで同時に入ろうとすれば、不審者も内部に侵入できてしまいます。できれば各部屋にモニター付きインターホンが備えられているかどうかも、チェックしておきましょう。その設備があれば、不審者の侵入を二重に防げます。
・宅配ボックス
宅配ボックスは、最近需要が増えています。これがあれば不在時に荷物を受け取れますし、宅配業者を装った不審者の侵入をシャットアウトできます。利便性と防犯性の2つの面で役立ってくれます。
・ゴミ出し場
ゴミ出しの分類、曜日などが適切に管理されているか、また外部から侵入できないようになっているかもチェックしましょう。ゴミ出し場が適切に管理されていないと荒れ放題になって、連鎖的に住人のモラル低下につながります。
・駐車場、駐輪場
駐車場、駐輪場が適切に使われているか、場所の振り分けはどうなっているかを確認しましょう。管理の有無は、やはり住人のモラルにつながります。また機械式の駐車場なのか、平置きなのかも見ておくと良いでしょう。毎月の駐車場使用料も、要チェックです。
3.チェックしておきたい室内の設備
室内の設備に関しては、単身者向け物件なら、エアコンが付いているか、インターネットがどのように利用できるかを見ておきましょう。
インターネット回線は導入済みのマンションがほとんどですが、利用料が無料なのか、それとも契約は個人で行うのかで、入居者の出費が変わってきます。また利用料無料でも速度が遅い場合もあるので、ネット回線の種類や速度、費用なども確認しておくと安心です。
一方でファミリー向け物件の場合は、単身者向けの場合より設備が重視されるため、見るポイントが多くなります。キッチンの使いやすさや、生ゴミの廃棄が簡単にできるかどうか、ベランダの日当たりが良いかどうか。また室内が、炊事、洗濯をスムーズに行える導線になっているかどうかも、主婦目線で見る必要があります。
単身者向け、ファミリー向けのどちらの場合にも見ておきたい設備としては、ガスの種類があります。都市ガスはガス代が安くなるので、入居者に好まれる傾向があります。その他には、給湯器やエアコンの耐用年数もチェックしておきたいところです。
これらの設備を交換すると、およそ10万円〜15万円ほどの費用がかかるため、できるだけ新しい機器が設置されているマンションを選びましょう。単身者向けのマンションのほうが、求められる要素や見るべきポイントがファミリー向けほど多くはないので、不動産投資の初心者にはおすすめだと言えます。
4.マンションの外観や環境面
次はマンションの外観と、周辺環境についてです。これらの要素はマンションの資産価値に、大きく影響します。
・外壁の構造
外壁の構造は、デザイン面だけでなく、建物の耐久性も左右します。最も良いとされるのが、タイル貼りのマンションです。タイルは防水性が高く、室内への湿気の浸入を遮断するので、コンクリートの亀裂も防ぎます。
一時期、コンクリート打ちっ放しのマンションは人気がありましたが、内部に湿気が浸入するため亀裂が発生しやすく、防水性や断熱性などでは劣ってしまいます。タイル貼りのマンションを選んだほうが賢明でしょう。
・ひび割れや塗装の状態
中古マンションの場合は、ひび割れが起きていたり、塗装が剥げていたりする場合があり、バブル期に建てられた物件はあまり質が良くないと言われています。その点、新築マンションであれば、安心です。
・マンション周辺の樹木の管理
マンションによっては、周辺に樹木や花が植えられている場合があります。雑草の処理や樹木の手入れがされているかも、チェックしておきたいところです。
5.マンションの運営面
これまで挙げてきたのは目視で確認できるポイントでしたが、マンションの資産価値を下げないためには、建物の管理状態にも気を配らなくてはいけません。そのためには管理組合の状態についても、確認しておきましょう。
・管理組合が機能しているか
マンション内の管理組合が機能しているかを見るには、エントランスなどの掲示板を確認しましょう。掲示板にはマンション共用部の清掃日等メンテナンスを行う日などが掲載されていることが多いです。
これが確認できれば、管理組合がしっかりと機能しており、「マンションを健全に運営していこう」という意識の高さをうかがい知ることができます。
まとめ
マンションの内覧時には、室内の設備だけでなく、マンション全体の設備や状態、さらには管理組合まで、幅広くチェックすることをおすすめします。
その際、新築・築浅のマンションのほうが、劣化している箇所の心配がなく、設備や内装が整っている、と感じられることと思います。また単身者向けのマンションのほうが、見るべきポイントがシンプルなぶん、不動産投資の初心者には向いていると言えます。
少しでも気になる物件があったら、ここで挙げたチェックポイントを参考に、まずはぜひ現地に足を運んでみてください。