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不動産投資で失敗する人の4つのパターン

不動産投資で失敗する人には、いくつかの決まったパターンがあります。何も考えずに行っていると、投資金額が大きい分リスクも大きくなりますが、 しっかりと回避対策をとることで、リスクを小さくすることは可能です。そこでこのコラムでは、不動産投資で失敗するタイプや事例を取り上げながら、リスク回避のために注意すべきポイントをご紹介していきます。

1.コスト意識がなく、経費を厳密に考えない人

不動産投資は家賃による収入がある一方、支出も発生します。毎月の管理費や修繕積立金、入居者を確保するために不動産屋に支払う仲介手数料に、広告宣伝費。それ以外にも、物件を見学する時の交通費や勉強のための書籍代なども経費に入ってきます。加えて、確定申告のために税理士などに支払う費用も支出になりますし、利益から税金を支払う必要もあります。こうした経費の存在や数字を把握せず、うやむやにしていると、収支のバランスが悪い状態に気づかないまま、運営を続けてしまうことになります。

複数の物件を所有している場合は収支を全体で考えがちですが、実際には収益を生む物件と、収益を生み出していない物件に区別できます。中には、不動産投資は節税効果があると信じ込み、赤字になっても対処しない人がいますが、そうしたコスト意識が低い人は、支出が多くなるとキャッシュフローが滞って破綻してしまう、もしくは上手くいっているはずなのに、なぜか手残りが少ない、ということも。そうした事態を避けるためには、物件ごとに一部屋ずつ、しっかりと経費を算出して把握し、収益性の高い物件には設備投資をして、 収益性の低い物件は売却をするといった、臨機応変な対応をしていきましょう。

また、物件を再生できると考えて、多額の費用をかけてリフォームやリノベーションを行う人もいます。しかし、もともとの家賃が低い物件に多額の設備投資をしても、家賃が上げられずに回収できなくなることも多いのです。ですから全てにおいてコスト意識を常に保ち、費用対効果も考えて物件の運営を行っていきましょう。

2.契約内容を十分に確認しない人

不動産を購入し、運営していくためにはさまざまな契約や確認が必要です。瑕疵内容の確認やローンの融資条件・返済条件の確認、サブリース契約時の条件確認など……。こうした事項は物件の命運を左右するような内容が盛り込まれているにも関わらず、ろくに確認をしない人がいます。

中古物件の瑕疵については、現地でよく確認もしないまま重要事項の説明のみ聞いて、「実際の影響は少ないだろう」とたかをくくってしまう人も。そういう人は、物件購入後に入居者からクレームが入って初めて、重大な瑕疵があったことに気づくはめになってしまいます。入居前に修繕を行うよりも、入居後に修繕を行うほうが時間も費用もかかるため、ロスだけでなく退去が発生する可能性もあるでしょう。またローンの融資条件や返済条件についても、金利の見直しがどういったタイミングで行われ、どの程度上昇するリスクがあるのかを把握していないケースもあります。

サブリース契約は、今全国でトラブルが頻発しています。家賃保証が契約に盛り込まれているはずなのに、オーナーがサブリース会社から家賃の減額を要求されて収入が大幅に低下してしまい、ローンを返済できなくなってしまった。また、契約条件が良くないので契約を解除しようとしたら、違約金として多額の費用を請求された、という人たちが今、多くの訴訟を起こしています。国は、サブリース会社側の対応を当然問題視していますが、契約者であるオーナー本人がしっかりと契約内容を確認していたら、不利益を回避できたケースもあったでしょう。 知識不足であることにつけ込まれて不利な契約を結ばされることがないように、疑問点は都度確認しながら契約を行うようにしましょう。

3.家賃を安くすれば、最低限の収入を確保できると思っている人

不動産投資で最も苦労するのが、空室を埋める際の賃貸募集です。空室期間が発生すると大幅に収益が下がるので、ローンの返済ができなくなることもあります。どうにもならない時は、周辺の相場よりも家賃を安くして、入居者を確保する場合もあるでしょう。これが間違っているわけではないのですが、 ただ安易に「家賃を安くしても、最低限の収入は確保できるだろう」と思っていると、致命的な結果を招くことも。

家賃や初期費用を安くすると、入居のハードルが大幅に下がります。その分賃貸募集はしやすくなるものの、当然ながら収入の少ない入居者が増えることに。同時に、毎月の家賃滞納のリスクが上がります。実際に滞納が発生しても、契約を結んでいる期間、入居者は法律で守られているため、オーナーは一方的に入居者を退去させることはできません。そうなればローン返済が厳しくなってしまいます。そしてようやく家賃未納の入居者が退去しても、部屋が汚れていたり、設備が破損していたり、というトラブルもよくあるのです。

故意の破損であれば、もちろんオーナーは修繕費を請求することができますが、 収入が低い入居者は支払いが困難なこともあり得ます。仮に裁判を起こして回収したとしても、訴訟のための費用や時間がかかるうえ、心理的な負担も発生することになります。以上のことからも、家賃はむやみに下げず、一定の水準を確保しておいた方が良いのです。

4.不動産会社とコミュニケーションを取らない人

オーナーにとって、最大のパートナーは不動産会社です。ただ単に、「仲介手数料や管理費を支払っているから自分がお客様であり、相手には報告義務がある」という考えでいると、不動産会社との付き合いが疎遠になり、物件運営が上手くいかなくなることがあります。

不動産会社も、積極的に連絡を取ってくれるオーナーには良い情報を提供するものですし、物件に少しでも不具合があれば、すぐに報告してくれるようになるでしょう。そうすれば、決定的な瑕疵を防ぐことができるかもしれません。遠距離に住んでいる場合でも、年に1回は不動産会社を回ってしっかりとコミュニケーションをとって、ビジネスパートナーとしてこまめに情報交換ができる関係を築くことが重要です。

勉強をしていく姿勢が重要

結局のところ、不動産投資で失敗してしまう人は、 自分で積極的に知識や情報をインプットしたり、他者とコミュニケーションを取ったりする姿勢が足りない人が多いのです。しっかりと知恵を絞り、ビジネスパートナーを尊重し、時にはお金にシビアな判断していくことが、オーナー業には必要です。

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