年金制度の崩壊がささやかれるなか、老後に向けて資産形成を考えている人は多いのではないでしょうか。

しかし、そのための投資をしようと思っても、株やFXはリスクが大きい。投資信託はよくわからない。そこで比較的手堅いと言われる不動産投資に興味を持つ人が増えているようです。

例えばこの10年での日経平均は底値が7,500円ほどで、2017年の6月は約20,000円。ドル円相場も最円高時は75円で最円安値は125円ほどと、相場の変動リスクを大きく抱えています。それに比べて東京都内の平方メートル単価は最安値で約74万円、最高値で94万円、2016年の平均価格が86万円と非常に安定しています。

ただし不動産投資にも当然リスクは存在しますし、大きなお金を動かすことになるので、なかなか決断できない人もいます。そこでそんな不安を解消できるよう、不動産投資のなかでも代表的な、マンション投資のリスクをタイプ別にお伝えします。

１． タイプ別で見る、マンション 経営でのリスク

まずマンション投資と言っても、マンションの種類によってターゲットやリスクが異なります。そこでマンション投資のタイプとそれぞれのリスクを見てみましょう。

中古マンション経営のリスク

投資先を探すときに、最も数が多いのは中古マンションです。マンションは誰かが買った瞬間に1割、築10年もすれば販売価格は2割下がるとも言われているので、価格面での優位性があるのが最大の特徴でしょう。

しかしマンションの場合は、物件の価格だけではなく、「管理費」と「修繕積立金」が毎月の固定出費として出ていきます。管理費はエレベーターや照明、エントランスなどの共有部分を維持していくために必要なお金です。管理人がいればその人件費も管理費から賄われますし、便利な設備があれば管理費は高くなります。

修繕積立金は、マンションの大規模な修繕に必要なお金をプールしておくための出費です。外壁の維持や雨漏り対策、排水管や電気工事などのマンションの設備は、10年や15年に一度、大規模な修繕を行います。その費用は数千万円規模になることもあるので、修繕費を積み立てておくのです。

また、修繕積立金は築年数に比例して増えていきます。管理の行き届いていないマンションでは、経年で家賃を下げざるをえなくなり、支出が増えるというリスクがあることをきちんと理解して物件選びをしましょう。また、新築や築浅のマンションでは無い話ですが、修繕費を積み立てていないマンションが場合によってはあります。購入前に管理組合に問い合わせましょう。

ファミリータイプマンション経営のリスク

まず、戸当たりの単価がワンルームマンションなどと比べると高くなります。また、家族で住むファミリータイプは、子育て家庭が住むことが多く、子どもが学校に通いだすと、子どもの転校を避けるために長く住み続けてくれる事がメリットですが、その一方で、一度入居者が抜けると、一人暮らしやカップル向けよりも入居者が決まりにくいデメリットがあります。入居者を見つけるまでに苦労するのがファミリータイプの、最大のリスクでしょう。また、婚姻する男女の減少、出生率の低下によってファミリー向け物件の需要が低下しているというデータもこのリスクを増大させる要因になっています。

ワンルームマンション経営のリスク

ワンルームマンションは、比較的入居者が多く、2年の契約期間で出ていっても、次の入居者が決まりやすいので空室リスクが低く、低リスクと言われています。しかし頻繁に客付けをしなければいけないので、管理の手間がかかりますし、都市部から離れた場所の入居者が限定される（○○大学のみ、○○会社の工場のみなど）マンションでは、年度の切り替わりぐらいしか入居者が見つからないこともあります。しかし、単身者世帯は増加しているので、立地の選定を間違えなければリスクをコントロールしやすいのが特徴です。

２． マンション 経営で成功を引き寄せるための鉄則

マンション経営を行うときに、極力リスクを減らすにはどうしたら良いのか。そこで初心者が心がけるべき致命的な失敗を防ぐための鉄則を挙げていきます。

人口動態や路線開通など先を見て予測する

マンション選びでもっとも重要なのは立地です。都心で駅近くの物件であれば、少なくとも空室リスクは考えなくても良いでしょう。しかし、そんな良物件はすぐに売れてしまいますし、価格的にもなかなか買えません。

そんなときは、需要が確実にあるエリアを見定めて投資先を探しましょう。いま人口が増えている、これから増えていく予想のエリアは自治体などの人口動態を見ればある程度判断できます。また、鉄道の開通や乗り入れによってマンション需要が増えることは、武蔵小杉の例を見れば明らかといえます。今後、鉄道が開通する予定のエリアや、乗り入れで利便性が増す駅付近などを買っておけば、リスクを軽減できます。

繰り上げ返済を活用する

マンションを購入するときは、投資用マンションのローンなどを利用します。こういった投資用マンションのローンは住宅ローンよりも高く、1～2％台です。マイナス金利の今はこの金利ですが、今後金利が上がれば、その分の金利支出は利回りに影響します。

金利上昇リスクに備えるには、繰り上げ返済を活用し、出来るだけ残債を少なくするようにしましょう。もちろん投資上級者は、複数物件を運営することでローン金利以上の収益を上げる人もいます。しかし初心者の場合は、ワンルームなど安定した賃料収入が得られる物件で、繰り上げ返済を行い早期完済する事をおすすめします。

３． 実際のマンション投資収入はどのくらい？利回りを知ろう

マンション投資物件を探すときに、物件情報のなかに必ず記載してあるのが利回りです。利回りについて知ることで、リスクや収益性を判断できるようになります。

投資物件の利回りとは

利回りとは、その物件が1年間満室だったとして、販売価格の何％を回収できるか、という内容を表す数字です。

例えば、3,000万円で購入した物件を、家賃10万円で貸出すとします。その場合の利回りは、『（12×10）÷3,000×100＝4』となり、この物件の利回りは4％と算出できます。

表面利回りと実質利回りの違い

一方、物件情報に記載されている利回りが「表面利回り」のときがよくあります。表面利回りとは、あくまでも満室運営ができた場合の利回りを算出したもので、必要な経費などは計算に入っていません。実際、賃貸物件の運営は、修繕費などの経費に加えて、税金、賃貸募集の広告費、そして空室なども考えなくてはいけません。しかし、販売の時点でそれらの要素を加味して利回りを出すことができません。なので物件情報には満室時の利回りのみ掲載しているのです。

様々な経費を加えて試算する利回りは、実質利回りとも呼ばれ、計算方法は『（家賃収入×12）－年間経費÷物件購入費×100』です。

先の物件の例で、年間の管理費や修繕積立金、税金などでの支出が20万円だとします。その場合の実質利回りは（120－20）÷3,000×100＝3.33％です。

利回りは必ず実質利回りで考えるようにしましょう。
また、どの投資でも同じですが高い利回りにはリスクがつき物です。安定した利回りを得るにはどこで、どのくらいの利回りのマンションが良いのか見極める必要があります。

まとめ

不動産投資という資産運用を安心して行うには、一にも二にも需要を読むこと、そしてリスクをコントロールすることです。そうすれば不動産が、自分の手足を動かなさいでもお金を稼いでくれるので、将来的に自由な生活を手に入れることも可能になります。

そのためには不動産投資セミナーで不動産会社の話を聞いたり、実際の不動産オーナーに意見を求めたりするのも良いでしょう。