今さら聞けないなら読んでおこう！不動産投資の所得税を計算するまえに知っておきたい基本
「確定申告が面倒くさそう」「そもそも所得税の計算方法がわからない」といった理由でマンション経営に踏み出せない方、実は多いのではないでしょうか。今回は、不動産投資の所得税に関する計算方法について、わかりやすくご紹介します。
そもそも「不動産所得」とは？
不動産所得とは、読んで字のごとく「不動産から得た所得」のことで、その代表的なものが「家賃」です。また、敷金・礼金など、契約上返還を必要としない費用についても不動産所得となります。
注意しておきたい「収入」と「所得」の違い
確定申告や所得税の計算をするにあたり、混乱してしまう方が多いのが「収入」と「所得」の違いです。難しいことではありませんので、前提条件として覚えておきましょう。
・収入＝売上
・所得＝収入−必要経費
つまり「所得」とは、「収入」から事業に必要な経費を差し引いたものです。サラリーマンの方であれば、月収ではなく、実際の手取り額をイメージするとわかりやすいかと思います。
不動産投資の所得を計算する方法
では実際に、不動産所得の計算方法を見ていきましょう。
例えば、ワンルームマンションを5室ほど経営していて、その年の不動産収入が480万円、必要経費が100万円で、白色申告にて確定申告をする場合、
480万円（収入）-100万円（必要経費）
＝380万円（所得）
ということになります。この所得380万円に対して所得税が課されるわけです。もし、会社からも給料を貰っている方は、給与所得も合算して申告をします。
※不動産投資が事業として認められる規模か否かは、こちらのコラムも合わせてご参照ください。
不動産投資の所得税を計算するときに差し引ける経費
不動産投資では、必要経費が収入から差し引けます。
では、どのような経費が認められるのでしょうか。
まず、国税庁の「タックスアンサー」には、以下の4項目が主な必要経費として記載されています。
・固定資産税
・損害保険料
火災保険・地震保険などが該当します。
・減価償却費
用途により定められている耐用年数に応じて、建築費を毎年経費として計上することが可能です。
・修繕費
水回りの修理やフローリングの張り替えなど、固定資産の原状回復費用などが該当します。
▼参考：国税庁 タックスアンサー「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」
ただし、あくまで「事業に必要なもの」として認められる経費しか計上できないので注意が必要です。「これも経費になるだろう」という具合に生半可な素人判断で決めてしまうと、場合によっては追徴課税を受けてしまうこともあります。最終的な判断は専門家に相談するようにしましょう。
まとめ
いかがでしたか。不動産所得税の計算方法についてイメージいただけたでしょうか。意外と難しくないな、と思われた方も多いかもしれません。
マンション経営大学では不動産投資に関するお悩みであれば、どのようなものでもお答えさせていただきます。いつでも気軽にセミナーや個別相談会にお越しになってください。
▼「今さら聞けないから読んでおきたいこと」